Магазины в жилых домах: как с ними ужиться

Массовый выкуп квартир на первых этажах и перевод их в статус нежилых помещений начался одновременно с экономическим ростом в начале 2000-х. Небогатые предприниматели остро нуждались в торговой инфраструктуре и, не находя ничего подходящего, стали переделывать под свои нужды квартиры, выходящие на людные улицы или в проходные дворы. Результат не заставил себя ждать: первые же магазины в жилых домах привели к конфликтам с жильцами, которым мешали жить холодильники, скрипящие двери, вывески на их балконах и даже дожди, стучащие по крышам навесов над ступеньками.

Никакого юридического решения таких конфликтов как не было, так и нет. Точнее — в теории оно есть, однако на практике управляющие магазинами давно собаку съели на таких противостояниях, и в итоге противоборствующие стороны всегда входят в бытовой клинч. Люди психуют, бегают по судам, продают квартиры, магазины тоже иногда закрываются, а проблема с годами совершенно не тускнеет.

Сложности создают и магазины, расположенные в специально спроектированных для этого помещениях жилых домов. Поскольку такие объекты часто занимают сетевые супермаркеты и точки общепита, проблемы они генерируют слегка другие — но генерируют стабильно. Так, главная претензия жильцов к супермаркетам — разгрузка товаров во дворах. Грузовики паркуются где попало, зачастую стоят со включёнными двигателями в ожидании разгрузки, загромождают весь двор и производят много шума, в том числе тележками и действиями рабочих. В свою очередь, общепит же создаёт нетрезвых посетителей в ближайших кустах, громкую музыку по вечерам и разного рода запахи с кухонь, которые через систему вентиляции распространяются по всему дому.

Жильцы борются за своё спокойствие как могут. В соцсетях легко можно найти активные сообщества, в которых люди рассказывают свои истории борьбы с торговлей под окнами. Успешных сюжетов практически нет — народ сходит с ума в завалах бумажек, постановлений, судебных решений, толку от которых ноль.

В новостях периодически проскакивают рассказы о гражданах похитрее, которые становятся на тропу войны, вооружившись поддержкой СМИ. Однако большинство этих историй заканчиваются ничем, если истцу не повезёт вдруг наладить знакомство с кем-нибудь из сильных мира сего. Судя по рассказам счастливчиков, эффект начинается примерно с чиновника уровня муниципального депутата.

Мы попросили прокомментировать проблему нескольких экспертов.

«Российское законодательство запрещает загрузки во дворах жилых домов. Согласно СанПиН 2.3.5.021-94 "Санитарные правила для предприятий продовольственной торговли", не допускается загрузка товаров со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных туннелей; со стороны магистралей, при наличии специальных загрузочных помещений. В случае нарушения данного пункта гражданин может написать претензию на имя владельца магазина. Если не будет предпринято никаких действий по урегулированию ситуации, стоит обращаться в вышестоящие инстанции - Санэпидемстанцию, прокуратуру или суд. 

Обычно магазины сами заинтересованы в мирном урегулировании данного вопроса, без судебных вмешательств и других органов. В судебной практике также часто встречаются случаи, когда за неимением фактических доказательств, истец может такое дело легко проиграть. Что касается компенсаций, то в большинстве случаев выплачивается за нанесенный вред. Однако не редкость, когда такие факты еще нужно доказать. Часто жильцы любят жаловаться не сколько на шум под их окнами, сколько на вред от, к примеру, выхлопных газов. А когда назначают соответствующую экспертизу, на деле оказывается пустышка».

«Мирное урегулирование вопроса» со стороны магазинов, жалуются жильцы, заключается в противодействии сбору каких-либо доказательств, пригодных для представления в суде. Так, оказывается практически невозможно замерить уровень шума в квартире, поскольку все структуры, которые уполномочены делать такие замеры, обязаны предупреждать владельца магазина о мероприятии. Само собой, в назначенный час все кондиционеры отключаются, музыка делается тише, а холодильники работают через один — так, что приборы показывают вполне нормальный уровень шумов. А доказать, например, вредное воздействие магазина на здоровье жильцов вообще нереально — разве что в квартире провалится пол вместе с хозяином.

Генеральный директор холдинга «Городские Инновационные Технологии» Грант Агасьян уверен, что отдуваться за жильцов должны управляющие компании и ТСЖ:

«С точки зрения закона права граждан в случае с арендой коммерческими структурами помещений в их домах хорошо защищены. Существует очень много регламентов деятельности магазинов, расположенных в жилых домах и существует возможность жильцов решать судьбу коммерческих помещений в их домах и влиять на вид их использования. Если жильцы столкнулись с проблемой круглосуточной разгрузки у продуктового магазина в их доме - то они должны жаловаться и защищать свои права. 

В первую очередь им надо обращаться в свое ТСЖ и в свою управляющую компанию. Мы управляем сотням домов и такие ситуации встречались достаточно часто, но ни разу еще не было такого, чтобы нам не удалось решить эти вопросы в пользу жильцов. Почти всегда удавалось достичь четкой договоренности между жильцами и коммерческими структурами, арендующими помещения в доме. В ряде исключительных случаев собственники коммерческих помещений были вынуждены сменить арендаторов. 

В свою очередь, ритейлеры считают, что всё идёт как надо.

«Естественно, к любым магазинам, расположенным в жилых домах или рядом с ними, применим ряд ограничений, связанный с комфортом жильцов. К салонам техники, таким как «Связной», естественно, применяется гораздо меньше требований, чем, скажем, к продуктовым магазинам. Причина – специфика бизнеса – в нашем случае это мелкогабаритные товары, которые легки в разгрузке. Также у продуктовых сетей гораздо больше требований с точки зрения санитарных норм. Тем не менее, требования и ограничения есть и у ритейлеров электроники.

Основное требование – ограничения по шуму в вечернее и ночное время. Поэтому, все строительные работы при подготовке к открытию магазина, естественно, должны заканчиваться в соответствующее время. Также, к примеру, доставка товара, его разгрузка и приемка всегда производятся в дневное время, даже если магазин работает круглосуточно. Еще один возможный нюанс при размещении магазинов в жилых домах – если существует ТСЖ, то согласования различных рекламных конструкций, в том числе вывесок, производятся не только с городскими службами, но и с ТСЖ также».

В целом, юристы (редко проживающие в неудобных местах) уверены, что подобные проблемы решаются, причём довольно легко. Ритейлеры, в свою очередь, вообще не видят проблем. Администраторы конкретных магазинов мастерски уходят от всех претензий, сливая их то в адрес «гендиректора, который работает в Испании и не говорит по-русски», то в направлении «у нас тут всё как требуется — вон, смотрите, звукоизоляция на потолке, ну и что, что в виде плёнки толщиной в полсантиметра». Жильцы клянут советских архитекторов, бесконечную бюрократию, невозможность нормально выбирать место жительства и, по привычке, власть всех мастей. Машины продолжают разгружаться, а холодильники — тарахтеть.

Так и живём.