Мал «депозит», да дорог: некоторые юридические вопросы взыскания обеспечительных платежей с арендодателей при расторжении договора аренды в ТЦ

Валентин Бородин, партнер и руководитель практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы «HERES LEGAL»  рассказывает, к чему стоит подготовиться арендатору в этой непростой ситуации.

Суть обеспечительного платежа

В 2015 году в главу 23 Гражданского кодекса РФ был включен новый параграф №8 «Обеспечительный платеж». Нормы этого параграфа были нацелены на то, чтобы урегулировать «страховые депозиты», «обеспечительные взносы» и иные подобные конструкции, давно используемые в практике, в том числе и в сфере аренды коммерческой недвижимости.

Что же такое обеспечительный платеж с точки зрения закона? 

Согласно статье 381.1 ГК, обеспечительным платежом является денежная сумма, внесенная одной стороной другой стороне в обеспечение денежного обязательства. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. При этом согласно ГК, случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж по общему правилу подлежит возврату.

Как показывает практика, именно возврат обеспечительных платежей является той ситуацией, когда между арендодателем и арендатором возникают споры и разногласия. Учитывая, что в подавляющем большинстве случаев договора аренды помещений коммерческой недвижимости пишутся арендодателями, то именно арендатору приходится сталкиваться с ущемлением своих прав в этой сфере.

Удержание обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора аренды

В большинстве договоров аренды коммерческой недвижимости предусматривается удержание арендодателем обеспечительного платежа в качестве одной из форм ответственности арендатора при досрочном расторжении договора аренды. Логику арендодателя можно понять: любое досрочное расторжение договора аренды влечет для арендодателя убытки, связанные с поиском нового арендатора, простоем помещений, снижением трафика посетителей и т.п.

Тем не менее, положение арендатора в плане возврата обеспечительного платежа при досрочном расторжении аренды не всегда является безнадежным. И для того, чтобы оценить возможности арендатора вернуть обеспечительный платеж, нужно скрупулезно изучить положения договора аренды.

Как показывает опыт, формулировки в договорах аренды далеко не всегда детализированы и зачастую не полностью соответствуют положениям ст. 381.1 ГК РФ, согласно которой:

● обеспечительный платеж обеспечивает только денежное обязательство;
● в договоре должны быть точно определены обстоятельства, являющиеся основаниями для удержания обеспечительного платежа.

Из вышеприведенных норм следует, что если в договоре аренды нет точной определенности относительно конкретного обеспеченного обязательства (например, указано, что обеспечительный платеж обеспечивает «все обязательства» арендатора или «обязательства арендатора по сохранению срока действия договора аренды») то в суде арендатор может подвергнуть сомнению саму действительность условия об обеспечительном платеже и соответственно, требовать его возврата как неосновательное обогащение арендодателя.

Также важно принимать во внимание фактические основания расторжения договора аренды. Если расторжение договора аренды происходит по инициативе арендатора, но по обстоятельствам, исключающим его ответственность (например, обстоятельства непреодолимой силы), то, вполне возможно, арендатору удастся отстоять свое право на возврат обеспечительного платежа. (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2021 г. N 09АП-66883/2020-ГК).

Наконец в случае, если договор аренды расторгнут по инициативе арендатора, но это расторжение оформлено путем подписания двустороннего соглашения, то суд вполне может отказать арендодателю в праве удерживать обеспечительный платеж, посчитав, что такое «дружественное» расторжение исключает дополнительную ответственность арендатора. (Определение Верховного суда РФ от 18 августа 2022 г. N 305-ЭС22-13840).

Удержание обеспечительного платежа при прекращении договора аренды по истечению его срока

Обычно арендатор находится в более сильной позиции, когда требует возврата обеспечительного платежа после истечения срока договора аренды (если договором не предусмотрен зачет платежа в счет последних месяцев аренды). 



Казалось бы, срок аренды истек и у арендодателя нет оснований удерживать обеспечительный платеж? Однако, на практике многие арендодатели стараются правдами и неправдами удержать обеспечительный платеж используя следующие «приемы»:

● В договоры аренды включаются крайне сложные для исполнения условия, касающиеся уведомления арендатором о нежелании возобновлять аренду (очень ранний срок направления уведомления о невозобновлении аренды, усложненная процедура вручения уведомления только генеральному директору лично и т.п.);

● Арендодателю предоставляется одностороннее право фиксировать состояние помещений и бездоказательно определять необходимость и объемы ремонта помещений после выезда арендатор. В этом случае, арендодатель удерживает обеспечительный депозит в счет «необходимого ремонта» помещений.

Бороться с таким поведением арендодателя можно и нужно и главный «рецепт» здесь один: детальное изучение договора аренды и точное, буквальное следование установленным договором процедурам. 

Если же договор предоставляет арендодателю широкие односторонние права, то необходимо вовремя фиксировать свое несогласие с необоснованными действиями арендодателя, фиксировать действительное фактическое состояние помещений, в том числе путем привлечения квалифицированных оценщиков и нотариусов (ст. 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»).

У кого взыскивать обеспечительный платеж, если сменился собственник помещений?

Еще одной юридической проблемой, с которой может столкнуться арендатор при возврате обеспечительного платежа, является возможная смена собственника и, соответственно, арендодателя помещений после заключения договора аренды.

В этом случае арендатор оказывается в ситуации, когда изначально он платил обеспечительный платеж первоначальному собственнику, а взыскивать его приходится с нового собственника помещений.

Эта проблема усугубляется двумя факторами:

● Гражданский кодекс в параграфе 8 главы 23 данный вопрос не урегулировал;

● Договоры аренды коммерческой недвижимости составляются, как правило, арендодателями, и навязываются арендаторам. При этом естественно арендодатели не заинтересованы в урегулировании данного вопроса, который касается только прав и интересов арендатора. Соответственно во многих договорах аренды данная проблема никак не согласована.

---

Читайте также: Закон, мораль и аренда

---

Что же делать арендатору в ситуации, когда новый собственник отказывается вернуть обеспечительный платеж, а старого собственника, что называется «и след простыл»?

На помощь приходит судебная практика Верховного суда РФ, которая в последнее время делает шаги в сторону защиты прав арендатора.

Так, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019, Верховный суд указал:

«пока не доказано иное, предполагается, что страховой депозит (обеспечительный платеж) переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений.»

На наш взгляд, Верховный суд, в отсутствие детального законодательного регулирования, в данном случае вполне обоснованно сформулировал позицию, которая основана на совершенно разумном и справедливом толковании буквы и духа закона.

Подводя краткий итог, хочется подчеркнуть, что арендатору не стоит всегда заранее «списывать в убыток» уплаченный обеспечительный платеж. Несмотря на то что, подавляющее большинство договоров аренды составлены в пользу арендодателей, грамотный анализ текста договора аренды, использование норм закона и материалов судебной практики позволяют арендатору защищать свои права даже в таком сложном вопросе, как возврат обеспечительного платежа.

Валентин Бородин, 
партнер и руководитель практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы «HERES LEGAL».

Для New Retail