0/5
Подпишитесь на новости ритейла

Я ознакомлен с политикой конфиденциальности и принимаю её условия

Максим Поминов, «Читай-город» о специфике юридических взаимоотношений между девелоперами и ритейлерами

Максим Поминов, «Читай-город» о специфике юридических взаимоотношений между девелоперами и ритейлерами

29 ноября в ТРЦ «Мозаика» состоится практическая конференция на тему «Кто для кого: девелопмент для ритейла или наоборот?». Национальная ассоциация сетевой торговли приглашает девелоперов и ритейлеров на откровенный разговор о самых острых вопросах, неизменно вызывающих конфликты между разными сторонами деятельности торгового центра. В разговоре примут участие девелоперы и топ-менеджеры ресторанных сетей и крупных розничных компаний fashion сегмента.

В ожидании конференции мы решили задать несколько вопросов в отношении наиболее острых проблем в диалоге девелопер-ритейлер руководителям юридических департаментов крупных розничных сетей. Сегодня представляем вашему вниманию ответы Максима Поминова, главы юридического департамента сети «Читай-город». 

***

Какие  вопросы сейчас стоят особенно остро у ритейлеров в арендных правоотношениях?

У ритейла всегда актуален вопрос найти хорошую площадку и на адекватных условиях. Это всегда будет самой острой проблемой.

В остальном же – обеспечение стабильности договоров на минимально необходимый срок и на приемлемых условиях. А из последних веяний – противодействие переходу многих арендодателей на договоры субаренды (обладающие практически нулевой стабильностью), договоры с ИП на УСН, что сопряжено также теперь и с серьезными налоговыми рисками для арендаторов.

Какова степень участия юристов в отношениях девелопер-ритейлер?

В каждой компании различна. Где-то переговоры по аренде ведут именно юристы. Где-то менеджеры в паре с юристом. В каких-то компаниях юристы выходят на переговоры лишь в  исключительных случаях. Эффективность каждой модели определяется задачами, которые необходимо решать Компании.
Легче и, главное, дешевле – устранить саму возможность возникновения риска, чем решать его как уже состоявшийся факт.
В правильном положении вещей – конечно пара менеджер-юрист. Начиная с того, что эффективность любых переговоров при ведении их в паре выше. И заканчивая тем, что это гораздо быстрее с технологической точки зрения (опытные юристы по ходу вносят правки в договор и итоговый текст рождается уже непосредственно в переговорной комнате).

Что сложнее: заключать, исполнять или расторгать договоры аренды?

Нельзя так просто ответить на этот вопрос. Ведь все зависит от конкретной ситуации и конкретного договора. Имея слабую переговорную позицию сложнее заключить договор на адекватных условиях. Но тем приятнее это сделать!

Чем слабее составлен договор с одной стороны – тем легче его расторгнуть с другой. И это не всегда очевидно как для первой, так и для второй.

А хорошо отработанный сбалансированный договор всегда приятнее исполнять. В таком случае этим занимается уже менеджмент, без необходимости обращения в юридическую службу. Когда нет конфликта и нет риска его возникновения или занесения – в юристе нет нужды.

Но, повторюсь, легче и, главное, дешевле – устранить саму возможность возникновения риска, чем решать его как уже состоявшийся факт.

Достаточно ли хорошего менеджера по развитию и хорошего юриста по аренде для решения ключевых спорных вопросов?

Да, вполне. Такая команда либо решит полностью все вопросы и доведет договор до заключения (а конфликт до его устранения), либо предложит руководителям проработанные варианты решения по вопросам, состоящим не более чем из трех-пяти пунктов, которые не удалось решить без обращения к первым лицам сторон переговоров.

Максим Поминов, «Читай-Город» о специфике юридических взаимоотношений между девелоперами и ритейлером

Бытует мнение, что в отношениях с девелоперами юристы важны только тогда, когда необходимо решать конфликты. Остальное – коммерческие договоренности. Согласны?

Вопрос этот настолько емкий, что я хочу ответить на него более подробно, используя в ответе юридический стиль. 

1.1. Юридические риски проще и дешевле (как в медицине) устранять «на берегу».

1.2. Договор необходим, чтобы снять риски, в том числе и риск конфликта сторон. Т.е. определить четкое и конкретное, устраивающее обе стороны последствие конфликта (его мирное сбалансированное разрешение). Стабилизировать договор.

1.3. К слову, риск конфликта по договору – один из рисков, который должен быть также выявлен и устранен, договор должен исключать возможность конфликтов, а не становиться их поводом в силу неточных формулировок или неграмотного оформления документов. Не секрет, что зачастую в фокусе внимания юридической службы становится именно стабильность договора – возможность его досрочного прекращения или оспаривания… если дестабилизация договора оказывается дороже эффекта его досрочного прекращения, будет сделан выбор в пользу сохранения его действия.

1.4. Что такое «коммерческие договоренности» отдельный разговор. Все, что написано в договоре – коммерческие условия. Поскольку каждое из них (включая форс-мажор) для каждой из сторон договора можно оценить в деньгах. При этом задача юриста – юридически грамотно сформулировать эти договоренности, не только в части формулировок, но и в части алгоритма его исполнения, баланса обязательств и фактических возможностей сторон договора на каждом этапе его исполнения.

1.5. Действительно, договоры пишутся на русском языке (преимущественно). Зачем нужен юрист, если читать и писать умеют все. Да и опыт заключения договоров у менеджмента имеется солидный. Но чему же тогда юрист учится на юридическом факультете не менее пяти лет? Читать? Конечно же нет. Грамотно оценивать, квалифицировать, выявлять все применимые к отношениям нормы, формулировать, проигрывать различные варианты исполнения договора и подбирать оптимальные, действительно работающие методы устранения рисков в договоре, способные получить защиту в суде, а еще лучше создание такого алгоритма исполнения договора, при котором возникновение риска становится не возможным технически.

