Рост или стагнация: главные тренды в коммерческой недвижимости

@Freepic
Рассказывает основатель и партнер компании Youkon Константин Конов.

2022 год стал во многом переломным для отечественного коммерческого сектора недвижимости, поскольку один за другим уходили крупные международные компании, владеющие огромными площадями – производственными площадками, складами, логистическими центрами, торговыми комплексами. 

Отголоски этих движений чувствовались и в 2023 году, особенно в сфере торговых центров, когда огромное количество площадей опустело. Тем не менее, российский бизнес показал свою жизнеспособность, новым компаниям понадобились склады и офисы, что, в конце концов, привело к серьезному дефициту и росту ставок. Какие же секторы коммерческой недвижимости будут локомотивами в 2024 году?

Складская недвижимость

Склады категории А – на данный момент главная ценность по причине невероятного дефицита. По данным компании CORE.XP, в прошлом году было заключено рекордное количество сделок на 5,7 млн кв. метров, из них почти треть приходится на крупных ритейлеров. Эксперты прогнозируют строительство в 2024 году 4,5 млн кв. метров недвижимости, и практически вся она уже сейчас находит своего покупателя. 

Важное уточнение – почти 60% этих объемов будет вводиться в регионах. Значительная часть складов строится по схеме built-to-suite, что предполагает строительство под конкретного покупателя. Если говорить о дефиците, то эксперты оценивают свободные площади всего лишь в 0,1% от совокупного объема складских терминалов Москвы. В городах-миллионниках свободно не больше 2% от складских помещений.

В прошлом году стало известно о нескольких крупных сделках такого плана. Компания «Все инструменты» в ближайшие годы получит складской терминал в Подмосковье площадью 110 тыс. кв. м. О сделке по схеме built-to-suite девелопер А2 объявил в августе 2023 года. Крупный строительный ритейлер «Петрович» ведет переговоры с PNK group о строительстве терминала в Домодедово. Сумму сделки оценивают в 8-9 млрд рублей, что сопоставимо с проектом для «Все инструменты».  О строительстве складского терминала на 130 тыс. «квадратов» для Ozon компанией PST Development в Новой Москве сообщалось в марте 2023 года.

Крупнейший ритейлер на российском рынке Wildberries после январского пожара, фактически уничтожившего комплекс в 112 тыс. кв. м, заявил о том, что заменить такой объем в регионе нечем. Позже появилась информация, что компания намерена заняться складским девелопментом не только для собственных нужд, но и для других участников рынка.

Впрочем, настоящим локомотивом рынка может стать категория Light industrial, которая предполагает нарезку больших складских комплексов на отдельные помещения от 300 до 1500 кв. м. Этот формат крайне востребован малым и средним бизнесом, небольшими ритейлерами – в такую «нарезку» входят складская зона, место для производственного цеха, небольшая административная часть, словом, полноценная производственная площадка под ключ. 

По сути, это инновационный формат для России, объем подобной строящейся недвижимости можно оценить в несколько сотен тысяч «квадратов», но запрос уже сейчас превышает предложение в несколько раз. Особенности Light Industrial заключаются в универсальной конструкции помещений для производства и складских функций, их размещении в городе для улучшения транспортной доступности, а также в повышенных мощностях по электричеству, воде и отоплению. 

Light Industrial привлекает разнообразную аудиторию от малого и среднего бизнеса в сферах производства, легкой и пищевой промышленности до интернет-магазинов, которые используют эти помещения для распределительных центров и пунктов выдачи заказов.

Складская сфера остается одной из самых маржинальных для инвестиций в коммерческую недвижимость. Арендная ставка в начале 2023 года в среднем составляла 6 тыс. рублей за кв. м. в год, к концу периода она выросла почти до 9 тыс., а в ряде случаев достигала 12 тыс. рублей, то есть, рост в течение года составил десятки процентов, и, учитывая огромный дефицит, тенденция будет увеличиваться.

---

Читайте также: Мой первый договор аренды. Или, что делать, когда договор аренды заключить надо, а юриста — нет

---

Офисная недвижимость

Офисы категории А и В+ становятся в Москве примерно такой же редкостью, что и складские терминалы. В центре города и основных развитых локациях количество достойных офисов стремится к нулю, офисы на 1000-1500 квадратных метров найти крайне сложно. Ситуация тут похожа на историю со складами, но со своими особенностями. 

Основное отличие в том, что девелоперы, которые строят бизнес-центры, делают их под продажу, а не для аренды. Ведь задача застройщика в том, чтобы как можно быстрее отбить инвестиции и получить свой профит, поэтому связываться с арендой, которая позволит вернуть вложенные средства через 10-12 лет, никто не хочет. Крупные компании, нацеленные на большие современные офисные пространства, просто выкупают или берут в долгосрочную аренду такие центры целиком, оставляя средний бизнес не у дел.

