RRG: обзор рынка купли-продажи коммерческих помещений Москвы в марте 2018
время публикации: 10:00 04 мая 2018 года
Консалтинговая компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2018 г.
В марте на продажу предлагался 1321 объект общей площадью 1 709 тыс. кв. м и общей стоимостью 264,5 млрд. руб., что ниже показателя февраля на 24% по количеству и на 33% по общей площади.
Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 6% и составила 154 791 руб./кв. м. Курс доллара в марте не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте цена также снизилась на 6% и составила 2 710 $/кв. м. За год цены в рублях снизились на 16%, а в долларах – на 18%.
Снижение цен в условиях снижения объема предложения в марте может указывать на низкую деловую активность, что объясняется отсутствием факторов, которые бы стимулировали как макроэкомическое развитие в целом, так и развитие рынка коммерческой недвижимости, в частности. В то же время, как видно на следующих графиках, аналогичное снижение отмечалось в марте и в 2016, и в 2017 году. Поэтому делать вывод, является ли наблюдающееся снижение устойчивой тенденцией, или же вызвано чисто сезонными факторами, пока нельзя.
| Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс.. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 1 321 | 264 508 | 1 709 | 1,29 | 154 791 |
| к февралю 2018 | − 24% | − 37% | − 33% | − 11% | − 6% |
| к марту 2017 | + 5% | − 12% | + 5% | 0% | − 16% |
Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские помещения (24%), помещения торговые помещения (15%) и свободного назначения (11%).
Торговая недвижимость
Объем предложения торговых помещений на продажу в марте 2018 г. по количеству снизился на 33%, а по общей площади – на 5%. Всего на рынке экспонировалось 266 объектов общей площадью 265 тыс.кв.м. и общей стоимостью 56,3 млрд. руб.
Внутри Садового Кольца экспонировалось 19 объектов общей площадью 4 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству снизился на 51%, а по общей площади – на 80%. Цена за месяц выросла на 42% и составила 877 536 руб./кв.м. Значительное увеличение цены обусловлено уходом с рынка двух больших и дешевых объектов – на ул.Н.Арбат (8381 кв.м, 478 896 руб./кв.м) и Котельническая наб. (1 200 кв.м, 452 100 руб./кв.м).
За пределами центра объем предложения по количеству уменьшился на 31%, а по общей площади вырос на 1%, составив 247 объектов общей площадью 261 тыс.кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 9% и составила 202 467 руб./кв. м. Снижение средневзвешенной цены было связано с выходом в марте трех недорогих крупных объектов на пр-те Андропова (87 000 кв.м, 174 000 руб./кв.м), на Новочеркасском б-ре (10 500 кв.м, 134 000 руб./кв.м) и на Ленинградском ш. (6 000 кв.м, 116 700 руб./кв.м)
Несмотря на значительный рост стоимости торговых помещений, цены на торговые помещения в центре в марте, за год цена по ним, в отличие от помещений за пределами Садового Кольца, снизилась, что может свидетельствовать о том, что спрос на помещения в центре в среднесрочной перспективе остается более низким.
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 266 | 56 298 | 265 | 1,00 | 212 678 |
| к февралю 2018 | − 33% | − 20% | − 5% | + 41% | − 15% |
| к марту 2017 | + 2% | + 67% | + 81% | + 77% | − 8% |
| Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 19 | 3 514 | 4 | 0,21 | 877 536 |
| к февралю 2018 | − 51% | − 72% | − 80% | − 60% | + 42% |
| к марту 2017 | + 12% | − 30% | − 24% | − 32% | − 8% |
| Торговые вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 247 | 52 784 | 261 | 1,06 | 202 467 |
| к февралю 2018 | − 31% | − 9% | + 1% | + 46% | − 9% |
| к марту 2017 | + 2% | + 84% | + 85% | + 82% | 0% |
Офисная недвижимость
Объем предложения офисных помещений на продажу в марте 2018 г. сократился на 19% по количеству и на 40% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 756 объектов общей площадью 852 тыс. кв.м и общей стоимостью 147 млрд. руб.
Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, уменьшилось на 28%, а их общая площадь - на 49%, в результате чего объем предложения составил 121 объект площадью 106 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 2% и составила 326 150 руб./кв. м.
Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц сократился на 18% по количеству, на 38% по общей площади и составил 635 объектов общей площадью 747 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в марте снизилась на 4% и составила 150 762 руб./кв.м. Снижение цены было обусловлено выходом на рынок двух дешевых офисных объектов - на ул. Херсонская (10 638 кв.м, 66 742 руб./кв.м) и Волгоградском пр-те (10 690 кв.м, 74 836 руб./кв.м).
Судя по тому, что ценовая динамика по офисам в центре лучше за месяц и хуже за год, на данный момент по таким помещениям происходит некоторая ценовая коррекция, однако в целом различия не очень существенны, поэтому можно допустить, что спрос на помещения в центре и за его пределами примерно одинаков.
| Офисные | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 756 | 147 011 | 852 | 1,13 | 172 509 |
| к февралю 2018 | − 19% | − 43% | − 40% | − 25% | − 4% |
| к марту 2017 | + 1% | − 31% | − 16% | − 16% | − 18% |
| Офисные внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 121 | 34 463 | 106 | 0,87 | 326 150 |
| к февралю 2018 | − 28% | − 48% | − 49% | − 30% | + 2% |
| к марту 2017 | − 8% | − 23% | + 2% | + 11% | − 24% |
| Офисные вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 635 | 112 548 | 747 | 1,18 | 150 762 |
| к февралю 2018 | − 18% | − 41% | − 38% | − 25% | − 4% |
| к марту 2017 | + 3% | − 33% | − 18% | − 20% | − 19% |
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения
Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в марте 2018 г. уменьшилось на 33%, а их общая площадь – на 30%. Объем предложения составил 162 объекта общей площадью 404 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений уменьшилась на 15% и составила 67 192 руб./кв.м. Снижение цены произошло как по старым объектам – на 13%, так и за счет выхода нескольких дешевых – на Батюнинском пр-де (6 590 кв.м, 27 314 руб./кв.м), ул.Краснодарская (11 325 кв.м, 26 490 руб./кв.м), ул.Спартаковская (12 132 кв.м, 41 213 руб./кв.м).
Объем предложения объектов свободного назначения в марте 2018 г. по количеству снизился на 20%, а по общей площади – на 27%, составив 137 объектов общей площадью 188 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения снизилась на 1% и составила 181 125 руб./кв.м.
| ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| Значение | 162 | 27 133 | 404 | 2,49 | 67 192 |
| к февралю 2018 | − 33% | − 40% | − 30% | + 4% | − 15% |
| к марту 2017 | + 86% | + 37% | + 33% | − 29% | + 3% |
| ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 137 | 34 066 | 188 | 1,37 | 181 125 |
| к февралю 2018 | − 20% | − 27% | − 27% | − 8% | − 1% |
| к марту 2017 | − 15% | + 4% | + 11% | + 31% | − 6% |
0
