Обзор рынка купли-продажи Москвы. Октябрь 2016

В октябре на продажу предлагалось 1004 объекта общей площадью 1 431 тыс. кв. м и общей стоимостью 3,954 млрд. $, что ниже показателя сентября 2016 г. на 21% по количеству и на 30% по общей площади.  

Средневзвешенная цена за месяц в долларах снизилась на 8% и составила 2 764 $/кв.м.  Курс доллара в октябре снизился на 3%, поэтому в рублевом эквиваленте средневзвешенная цена уменьшилась на 11%, составив 177 800 руб/кв.м. За последние 12 месяцев цены в долларах снизились на 16%, в рублях – на 20%.

Существенность уменьшения цен как за месяц, так и за год в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о продолжении доминирования негативных тенденций на рынке коммерческой недвижимости. 

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 004	3 954	1 431	1,42	2 764
к сентябрю 2016	− 21%	− 36%	− 30%	− 12%	− 8%
к октябрю 2015	− 47%	− 58%	− 50%	− 6%	− 16%

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 54%. Далее идут,  производственно-складские помещения (22%), помещения свободного назначения (16%) и торговые помещения (7%).

Объем предложения торговых помещений на продажу в октябре 2016 г. по количеству снизился на 17%, а по общей площади – снизился на 37%.  Всего экспонировалось 195 объектов общей площадью 104 тыс. кв. м. и общей стоимостью 0,418 млрд.$.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 15 объектов общей площадью 4 тыс. кв. м. За месяц объем предложения по количеству снизился на 29%, а по общей площади на 10%. 

Цена за месяц выросла на 7% и составила 15 268 $/кв.м. Рост цены произошел за счет выставления в октябре двух дорогих торговых объектов на ул. М. Бронная (74 кв.м, 20 807 $/кв. м) и на ул. Тверская (560 кв.м, 26 116 $/кв. м ). При этом по объектам, экспонируемым давно, цены возросли на 3%.

За пределами центра объем предложения по количеству снизился на 15%, а по общей площади - на 38%, составив 180 объектов общей площадью 100 тыс. кв. м. 

Цена на объекты за пределами центра за месяц уменьшилась на 4% и составила 3 555 $/кв.м, при этом по давно экспонируемым объектам цена снизилась на 1%. Сокращение цены было связано с выходом в октябре нескольких крупных и дешевых объектов - на ул. Дубнинская (3178 кв.м, 1258 $/кв.м), ул. Бусиновская (3665 кв.м, 1662 $/кв.м) и Ленинградское ш. (6000 кв.м, 1679 $/кв.м).

Исходя из роста цен как за месяц, так и за последние 12 месяцев, объекты внутри Садового Кольца являются традиционно более инвестиционно привлекательными по сравнению с помещениями за пределами центра. 

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	195	418	104	0,53	4 027
к сентябрю 2016	− 17%	− 36%	− 37%	− 24%	+ 1%
к октябрю 2015	− 54%	− 74%	− 72%	− 39%	− 6%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	15	64	4	0,28	15 268
к сентябрю 2016	− 29%	− 5%	− 10%	+ 25%	+ 7%
к октябрю 2015	− 78%	− 79%	− 84%	− 27%	+ 28%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	180	354	100	0,55	3 555
к сентябрю 2016	− 15%	− 40%	− 38%	− 26%	− 4%
к октябрю 2015	− 50%	− 72%	− 71%	− 42%	− 5%

В октябре 2016 года экспонировалось 54 объекта общей площадью 16 тыс. кв. м и общей стоимостью 0,083 млрд.$. По сравнению с сентябрем их количество снизилось на 14%, а общая площадь - на 5%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству снизился на 25%, а по общей площади – возрос на 37% и составил 6 объектов общей площадью 2 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 13% и составила 14 465 $/кв.м.  Значительное снижение цены было обусловлено уходом в сентябре нескольких дорогих объектов на ул. Бронная (139 кв. м, 26 981 $/кв. м) и ул. Кузнецкий мост (379 кв. м, 17 049 $/кв. м). Существенный рост общей площади был обусловлен выходом в ноябре крупного торгового объекта на Котельнической наб. (1200 кв. м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 48  объектов общей площадью 13 тыс. кв. м, уменьшившись по сравнению с сентябрем на 13% по количеству и на 10% по общей площади. Средневзвешенная цена по таким помещениям снизилась на 14% и составила 3 972 $/кв.м. На снижение цены повлиял, в частности, выход в октябре двух крупных дешевых объектов - на ул. Каспийская (1200 кв.м, 2051 $/кв.м ) и на ул. Матроса Железняка (1 548 кв. м, 2492 $/кв.м ). 

