Новые правила: кто сегодня диктует условия на рынке аренды ТЦ

Раньше, при дефиците качественных торговых площадей, девелоперы диктовали свои условия аренды, сейчас все в точности наоборот: теперь арендатор устанавливает правила.

Экономическая ситуация сильно повлияла на рынок ритейла. Часть международных операторов прекратили работу в России, остальные представители ритейла, в том числе федеральные и региональные игроки, пересмотрели свои планы развития в пользу более тщательного подхода к выбору арендных площадей. По данным компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, в 2015 году бренды закрыли большее количество магазинов (1024), чем открыли (991). Подавляющее большинство открывшихся магазинов находятся в федеральных городах и городах-миллионниках.

При этом новые торговые объекты продолжают вводиться в эксплуатацию. Начавшие строительство в докризисные времена, девелоперы стремятся достроить объекты и хоть как-то окупить затраты. Оставить объект недостроенным значит нести убытки на его содержании, не говоря уже о начисляемых процентах с заемных денег. В результате торговые центры сдаются полупустыми.

Рынок торговой недвижимости России продолжает находиться в стагнации. На сегодняшний день общее предложение площадей в торговых объектах по стране составляет 23,93 млн. кв.м. Это на 18,39 млн. кв.м. больше чем в 2014 году. При этом, компания CBRE прогнозирует прирост вакантных площадей с 9,5% в начале года до 11% к концу года, а объем пустующих площадей объектов, введённых в эксплуатацию в 2014 – 2015 гг, к концу 2016 г. составит 17%. В такой ситуации девелоперы готовы идти на многие уступки, лишь бы заполнить торговый объект без ущерба его концептуальной составляющей.

«Сейчас, безусловно, наступило время арендатора. На практике мы видим гибкость собственников торговых объектов, которые предлагают арендаторам более чем просто лояльные условия. Но и арендаторы, конечно, понимают выгодность данной ситуации и стремятся выторговать для себя лучшие условия. Мы в свою очередь стараемся найти ту золотую середину, которая устраивает всех участников арендных отношений, - рассказала Анастасия Кирпиченкова, руководитель департамента аренды Девелоперского агентства «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг».

В результате плотной работы по сдаче торговых площадей в непростое для отрасли время, девелоперское агентство определило ряд компромиссных условий аренды площадей, которые вполне могут стать основой взаимовыгодных отношений между девелопером и арендатором.


ДЛЯ СТРОЯЩИХСЯ И ГОТОВЯЩИХСЯ К ОТКРЫТИЮ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ

Эскалация арендной ставки – это постепенное повышение арендной ставки в несколько: например, сниженная ставка в период 1 – 6 месяца; частичное повышение в период 7 – 12 месяца; увеличение до постоянной ставки аренды начиная с 13 месяца. Такой подход позволит арендатору с наименьшими потерями освоиться на площади и наработать постоянный покупательский трафик.

Частичный или полный ремонт арендного помещения силами и за счет арендодателя - это часто применяемая практика для торговых предприятий различных форматов. Ремонт за счет арендодателя становиться для арендатора существенным стимулом аренды помещения, собственник же получит качественного арендатора вкладывая средства, которые в дальнейшем вполне могут окупиться.

Применение % от товарооборота и минимальной фиксированной ставки дает гарантию арендодателю в получении ежемесячной арендной платы в размере не менее обозначенной фиксированной суммы. Как правило, фиксированная ставка меньше чем могла бы быть, поэтому арендатору выгодно платить фиксированную сумму аренды на время «раскрутки» магазина. Размер процента от товарооборота зависит от специализации арендатора. Если сумма процента от товарооборота за месяц составит больше чем фиксированная ставка, в таком случае платится большая сумма.

Еще один вариант определения арендной ставки: на начальном этапе (6 мес. – 1 год) работа торгового предприятия осуществляется только на условиях оплаты процента от ТО с целью определения средней цифры товарооборота. Затем обусловливается фиксированная ставка в размере 80 – 100% ТО начального этапа работы магазина.

Сокращение размера обеспечительного платежа (депозита) до размера месячной арендной платы или применение банковской гарантии. Часто при брокеридже строящихся или готовящихся к открытию торговых объектов, с арендаторов, заключивших договор аренды, взимается обеспечительный платеж – некая сумма, гарантирующая выполнение всех условий аренды площади. До недавнего времени, размер обеспечительного платежа произвольно устанавливался арендодателем. Теперь же, арендаторам предлагается внести обеспечительный платеж в размере не более месячной арендной платы. Кроме того, зачастую обеспечительный платеж трансформируется в аванс, который в дальнейшим засчитывается арендатору в качестве арендной платы.

Также, вместо обеспечительного платежа может выступать банковская гарантия – это гарантия банка на определённую сумму, которой арендодатель сможет воспользоваться только после наступления гарантийного случая.

Снижение размера ежегодной индексации. На данный момент размер ежегодной индексации в среднем составляет 3-7% против 10% ранее.


ДЛЯ ДЕЙСТВУЮЩИХ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ

Понижение арендной ставки на определенный период применяется для удержания арендатора, который является значимым для данного торгового объекта, но испытывает временные трудности по тем или иным причинам. После преодоления арендатором кризисного периода или завершения временного периода, оговоренного сторонами, арендная ставка может возвратиться в прежней мере.

Перевод арендатора на оплату аренды в виде % от товарооборота с сохранением минимальной фиксированной ставки – происходит в случае, если доходность арендатора снизилась, и расходы стали превышать доходы. В таком случае назначается меньшая, чем было ранее, фиксированная ставка плюс проценты от товарооборота. Это позволит арендатору оптимизировать доходную и затратную части торгового предприятия, при этом, если доходность возрастет, арендодатель получит сумму больше фиксированной ставки в зависимости от объема товарооборота.

Перевод на оплату аренды в виде «чистого» процента от товарооборота гарантируют арендатору, что расходная часть в виде арендой платы будет соответствовать и не превысит уровня прибыльности магазина.

Переезд арендатора на меньшую площадь это часто применяемый инструмент удержания арендатора в случае, если торговое предприятие теряет рентабельность. Так как арендатор уже наработал свой трафик, то перемена места локации внутри торгового центра не сильно отразится на посещаемости магазина. Меньшая же площадь аренды позволит оптимизировать затратную часть, что повысит рентабельность торговому предприятию.

Перевод договоров в рубли или фиксация валютного курса - это действие, которое сделали практически все арендодатели на рынке. В связи с большими колебаниями курса валют, фиксация курса в среднем остается на уровне 40 - 50 руб/$.