Новый огромный «Молл-Берлин» - свидетельство роста спроса на розничные товары и недвижимость

«За последние 10 лет Берлин изменился до неузнаваемости, - рассказывает 45-летний Хат в телефонном интервью. - Спрос на торговые площади убедил меня в том, что стоит увеличить масштаб проекта».

За несколько десятилетий преображений и перестройки, последовавших за падением Берлинской стены в 1989 году, крупнейший мегаполис Германии постоянно демонстрировал торговый и розничный рост. Хотя доходы берлинцев по-прежнему ниже среднего показателя по стране, город начинает привлекать такие бренды, как Apple Inc. (AAPL) и Forever 21, которые открыли здесь свои первые магазины в прошлом году.

«Франкфурт, Мюнхен и Гамбург богаче Берлина, но здесь ощущается постоянный рост, - говорит Джон Бэйзон, финансовый директор Associated British Foods Plc (ABF), лондонской компании, которая планирует открыть свой второй дискаунт-магазин Primark в Берлине. - В Берлине огромный потребительский потенциал, в наших магазинах не протолкнешься».

По данным городского статистического управления, в прошлом году общий объем продаж в Берлине с поправкой на инфляцию вырос на 5,8% против 0,1% по всей Германии в целом.

«Ритейлеров привлекает быстрый рост населения города и постоянный приток туристов, что превращает Берлин в один из самых посещаемых городов Европы нашего времени», - говорит Рудигер Трэн (Ruediger Thraene), глава берлинского офиса инвестиционной компании Jones Lang LaSalle Inc. (JLL).

«В последние два-три года все больше международных брендов открывают свои магазины в Берлине, - говорит Трэн. - Берлин уже был мировым центром моды в 20-30-е годы прошлого века, но после падения Стены должно пройти немало времени, чтобы такое повторилось вновь».

Репутацию Берлина, как современного центра мировой моды, подтверждает и знаменитая Берлинская неделя моды, которая проходит здесь каждые 6 месяцев по инициативе правительства с 2007 года. Среди ярких событий последнего модного шоу в январе стоит отметить дефиле у Бранденбургских ворот.

С 2005 года население Берлина увеличилось на 3% и достигло 3,4 миллионов человек, что вдвое больше второго по численности Гамбурга. При этом стоит отметить, что к 2030 году правительство ожидает дальнейшего роста еще на 7%. По данным Торговой федерации Берлина, в прошлом году город посетили 11,3 миллионов туристов, что на 50% больше чем в 2007 году. Представитель Федерации сообщает, что почти четверть продаж в розничном секторе пришлась как раз на долю приезжих. 

По данным, полученным Bulwiengesa AG, в 2013 году ставки арендной платы в столице выросли на 13% и в среднем составили 270 евро за квадратный метр торгового помещения в месяц. В прошлом году Берлин вытеснил Гамбург с третьего места в списке городов с наивысшими ставками арендной платы после Франкфурта и Мюнхена.

Однако, по сообщению нюренбергского маркетингового агентства GfK SE, арендные ставки ярко контрастируют с покупательской способностью берлинского населения, которая на 50% ниже, чем в Мюнхене, и на 30% уступает Франкфурту. По данным Берлинского статистического управления, средний совокупный чистый доход в Берлине на душу населения в 2011 году составил 17 тысяч евро - более свежих данных, к сожалению, нет.

Однако, несмотря на 30-процентный рост по сравнению с 1991 годом, по данному показателю столица по-прежнему уступает другим крупным городам. Тем временем, Управление национальной статистики Великобритании сообщает, что, к примеру, эквивалентный доход лондонцев составляет 25 тысяч евро.

Часть инвесторов в сфере недвижимого имущества по-прежнему настроены скептически в отношении Берлина, даже несмотря на рост населения и туризма в столице. Например, крупнейший в Германии владелец торговых центров, вращающийся на бирже, Deutsche Euroshop AG, пока не открыл ни одного своего молла в столице.

«В Берлине живет очень много людей, и они все небогаты, - говорит исполнительный директор Euroshop, Клаус-Маттиас Боге (Claus-Matthias Boege). - Берлин - это город художников, чиновников и лоббистов. Экономическая мощь Германии кроется точно не здесь».