Street-retail	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	54	83	16	0,29	5 369
к сентябрю 2016	− 14%	− 12%	− 5%	+ 10%	− 7%
к октябрю 2015	− 50%	− 74%	− 54%	− 9%	− 42%

Street-retail внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	6	30	2	0,34	14 465
к сентябрю 2016	− 25%	+ 19%	+ 37%	+ 83%	− 13%
к октябрю 2015	− 76%	− 79%	− 79%	− 12%	− 2%

Street-retail вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	48	53	13	0,28	3 972
к сентябрю 2016	− 13%	− 23%	− 10%	+ 4%	− 14%
к октябрю 2015	− 42%	− 69%	− 45%	− 4%	− 43%

Объем предложения офисных помещений на продажу в октябре 2016 г. снизился на 19% по количеству и на 31% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 585 объектов общей площадью 775 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,591 млрд.$.

Количество офисных объектов в центре снизилось на 26%, их общая площадь - на 32%, в результате чего объем предложения составил 115 объектов площадью 102 тыс.кв.м.  Средневзвешенная цена по этим объектам сократилась на 11% и составила 5685 $/кв.м. Снижение цены было вызвано окончанием экспонирования в сентябре таких крупных и дорогих объектов как на ул. Б. Садовая (4 897 кв.м, 11 842$/кв.м) и на Кадашевской наб. (6512 кв.м, 9 699$/кв.м), а также началом экспонирования в октябре такого объекта как на Озерковской наб. (18000 кв.м, 3787$/кв.м)

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц снизился на 18% по количеству и на 31% по общей площади. Он составил 470 объектов общей площадью 672 тыс. кв.м.  Средневзвешенная цена на эти помещения выросла на 4% и составила 2 988$/кв.м, что было обусловлено выходом в октябре дорогого объекта на ул.Н.Арбат (13 000 кв.м, 12 000$/кв.м).

Учитывая, что по офисной недвижимости в центре цены, в отличие от офисных объектов за его пределами выросли, можно предположить, что на данный момент спрос на такие объекты выше, однако изменение цен за последние 12 месяцев по объектам в центре и за его пределами является сопоставимым, поэтому о каких либо тенденциях говорить нельзя.

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	585	2 591	775	1,32	3 344
к сентябрю 2016	− 19%	− 31%	− 31%	− 15%	0%
к октябрю 2015	− 42%	− 48%	− 45%	− 5%	− 6%

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	115	582	102	0,89	5 685
к сентябрю 2016	− 26%	− 40%	− 32%	− 9%	− 11%
к октябрю 2015	− 45%	− 54%	− 51%	− 10%	− 7%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	470	2 009	672	1,43	2 988
к сентябрю 2016	− 18%	− 28%	− 31%	− 16%	+ 4%
к октябрю 2015	− 41%	− 46%	− 44%	− 5%	− 4%

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в октябре 2016 г. снизилось на 10%, а их общая площадь – выросла на 1%. Объем предложения составил 90 объектов общей площадью 318 тыс.кв. 

Средневзвешенная цена производственно-складских помещений снизилась на 13% и составила 958 $/кв.м. Снижение цены произошло за счёт окончания экспонирования в сентябре крупного дорогого объекта на ул. Образцова (16 100 кв.м, 2 160$/кв.м) и за счет выхода на рынок крупных и дешевых объектов на ул. Зорге (13625 кв.м, 582 $/кв.м), ул. Ижорская (17441 кв.м, 405 $/кв.м ) и Минское ш. (20254 кв.м, 873  $/кв.м).

Объем предложения объектов свободного назначения в октябре 2016 г. по количеству снизился на 35%, по общей площади - на 47%, составив 134 объекта общей площадью 234 тыс. кв. м.  

Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с сентябрем снизилась на 14% и составила 2733 $/кв.м. При этом цены по давно экспонируемым объектам выросли на 4%. Снижение цен произошло за счет изменения структуры предложения - ухода с рынка  крупного и дорогого объекта на Лужнецкой наб. (17 781 кв.м, 7 029$/кв.м), и выхода на рынок  дешевых объектов на ул.Солянка (4065 кв.м, 1246 $/кв.м) и на ул. Новочеремушкинской (8 497 кв.м, 1 083$/кв.м).

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	90	304	318	3,53	958
к сентябрю 2016	− 10%	− 13%	+ 1%	+ 12%	− 13%
к октябрю 2015	− 42%	− 42%	− 35%	+ 12%	− 10%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	134	641	234	1,75	2 733
к сентябрю 2016	− 35%	− 55%	− 47%	− 20%	− 14%
к октябрю 2015	− 55%	− 71%	− 60%	− 11%	− 28%