Как выгодно вложить деньги в коммерческую недвижимость вместе с другими инвесторами

Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

Этому способствовало бурное развитие онлайн-брокеров и повышение финансовой грамотности населения, которая сегодня находится на достаточно низком уровне.

Нам пока далеко до развитых стран, где инвестирование в ценные бумаги или недвижимость стало привычным явлением — менеджер, работник завода или домохозяйка вкладывают свои накопления, чтобы нарастить капитал, а не держат деньги «под подушкой» или на депозитном счете в банке, как делают многие россияне.

В этой статье я расскажу, почему не стоит ограничиваться привычными вариантами, когда речь заходит об инвестициях в несколько миллионов рублей, и где сейчас получить высокую доходность при минимальных рисках, которые присутствуют везде.

Чего боятся инвесторы

В России страхи инвесторов формировались годами. Большинство людей не пытались разобраться в этой теме — негативно относились к частным фондам и инвестиционным компаниям, сравнивая их с финансовыми пирамидами, которые печально знакомы многим россиянам. Зачем вкладывать средства во что-то незнакомое, когда можно хранить сбережения на своем счете. 

Но даже с такой подстраховкой люди часто теряли свои накопления из-за нестабильной экономической ситуации и высокой инфляции в сравнении с развитыми экономиками мира. Получался замкнутый круг.  

Почему с опаской относятся к инвестициям:

● Неразвитость институтов инвестирования в стране. Сейчас мы находимся в начале пути. Однако за последние два-три года интерес к теме инвестиций заметно вырос. По данным опроса НАУФОР, вложения россиян в активы на фондовом рынке в 2020 году достигли 6 трлн руб. Это в два раза больше, чем в 2019 году.

● Негативный исторический опыт — дефолт в 90-х, финансовые пирамиды, которые встречаются до сих пор, «пузыри» на рынке — как, например, кризис доткомов или ипотечный кризис 2008 года.

● Серьезная инфляция на протяжении последних десятилетий, убивающая веру в долгосрочные накопления.

И несмотря на то, что основную часть вложенных средств россияне держат на банковских счетах, повышенный интерес прослеживается и к другим направлениям, которые показывают более высокую доходность. Например, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость.

Динамика запросов контактов по типам недвижимости в 2020 году

Эксперты прогнозируют серьезный рост спроса на складские помещения благодаря быстрому развитию электронной коммерции в пандемию. Однако многие люди, не имеющие опыта инвестиций, чаще покупают квартиры и сдают их в аренду. Думают, что так проще и прибыльнее, но все оказывается по-другому. 

Почему выгоднее инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость

В России исторически покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду является самым распространенным видом инвестиций после банковских вкладов. Квартира — это реальный актив с понятной системой управления: купил, нашел арендатора, по необходимости обновил ремонт и т.д. Действия, которые не требуют специальных знаний. Несмотря на то что жилая недвижимость признана безопасным активом, существуют риски не получить желаемую доходность:

● Жилая недвижимость переоценена — аналитики предупреждают о надувании ипотечного пузыря. Скорее всего мы на пике и вероятность роста стоимости квартир намного ниже, чем риск падения или стагнации.

● Личное управление требует дополнительных вложений — ремонт, поиск арендаторов, риск повреждения имущества в квартире и т.п.

● Низкая арендная доходность — 4-5% годовых.

В коммерческой недвижимости инвестор может получить арендную доходность 7-10% в зависимости от объекта. С арендатором чаще всего выстраиваются долгосрочные отношения, поэтому инвестор не боится, что арендатор решит неожиданно съехать и ему придется быстро искать замену.

Для индивидуальных вложений в коммерческую недвижимость нужны большие средства — от 10 млн без использования кредита. Во-первых, такие деньги есть не у всех. Во-вторых, вложения оставляют мало возможностей для диверсификации. Сегодня в мире активно используют коллективные инвестиции в недвижимость, так как порог входа там ниже.

Варианты коллективного инвестирования в коммерческую недвижимость:

● REIT

● БПИФ / ЗПИФ

● Онлайн-платформы для коллективного инвестирования в недвижимость

REIT (Real Estate Investment Trust)

Фонды недвижимости, которые покупают и строят объекты, продают их или сдают в аренду, а полученный доход (не менее 90%) выплачивают инвесторам в виде дивидендов. Купить ценные бумаги REIT можно на бирже. Примеры крупных фондов: Simon Property Group, Annaly Capital, Realty Income.

Доходность REIT — одна из самых высоких на рынке. По исследованиям инвестиционного холдинга PIMCO, за последние 10 лет она составляет около 17%. Диверсификация является еще одним плюсом. Покупая фонды, вы одновременно вкладываете в разные объекты недвижимости. У REIT низкий порог входа — от нескольких десятков долларов, и хорошая ликвидность.

Источник: PIMCO

Это привлекательный инвестиционный инструмент. Помните, что доходность REIT обычно растет при понижении ключевой ставки, но падает при ее повышении. REIT — это публично торгуемый инструмент, так что в кризисы, например, 2008 и 2020 года, когда рынок падал, REIT падали вместе с ним. Корреляция высокая, поэтому нужно быть готовыми к просадке.