В то время как в Мюнхене сосредоточена большая часть компаний, входящих в расчет немецкого индекс DAX, а Франкфурт является крупнейшим банковским центром в континентальной Европе, Берлин - это единственная столица Европы, где чистый совокупный доход населения отстает от среднего показателя по стране. Об этом говорят данные, полученные Немецким институтом экономических исследований (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung), расположенным в Берлине.

Берлинский торговый центр Хата откроется в конце мая - здесь покупателей ждут 76 тысяч квадратных метров торговых площадей, апартаменты, отель и парковка на тысячу автомобилей. Завершение строительства запланировано на 2015 год: именно тогда для посетителей откроются 130 тысяч квадратных метров магазинов, что превышает площадь крупнейшего молла страны «Рур-Парк» (Ruhr-Park), расположенного в промышленном городе Бохум. Кроме того, новый торговый центр займет место «Гропиус Пассажен» (Gropius Passagen), построенного Хатом в 1994 году и до последнего времени являвшегося крупнейшим моллом в Берлине.

Гал Яна (Gal Yana), исполнительный директор компании Rephase Cosmetics, офис которой расположен в Сан-Марино и которая открывает первый свой магазин в Германии именно в «Молл-Берлин» (Mall of Berlin), сказал, что, по его прогнозам, основную прибыль должны принести приезжие и туристы.

«В Берлин приезжает гораздо больше туристов, чем в любой другой город Германии, разве что за исключением аэропорта Франкфурта», - говорит Яна.

Торговые центры встречаются в Берлине куда чаще, чем в других крупных немецких городах, что отражает стремление застройщиков быстро повысить количество торговых площадей после воссоединения. По данным, предоставленным Европейским институтом розничной торговли (EHI Retail Institute), расположенным в Колони, в Берлине находится 36 торговых центров, как минимум три новых откроются здесь уже в этом году. Для сравнения во Франкфурте, население которого в пять раз меньше Берлина, их всего пять.

В этом году в легендарном историческом здании 1950-х годов постройки, напротив зоопарка в западной части центра столицы, открылся престижный торговый центр «Бикини Берлин» (Bikini Berlin) с дизайнерскими бутиками. Мебельный магнат, Курт Кригер (Kurt Krieger), согласился построить доступные дома и парк вокруг старой грузовой станции в северном районе Панков в обмен на разрешение на постройку крупнейшего торгового центра в этом квартале.

«Молл-Берлин» на Лейпцигской площади еще не открыт, а Хат уже приступил к постройке нового центра со 120 магазинами на месте знаменитой пивоварни «Шультхайс» (Schultheiss) в районе Моабит.

Место, где вскоре откроется «Молл-Берлин» служит ярким отражением переменчивой и зачастую трагичной истории города. В прошлом здесь находился главный магазин розничной сети универмагов Wertheim, принадлежащей еврейской семье с такой же фамилией.

В 1937 году здание захватили нацисты. В результате бомбежек Второй мировой войны постройка была разрушена, как и большая часть всего города, а строительство Стены привело к тому, что место осталось бесхозным, оказавшись между восточной и западной частью Берлина.

После продажи участка правительством он перешел в собственность немецкой сети розничных магазинов KarstadtQuelle AG, что привело к десятилетней судебной тяжбе с наследниками семьи. В 2007 году Karstadt выплатил наследникам компенсацию в 88 миллионов евро. После падения Стены и до 2005 года в подвалах бывшего универмага Wertheim располагался ночной клуб в стиле техно Tresor.

Фирма-застройщик Хата High Gain House Investments GmbH и лондонская компания Arab Investments Ltd. купили участок в 2011 году за почти 89 миллионов евро у люксембургской фирмы Orco Property Group (ORC) SA. На тот момент это был самый крупный из необустроенных участков в центральной части Берлина.

Хат планирует извлечь выгоду из наплыва туристов в районе Лейпцигской площади, что в пяти минутах ходьбы от ансамбля Sony Center на Потсдамской площади и в 15 минутах от контрольно-пропускного пункта «Чекпоинт Чарли» между старой восточной и западной частью Берлина и улицы Фридрихштрассе, где расположены такие дорогие бутики класса «люкс», как Galeries Lafayette.

«Туристы и местные жители привыкли видеть много розничных магазинов в этой части Берлина, - говорит Хат. - Здесь торговали еще 100 лет назад, это центр города, который отлично подходит для такой цели».