Например, в конце прошлого года «Тинькофф» открыл новую штаб-квартиру в Москве на Грузинском валу. ФинТех-гигант занял два здания AFI Square площадью 90 тыс. квадратных метров. Эксперты оценили стоимость 12-летней аренды в 45 млрд рублей. Соглашение, которое считается самым крупным на рынке столичной недвижимости, было подписано еще летом 2020 года, а бизнес-центр достроен в августе 2022. Однако, на этом «Тинькофф» не остановился – в январе 2024 года было объявлено о полной аренде бизнес-центра «Феррум 2» в Санкт-Петербурге площадью 30 тыс. «квадратов». Это самая крупная сделка в северной столице за последние 20 лет. А еще один московский бизнес-центр Ducat Place II компания арендовала под корпоративный университет.

Востребованность офисных пространств связана и с тем фактором, что после пандемийной тотальной «удаленки» подавляющее большинство компаний вернуло сотрудников в офисы, смирившись с тем, что работать из дома хоть и удобно, но не всегда эффективно. Многие компании смотрят в сторону современных гибких пространств, где можно создать комфортные условия для работы сотрудников. 


@Freepic

Торговые центры

Торговая недвижимость в 2022-2023 годах пережила определенное оживление. Это связано с уходом крупных иностранных ритейлеров, типа Ikea, Zara, H&M и т. д. Они освобождали огромный объем помещений в торговых центрах по всей стране, потом продавали бизнес в России с большим дисконтом, следующим шагом отечественные компании начали занимать пустующие площади. Таким образом, казалось, что торговая недвижимость стала локомотивом роста рынка коммерческой недвижимости, но, по большому счету, это ситуативная тенденция, которая на начало 2024 года себя исчерпала.

По данным аналитиков Nicoliers, в прошлом году в стране было введено в строй чуть больше 250 тыс. кв. м торговых площадей, но 160 из них – в регионах. По сути, в эти цифры входит три относительно больших ТЦ в региональных центрах и «торговики» районного уровня в городах с населением менее 500 тыс. человек. В Москве ввод торговой недвижимости оказался минимальным за последние пять лет. Огромные ТРЦ, такие как «Авиапарк» в Москве, чувствуют себя уверенно, а новые площади появляются в основном как результат программы реновации советских досуговых центров.

Ситуация такова, что в этом сегменте рынка есть определенное затишье, при котором собственники не хотят выставлять на продажу свои активы, и основная причина в том, что они не видят, куда освободившиеся средства можно реинвестировать. С другой стороны, инвесторы, которым могли бы быть интересны подобные вложения, не готовы использовать заемный капитал при ключевой ставке на уровне 16,5% – это выше уровня маржинальности в сфере, а значит инвестиции теряют коммерческий смысл. Добавлю, что основным тренд-мейкером на рынке выступает банковская сфера – именно банки зачастую владеют наиболее дорогой недвижимостью по праву залогового обеспечения. Однако, сейчас кредитные организации не спешат выставлять «вкусные» объекты на продажу.

Гостиничный бизнес 

Гостиницы, пожалуй, наиболее пострадавший вид бизнеса в России за последние годы. Крупные сети, такие как Marriott и Hyatt, ушли из России и продали российскую часть бизнеса, а заменить их оказалось практически некем. В отличие от одежды или посуды отельные сети мирового уровня создавать нужно долго и упорно. По сути, основными участниками рынка стали Cosmos, которая входит в структуру АФК «Система» – ее основой являются отели бывших сетей Park Inn и Holiday Inn, а также Azimut Александра Клячина. В прошлом году эта сеть объявила о закрытии бизнеса в Европе и сосредоточилась на развитии в России и странах СНГ.

Достаточно тяжело пришлось девелоперам, которые реализовывали в Москве проекты домов с гостиничным сервисом, подобные Fairmont Vesper Residences, где стоимость за метр начиналась от миллиона рублей, а пентхаус в 1 тыс. кв. метров эксперты называли самым дорогим в столице – 3,15 млрд рублей. Однако практически на стадии завершения строительства стало известно, что Fairmont ушел из России вместе с материнской сетью Accor.

По данным статистики, да и здравого смысла, прошлый год стал годом развития внутреннего туризма в России, вырос даже въездной туризм. Тем не менее, даже в более «тучные» годы окупаемость инвестиций в этой сфере была невысокой – возврат вложений проходил за 15-17 лет против, в среднем, 10 лет, например, в складской недвижимости. Вероятно, в регионах будут строиться новые, не очень большие гостиницы эконом-класса, которыми станут управлять локальные сети. И инвестиционная привлекательность в этой сфере вряд ли будет высока, разве что с очень смелым и оптимистичным расчетом на длительную перспективу.     

Подводя итог, локомотивом коммерческой недвижимости в 2024 году станет складская сфера, испытывающая колоссальный дефицит и неудовлетворенный спрос. Это касается не только 100-тысячных комплексов для гигантов рынка, но и сегмент Light Industrial, спрос в котором в разы превышает предложение. Деловые центры и «офисники» также не останутся без арендаторов – уже сегодня спрос готов «проглотить» все, что будет построено в 2024 году, и он будет нарастать. 

На рынке гостиничного бизнеса и ТРЦ наблюдается затишье, связанное с определенной стабилизацией ситуации в целом. Инвестору, имеющему деньги, стоит заняться мониторингом рынка и быть готовым быстро реагировать на появляющиеся, редкие пока объекты и помнить, что терпение – главное качество успешного инвестора. 

Константин Конов,
управляющий партнер компании Youkon.

Для NEW RETAIL