Олег Вьюгин (глава МДМ-Банка): Сотрудничество сетей и девелоперов единственный жизнеспособный формат сегодня

Экс-начальник Федеральной службы по финансовым рынкам, а ныне Председатель совета директоров ОАО «МДМ Банк» рассказал редактору New Retail о том, что девелоперы торговых центров оказались сейчас в ситуации, когда им стало крайне сложно получать финансирование у банков. До 50% заявок получают отказ. Но существует формат, который помогает девелоперам с успехом выходить из сложной ситуации – коллаборация с торговыми сетями.

New Retail: Стало сложно кредитоваться, бизнес потерял доступ к дешевым западным кредитам и продолжает терять. Как себя чувствуют в этой ситуации девелоперы торговых центров, где берут деньги, при том, что у нас строят очень много ТЦ по сравнению с Европой.

О.Вьюгин: Действительно, девелоперский бизнес банки сейчас кредитуют очень осторожно. Если раньше практически любой серьеный проект рассматривался и кредитовался, то сейчас, даже если проект серьезный, вероятность отказа в финансировании равна 50%. Почему? Если говорить о рынке недвижимости, то офисы пустуют процентов на 10-12. Непонятно, что будет дальше. Поэтому каждый новй проект тщательно рассматривается. С другой стороны, есть формат, который сейчас не имеет проблем с кредитованием и развивается хорошо. Торговые сети идут в регионы и делают совместные проекты вместе с девелоперами. Сети в проект инвестируют. Частично свои деньги вносит девелопер. Разумеется, бОльшая часть – это заемные деньги. Такой формат дает банку уверенность. Ритейер знает, зачем он выодит на этот рынок. Так что я не сказал бы, что ситуация встала, просто она такая, какая есть.

New Retail: Если посмотреть с другой стороны, со стороны покупателя… Население слишком закредитовано. В ближайший месяц-два ожидается волна просрочек по ипотеке. В МДМ-Банке ощущают эти риски?

О.Вьюгин: В принципе уровень риска всегда был в районе 3%. А сейчас – приближается к 5%. Ситуация немного ухудшилась. И кога я спрашиваю у наших риск-менеджеров, в чем причина, они говорят, что основной источник возникающих проблем – это потеря рабоы. Даже временая потеря основного источника дохода начинает давить на платежеспособность. Номинально у нас в стране занятость высокая. Но фактически мы сталкиваемся с тем, что потеря работы или снижение заработка приоретают массовый характер. Это связано с тем, что компании сейчас активно повышают эффективность, в томи числе сокращают персонал или просто снижают запралы, прекращают выплачивать премии. А насчет перекредитованности могу сказать, что потребительские кредиты без залога все достаточно короткие. И сейчас бынки перестали выдавать такие займы. Мы проходим пик погашения этих кредитов. Где-то через год-два это все уйдет. Например, МДМ-Банк сейчасформирует портфель друих заемщиков – качественных. Это не позволяет наращивать портфель. Легко раздать небеспеченных кредитов… Переформатированием портфеля заимаемся не только мы, но и многие другие банки.

New Retail: А насчет долгосрочных кредитов. Мы можем в самой пессимистичной перспективе столкунться с чем-то похожим на ипотечный кризис в США?

О.Вьюгин: Такой масштаб у нас вряд ли возможен. Обычно подобные проблемы возникают, когда есть пузырь. Когда стоимость домов сильно завышена и под это взята ипотека. Как только стоимоть начинает падать, ипотечному заемщику становится бессмысленно обслуживать этот кредит, он начинает платить намного больше, чем его объект реальн стоит. В России пузыря точно нет. И если у нас сейчас ипотека впадает в просрочку, то причины тому – те же. Люди массово попадают в сложную финансовю ситуацию. Сам объем ипотечных кредитов не настолько велик, как в США. Так что скорее всего это единый процесс уменьшения портфелей по всем видам продуктов. Потом надо помнить, что ипотека – это залог квартиры. И риски банков здесь сильно зависят от того, каков был первоначальный платеж. Если платеж был 30%, то банк защищен хорошо: вряд ли цена квартиры даже при самом опасном сценарии упадет более, чем на треть. Если первоначальный взнос был 10%, то банк может сильно проиграть. Вообще же, ипотечный бизнес, хотя и низкомаржнальный, но очень надежный.