Новая востребованная собственность в Нью-Йорке: ритейл на первых этажах кондоминиумов

Эта частная инвестиционная компания планировала придержать свою покупку по крайней мере лет на пять, но продала её всего год спустя после приобретения – при этом более чем на 40 % дороже уплаченной первоначально цены.

Соуправляющий партнёр Savanna Крис Шланк (Chris Schlank) говорит: «За год мы получили прибыль, вдвое превышающую вложения. Мы с удовольствием продали этот объект».

Инвесторы всех мастей гонялись по Нью-Йорку за пригодными для розничной торговли помещениями в кондоминиумах, разогревая цены продаж в туристических районах города и окрестностях новых жилищных комплексов. Положительная динамика арендной платы за торговые площади привлекла фонды инвестирования в недвижимость, институциональных инвесторов, состоятельных частных инвесторов и крепких семейных компаний. Брокеры говорят, что наряду с арендной платой растёт и стоимость такой собственности.

По данным международной компании-поставщика услуг в сфере коммерческой недвижимости JLL (Jones Lang LaSalle), за период с 2010 по 2013 гг. количество продаж торговой недвижимости (преимущественно в кондоминиумах) возросло более чем в три раза. За этот период объём продаж увеличился с 610 млн. до 2,9 млрд. долларов. Старший вице-президент компании JLL Стивен Шапиро (Stephen Shapiro) считает, что в этом году продажи торговой недвижимости имеют шанс достичь 3,6 млрд. долларов.

Звёздный час ритейлеров в кондоминиумах наступил по многим причинам. Брокеры считают, что издержки и усилия по их содержанию меньше, нежели на эксплуатационное обслуживание и модернизацию жилой и офисной недвижимости. Для многих инвесторов цена торговой недвижимости в кондоминиуме просто более подъёмна, чем стоимость всего здания целиком.

Старший управляющий занимающейся недвижимостью инвестиционной компании Eastern Consolidated Аделаида Полсинелли (Adelaide Polsinelli) говорит: «Это клиентоориентированный способ инвестиций в недвижимость. Покупка торговой площади в кондоминиуме – это вроде приобретения небольших апартаментов. Вам не придётся проходить все бесконечные и утомительные круги всестороннего исследования деятельности компании, её финансового состояния и положения на рынке, необходимые при иных видах инвестиций в недвижимость».

А для мелких и средних девелоперов продажа первых этажей под ритейл может обеспечить приток наличности для помощи в погашении задолженностей по строительству и увеличения финансирования проектов жилищного строительства, считает президент брокерской компании Cohen Real Estate Эндрю Коэн (Andrew Cohen).

Кроме того, девелоперы просто максимизируют свои прибыли, продавая торговые помещения на первых этажах кондоминиумов в придачу к жилым апартаментам.

«Стоимость земли в Нью-Йорке в последнее время реально позволяет строить только кондоминиумы» – говорит руководитель фирмы по торговле недвижимостью RKF Роберт Футтерман (Robert Futterman), «Поэтому вы видите больше кондоминиумов, чем сдаваемых внаём апартаментов».

Торговые помещения в кондоминиумах – популярная инвестиция на таких улицах, как Пятая и Мэдисон авеню, где в конце 2013 года средняя арендная плата превышала 25 000 долларов за кв. метр на первой и 13 000 долларов за кв. метр на второй; а также в районах СоХо, Мясоразделочного квартала и Нижнего Манхэттена, которые привлекают всё больше туристических долларов.

В прошлом году девелопер и торговец недвижимостью, компания Imperium Capital на паях с двумя другими инвесторами приобрела собственность компании Savanna в районе СоХо за 80,5 млн. долларов. Арендная плата для ритейлеров на некоторых участках Бродвея, особенно между Принс стрит и Спринг стрит, подобралась к цифре 10 000 долларов за кв. метр, говорит соуправляющий партнёр компании Imperium Сэмюэл Шнайдер (Samuel Schneider).

За последние пять лет на рынок вошли ведущие ритейлеры, вроде испанской компании Inditex Group, владеющей сетью магазинов одежды Zara. В 2011 году она заплатила 400 млн. долларов за торговые площади в кондиминиуме на Пятой авеню и выкупила остающиеся годы лизинга магазина NBA (Национальная баскетбольная ассоциация США).

«Ритейлеры говорят, мы могли бы купить, а не арендовать помещения под наши магазины, и у нас есть актив на балансе» – говорит г-жа Полсинелли, «Если бизнес пойдёт не очень, нам нужно что-то для продажи».

В то время как многие ритейлеры концентрируются на традиционных районах ритейла верхнего ценового сегмента, некоторые рассматривают кварталы, где переживает бум строительство жилых кондоминиумов, а транспортные хабы выплёскивают потоки пешеходов.

В прошлом месяце консалтинговая брокерская компания Cushman & Wakefield Inc. представляла компанию Macklowe Properties в сделке по продаже за 20 млн. долларов торгового помещения площадью 480 кв. метров на первом этаже кондоминиума класса люкс на 72-й улице. В январе Cushman & Wakefield представляла компании Keystone Equities LLC и Apollo Global Management при продаже 1 500 кв. метров в кондоминиуме на Кэнэл стрит. По словам представителя Cushman & Wakefield, компания Crane Partners Asset Management LLC заплатила за кондоминиум 36 млн. долларов.

В Бруклине бум жилищного строительства в районе Уильямсбург привлёк таких инвесторов, как Madison Marquette. В январе эта компания приобрела 6 000 кв. метров торговой площади за 45,5 млн. долларов на первом этаже роскошного кондоминиума Edge на береговой линии. Паром, расположенная неподалёку железнодорожная станция и жильцы здания несомненно создадут нужный поток покупателей и подстегнут продажи, считает директор компании Madison Marquette Райан Колберт (Ryan Colbert).

Компания сосредотачивается на подающих надежды окрестностях в периферийных округах Нью-Йорка, говорит он.

«Демографическое перемещение бэбибумеров и поколения Миллениума в центр города должно в долгосрочной перспективе иссякнуть» – считает Колберт, «Мы столкнёмся в городах с более финансово благополучной потребительской базой, которая может потратить деньги, необходимые для поддержки розничных магазинов в городских кондоминиумах».