ЗПИФн (Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости)

Это российский аналог REIT. ЗПИФы — это имущественный комплекс, разделенный на паи. Управляет фондом управляющая компания. Получить средства от таких вложений обратно можно только по прошествии определенного срока. Но есть вариант продать свои паи досрочно другим инвесторам.

Паи некоторых ЗПИФн торгуются на бирже — например, ЗПИФ Капитальных вложений (УК «Навигатор»), «ВТБ Капитал — Рентный доход», ЗПИФ «ДОМ.РФ». В ЗПИФах недвижимость принадлежит фонду, а паи фонда— пайщикам. В случае неприятностей у управляющей компании или фонда вложения инвесторов не пострадают.

ЗПИФ — структура с одним из лучших налоговых режимов. Доходы, поступающие в фонд, не облагаются налогом на прибыль. Так что фонд может реинвестировать их или выплачивать доход пайщикам без потерь суммы этого налога.

Недостатки ЗПИФа:

● Высокие издержки. В результате нужно покупать большие объекты и быстро иначе комиссия будет съедать деньги инвесторов.

● Сложная, сильно зарегулированная структура.

● Ограниченность срока ПИФа, так как он создается на конкретный срок, до конца которого нужно продать все имущество фонда. 

Это неплохой инструмент, если управление фондом разумное, а выбор объектов качественный.

---

Читайте также:  Ритейл как вечно актуальная инвестиция: почему торговля не уйдет из офлайна даже в постковидном мире

---

Онлайн-платформы для коллективного инвестирования в недвижимость

В последние годы в мире активно развиваются инвестиционные платформы недвижимости: Cadre, Fundrise, Realty Shares, Realty Mogul и т.д. Чаще всего эти площадки действуют наподобие маркетплейса — выступают посредниками между теми, кто предлагает недвижимость (застройщики, девелоперы) и инвесторами. Задача таких платформ — анализировать и отфильтровывать приходящие к ним заявки на проекты и собирать под них инвестиции. В отличие от REIT, инвестор здесь может выбрать конкретный объект.

На рынке также есть примеры, когда платформы сами ищут, анализируют и предлагают потенциальным инвесторам подходящие объекты недвижимости, отвечая за их дальнейшее управление. Как показывает наш опыт, наиболее востребованные объекты прямо сейчас — торговые помещения с супермаркетами и склады.

В отличие от ЗПИФ, объект недвижимости находится в собственности акционерного общества, создаваемого под конкретный объект. А инвесторы владеют акциями АО. Прогнозируемая доходность на такой платформе — 10-20% в год. Многое зависит от конкретного объекта недвижимости.

Какие объекты коммерческой недвижимости сегодня пользуются повышенным спросом

Начинающим инвесторам важно говорить с профессионалами рынка на одном языке, чтобы понимать, какие объекты уверенно держатся на плаву и имеют отличные перспективы. Особенно, если планируются инвестиции в конкретный объект, а не в REIT, объединяющий множество разных объектов недвижимости.

Например, офисы «просели» в пандемию, когда компании стали массово переводить работников на удаленку, как и торговые центры. Зато увеличился спрос на склады и street-retail — коммерческие помещения под супермаркеты, аптеки и других арендаторов, которые имеют отдельный вход с улицы и обычно расположены в жилых массивах или в местах с повышенной «проходимостью». Они закрывают потребности людей в базовых и спонтанных покупках, поэтому инвестиции в такие объекты стабильны. Вдобавок обладают хорошей ликвидностью. В тоже время уход арендатора не является проблемой — для помещения, расположенного в удачном месте, арендатор всегда найдется. 

Однако стоит отметить, что 99% объектов на рынке являются рискованными инвестициями и не проходят даже поверхностные проверки. Часто нужно проанализировать больше 100 объектов, чтобы выбрать один подходящий.

Повышенный спрос на складские помещения в пандемию в первую очередь связан с переходом многих ритейлеров в онлайн. На графике распределения спроса на складскую недвижимость по отраслям видно, что на долю онлайн-торговли в 2020 году приходилось 34% складских помещений.
 

Источник: Knight Frank Research, 2021

Также многие онлайн-ритейлеры, как «Wildberries» и «Ozon», строят и арендуют новые склады в связи со своим активным ростом в пандемию. 

И даже традиционно торговавшие офлайн сети супермаркетов — например, «Пятерочка» и «Ашан», теперь добавили услуги доставки и открывают под это дополнительные склады.

Вывод

1. Коммерческая недвижимость сегодня — это перспективная инвестиция, учитывая небольшие риски и высокую потенциальную доходность.

2. Альтернативой традиционной покупке недвижимости будет коллективное инвестирование через REIT, ЗПИФн или инвестиционные платформы недвижимости.

3. Инструменты коллективного инвестирования позволяют приобретать разнообразную недвижимость на небольшие суммы, не ухудшая диверсификацию портфеля. А доверить выбор объектов и управление ими лучше профессионалам.

Никита Корниенко, 
основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

Для New Retail