Пренебрегающие этой простой мыслью нередко сталкиваются с тем, что оказались не просто не защищены формулировкой в договоре, а сам договор оказался недействительным, либо влекущим иные риски, например, налоговые, антимонопольные и т.п.

Не менее половины конфликтов, которые приходится решать в переговорной или в суде – можно было бы избежать, прибегнув к помощи квалифицированного юриста в необходимом объеме при заключении договора.

1.6. При правильном положении вещей – все условия договоров должны отрабатываться совместно менеджером и юристом. ВСЕ условия! Поскольку менеджер как никто другой знает все фактическое обстоятельства сделки и условий ее исполнения. А юрист обладает опытом выявления и упреждения рисков. Это касается любы договоров, в т.ч. и договоров с девелоперами.
Не менее половины конфликтов, которые приходится решать в переговорной или в суде – можно было бы избежать, прибегнув к помощи квалифицированного юриста в необходимом объеме при заключении договора.
1.7. Понятно, что на берегу обо всем договориться не всегда возможно (или нужно) в ситуации, сопутствующей заключению договора (высокая конкуренция за место и проч.). Однако, включение квалифицированного опытного юриста в переговорный процесс, либо как минимум участие его в согласовании договора будет всегда иметь следующий результат:

  • даст менеджменту адекватную полную информацию о выявленных рисках, которые могут быть при исполнении данного договора.

  • это крайне важно, чтобы менеджмент принимал решение на основе полной картины таких рисков

  • причем не просто обозначение каких-то общих рисков; юрист должен дать конкретное описание риска, его объем и его вероятность, механику его реализации, временные рамки, методы его устранения, нивелирования, с тем, чтобы менеджмент мог полноценно обсчитать и сам риск и методы его устранения и ожидаемый от договора экономический эффект с его вероятностью и объемом.

  • снимет целых четыре группы рисков:

    • «глупые риски» – ошибки в формулировках, появившиеся по некомпетентности составителя договора или, напротив, – в расчете на некомпетентность арендатора, либо просто в результате неграмотного оформления документов, обнуляющего или дестабилизирующего их правовую силу и способность получить защиту в суде;
    • «перегибы» – риски и обязательства, которые не являются обычными, релевантными, не являются адекватными для данного типа договора (ситуации, позиции девелопера на рынке и проч.) и которые чаще всего удается устранить в договоре, даже если мы ведем речь о небольшой площади в «нарезке». Опытный юрист сразу увидит такие положения, либо предложит методы их нивелирования, которые в большинстве случаев устраняются из договора.
    • «алгоритмические риски» – риски, возникающие при перекосах (зачастую, совсем неочевидных) в исполнении прописанных в договоре обязательствах, когда одна сторона фактически становится заложником другой не в силу нарушения баланса обязательств по договору в целом, а в силу их дисбаланса на конкретном этапе исполнения договора, в моменте. Такие моменты также должны быть выявлены и устранены. Но для этого необходим опыт.
    • «обычные риски» – нередко в ходе переговоров удается устранить немало рисков, даже таких, которые обычно остаются неустранимыми, в силу самых разных причин (слабый юрист со стороны контрагента, убедительные аргументы, умелое ведение переговоров, или умелое составление договора и т.п. у хорошего юриста всегда много секретов).

1.8. Минимизация рисков осуществляется в два шага:

  • выявление и информирование
  • предложение минимизации








***

Напоминаем, что 29 ноября 2018 года в ТРЦ «Мозаика» в 11:00 состоится дискуссия, посвященная вопросам:

• изменения рынка розничной торговли и коммерческой недвижимости;
• изменения оборотов и потребительского спроса в различных сегментах;
• разнице в прогнозировании оборотов ритейлерами и девелоперами;
• получения скидок по аренде;
• реализация доступа Арендодателя к личному кабинету ОФД;

В разговоре примут участие:

• Александр Сарычев, управляющий партнер Zenden
• Ольга Летютина, Генеральный директор Управляющей компании «Столица Менеджмент» 
• Ольга Стариченко, Коммерческий директор ТЦ «Мозаика» 
• Ольга Петровнина, директор по развитию Incity
• Михаил Петров, Генеральный директор, Smart Estate Moscow 

Условия участия в конференции: 

• компании-члены НАСТ – бесплатно 
• ритейлеры  – 15 000 рублей 
• прочие компании – по запросу
• участие с промо-местом – по запросу. Количество мест ограничено
• участие с докладом  – по запросу
 
Адрес проведения мероприятия: ТРЦ «Мозаика», 7-я кожуховская улица 9, 2 этаж «Арт-пространство NOL».

Время проведения мероприятия с 11:00 до 15:00.

Начало регистрации: 10:00 

Регистрация на мероприятие и подробная программа на info@rusretailers.ru
По вопросам участия и регистрации обращаться к помощнику Исполнительного директора НАСТ, Анне Галуцких: 8 (985) 424-13-31 или Исполнительному директору НАСТ Евгении Булавицкой 8 (965) 334-09-05

Для читателей New Retail cкидка на участие по промокоду NR10

время публикации: 10:00  16 ноября 2018 года
0
Теги: ритейлеры, девелоперы

Комментарии (0)


Чтобы оставить комментарий, Вам необходимо авторизоваться:  
ЕГАИС Плюс
BBI НАССИМ ТАЛЕБ