0/5
Чек-лист: как подготовиться к переговорам арендодателем и получить самые выгодные условия?

Чек-лист: как подготовиться к переговорам арендодателем и получить самые выгодные условия?

Чек-лист: как подготовиться к переговорам арендодателем и получить самые выгодные условия?
время публикации: 10:00  22 декабря 2020 года
В период пандемии предпринимателям приходилось вести немало ожесточённых переговоров с арендодателями. Не всегда и не всем удавалось добиться желаемого. Главная причина провала в переговорах – плохая подготовка к ним.
Чек-лист: как подготовиться к переговорам арендодателем и получить самые выгодные условия?


Андрей Крупский, сооснователь юридической компании «Лемчик, Крупский и партнеры», резидент бизнес-клуба «Атланты», составил подробный план подготовки, в который включил лайфхаки из личного опыта.



Ссылайтесь на пункты договора

Зная неблагоприятные для себя пункты договора аренды, вы можете обсуждать не только арендную ставку, но и другие важные аспекты договора. Например, право на одностороннее расторжение и штрафные санкции.


Приводите цифры и факты

Чтобы обосновать необходимость снижения арендной платы, надо доказать арендодателю, что сложная экономическая ситуация в компании – это следствие объективных внешних факторов. Форс-мажор.

Арендатору стоит представить арендодателю текущие финансовые показатели, их сравнение с прошлой прибылью, документально подтвердить сложность с поставками товаров или повышение цен у контрагентов. В общем, всё, что доказывает плачевное состояние.


Покажите, что есть план действий

Покажите арендодателю, что у вас есть план поэтапного возвращения к прежним показателям. Выдвигайте реалистичные предложения, которые будут сохранять баланс интересов сторон. Скажите хотя бы примерно, на какой период, по вашим прогнозам, необходимо снижение арендной платы.

В ритейле разумным и адекватным предложением будет установить арендную плату как процент от товарооборота с минимальной фиксированной ставкой.


Используйте репутацию

До пандемии вы были порядочным арендатором? Исправно вносили платежи по договору, в том числе за коммунальные услуги и обслуживание, содержали арендуемое помещение в исправном состоянии, делали текущий ремонт, были в хороших отношениях с соседями и сотрудниками арендодателя? У вас явно хорошая репутация. Пользуйтесь этим во время переговоров, не стесняйтесь упоминать все эти вещи.


Заявляйте о недостатках

Например, необходимо помнить, что согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ «арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды». Если помещение имеет существенные недостатки, которые должны быть устранены капитальным ремонтом, а арендодатель уклоняется от данной обязанности, арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно п. 3 ст. 620 ГК РФ.

Используйте это как аргумент, указывайте, что арендная плата за помещение стала несоразмерна его техническому состоянию.

Чек-лист: как подготовиться к переговорам арендодателем и получить самые выгодные условия?


Фиксируйте все договоренности

Если вы достигли какого-то соглашения в переговорах, не откладывайте подписание договора или дополнительного соглашения с новыми условиями.

Ситуация в стране меняется быстро. Настроение арендодателя – ещё быстрее.


Если переговоры зашли в тупик

Часто в договорах аренды не предусмотрено право одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора или такое право сопряжено существенными штрафами и удержанием депозита.

Даже в такой невыигрышной ситуации арендатор имеет право на расторжение или изменение договора в судебном порядке в связи существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). 

Судебная практика расторжения договоров аренды по ст. 451 ГК РФ в связи с пандемией только формируется, однако уже есть ряд решений о расторжении договоров аренды, особенно если арендатор – представитель пострадавшей отрасли (Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434). Таким образом, довод о возможности расторжения договора аренды в судебном порядке можно также использовать в переговорном процессе, чтобы показать арендодателю, что ваша позиция арендатора не так уязвима, как кажется.


Чек-лист: как подготовиться к переговорам арендодателем и получить самые выгодные условия?Что же делать, если арендодатель не идёт на уступки и угрожает штрафными санкциями? 

Переводите все общение с арендодателем в обмен официальными письмами. В письмах укажите на необходимость расторжения договора:

●  Во-первых, договор заключен до введения режима повышенной готовности и пандемии, никто не мог предвидеть такого развития событий в мире и экономике страны.

●  Во-вторых, введенные ограничения объективно повлияли на бизнес, их нельзя было избежать путем должной осмотрительности.

●  В-третьих, арендодатель злоупотребляет своим положением, так как отсутствие возможности расторгнуть договор аренды с минимальными затратами нарушает баланс интересов сторон и носит обременительный для арендатора характер.

●  Если договориться с арендодателем не удалось, готовьте исковое заявление, доказательства и обращайтесь в суд с исковым заявлением.




Читайте также: COVID-19: последствия для договорных отношений



 
Коротко о главном:

1.    Используйте конкретные цифры (не просто «у меня упали доходы»);

2.    Покажите на коротком периоде убыточность деятельности (перечислите группы затрат, размеры конкретных обязательств);

3.    Покажите неразумность деятельности в текущих условиях;

4.    Опишите, как вы пытаетесь выправить ситуацию (пытались перейти в онлайн и тому подобное);

5.    Подготовьте прогнозную модель, выхода из кризиса;

6.    Сошлитесь на судебную практику (например, Определение ВС РФ от 29.01.2015 по делу №А19-1917/2013: поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельства мне осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы);

7. Приведите примеры деловых обыкновений по таким же сделкам, которые существуют на иных условиях (справки, заключения третьих лиц и прочее).

Андрей Крупский, 
сооснователь юридической компании «Лемчик, Крупский и партнеры», резидент бизнес-клуба «Атланты»

для New Retail



0
 
Реклама на New Retail. Медиакит
Close
Email
Подпишитесь на нашу рассылку и самые интересные материалы будут приходить к вам на почту
Нажимая «Подписаться» вы принимаете условия политики конфиденциальности