0/5

С вещами на выход! Некоторые юридические вопросы принудительного расторжения договора аренды с арендатором, прекратившим деятельность в ТЦ

С вещами на выход! Некоторые юридические вопросы принудительного расторжения договора аренды с арендатором, прекратившим деятельность в ТЦ
время публикации: 10:00  07 ноября 2022 года
В период геополитической нестабильности рынок коммерческой недвижимости столкнулся с ситуацией, когда платежеспособные и респектабельные арендаторы по «политическим причинам» прекратили торговую деятельность. Федеральный закон № 46-ФЗ дает арендодателям право расторгать договоры по требованию арендодателя, однако закон имеет ряд ограничений. И как быть тем, кто не соответствует условиям его применения?
С вещами на выход! Некоторые юридические вопросы принудительного расторжения договора аренды с арендатором, прекратившим деятельность в ТЦ

Валентин Бородин, партнер и руководитель практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы «HERES LEGAL» рассказывает, каким образом арендодателю принудительно расторгнуть договор аренды в этой ситуации.




Прекращение деятельности как основание расторжения договора аренды


Прекращение деятельности арендатора в торговом центре (даже если арендатор продолжает оплачивать арендную плату) влечет существенные негативные последствия для коммерческого функционирования торгового объекта в целом. Падает трафик, что особенно болезненно, если коммерческую деятельность прекращает «якорный» арендатор. Да и в целом торговый центр с погасшими витринами теряет в глазах посетителей свою привлекательность. Убытки арендатора увеличиваются, если часть арендной платы исчисляется исходя из оборота арендатора в арендуемом помещении. 

Конечно, в нынешней ситуации многие арендодатели готовы к компромиссам (тем более, что найти новых арендаторов в текущих условиях непросто), но все же ситуация с «темными витринами» не может длиться вечно и арендодатель может решить, что пора уже освободить площади приостановившего деятельность арендатора.

Соответственно, возникает вопрос, может ли арендодатель расторгнуть договор только на основании прекращения деятельности арендатора в арендуемом помещении? 

Согласно Гражданскому кодексу РФ, досрочное расторжение договора аренды возможно в случаях, прямо предусмотренных законом, либо в случаях, предусмотренных договором.

Гражданский кодекс и иные федеральные законы до недавнего времени не предусматривали прекращение деятельности арендатора в качестве специального основания для одностороннего расторжения договора аренды.
 
Однако после 24 февраля 2022 года приостановка арендаторами деятельности приобрела массовый характер, и законодатель на нее отреагировал путем принятия Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ (далее – «Федеральный закон № 46-ФЗ»). 


Расторжение договора аренды на основании Федерального закона № 46-ФЗ


Согласно Федеральному закону № 46-ФЗ прекращение деятельности арендатора может быть основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Однако, Федеральный закон № 46-ФЗ имеет существенные ограничения относительно времени, субъектов и условий его применения. 

Так, указанный закон имеет ограниченный срок применения - до 31 декабря 2022 года включительно. 

При этом для применения закона нужно наличие следующих специальных условий:

1. арендатором является организация торговли и общественного питания;

2. арендатором является лицо, прямо (косвенно) контролируемое иностранным лицом (иностранными лицами), связанным (связанными) с недружественным иностранным государством (территорией);

3. арендная плата установлена в виде доли от доходов от использования арендованного имущества либо в ином виде, зависящем от результатов деятельности арендатора, и последний прекратил или приостановил использование арендуемого имущества для осуществления своей деятельности, из-за чего существенно снизился размер арендной платы;

С вещами на выход! Некоторые юридические вопросы принудительного расторжения договора аренды с арендатором, прекратившим деятельность в ТЦ

4. наличествует одно из двух условий:

а) арендатор не возобновил использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора по истечении 10 рабочих дней со дня получения им соответствующего требования от арендодателя;

б) арендатор отказался от исполнения требования внесения ежемесячной арендной платы за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, в размере среднемесячной арендной платы за предшествующие периоды, либо не исполнил указанное требование по истечении 10 рабочих дней со дня его получения от арендодателя.

Если имеют место указанные выше факты, то арендодатель вправе расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке и потребовать освобождения помещений арендатором, прекратившим свою деятельность в арендуемых помещениях.


Что делать, если на арендатора не распространяется Федеральный закон № 46-ФЗ?


Как видно из текста Федерального закона № 46-ФЗ, условия его применения специально ограничены. Очевидно, что законодатель не стремится делать прекращение деятельности универсальным основанием расторжения договоров аренды и принятие Федерального закона № 46-ФЗ направлено, скорее, на «купирование» конкретной проблемы (приостановки деятельности иностранными компаниями, возникшей в связи со сложной геополитической обстановкой).

Что же делать арендодателю, если арендатор приостановил деятельность и на договор аренды не распространяется Федеральный закон № 46-ФЗ?

В такой ситуации, безусловно, арендодателю расторгнуть договор аренды будет намного сложнее, поскольку специальные «арендные» статьи 615, 619 ГК напрямую не предусматривают такого основания расторжения договора арендодателем. 




Читайте также:  Мал «депозит», да дорог: некоторые юридические вопросы взыскания обеспечительных платежей с арендодателей при расторжении договора аренды в ТЦ




Соответственно, для расторжения договора аренды, арендодателю придется пытаться применить общие нормы о расторжении договоров, предусмотренные ст. 450 ГК РФ.

Согласно указанной статье ГК, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон (в нашем случае арендодателя) только при существенном нарушении договора другой стороной (в нашем случае арендатором). При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Важно также отметить, что расторжение на основании ст. 450 ГК будет возможно только в судебном порядке.

Соответственно, арендодателю будет необходимо доказать в суде, что приостановление деятельности является существенным нарушением договора аренды, то есть причиняет арендодателю такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что рассчитывал, заключая договор аренды.

Безусловно, доказать указанные факты - задача для арендодателя очень сложная и успех арендодателя в таком споре будет во многом зависеть от конкретных формулировок договора аренды. 

Как показывает последняя судебная практика, арбитражные суды очень осторожно относятся к подобным требованиям арендодателей и, в частности указывают:

«Из условий Договора не следует ни обязанности Арендатора непрерывно пользоваться помещениями, ни обязанности непрерывно осуществлять в них коммерческую деятельность». (Решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.10.2022 по делу N А21-7654/2022)

«Арендатор приобретает право пользоваться арендованным имуществом и сообразно собственным интересам вправе определять: реализовывать ли предоставленное ему право, либо же отказаться от его реализации, что, при условии внесения арендной платы, не может быть признано существенным нарушением условий договора аренды». (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 августа 2022 года по делу № А40-112206/22).


Таким образом, следует признать, что расторжение договора на основании приостановления деятельности арендатором будет возможно только в случае, если арендодатель, опираясь на формулировки конкретного договора, а также на фактические обстоятельства дела, сможет доказать обязанность арендатора осуществлять непрерывную коммерческую деятельность в помещениях, а также наличие существенных убытков арендодателя при нарушении указанной обязанности.




Учитывая изложенное, можно порекомендовать арендодателям тщательно подходить к проработке условий договоров аренды и в обязательном порядке предусматривать право арендодателя расторгнуть договор в случае приостановления деятельности арендатором. Такая формулировка, безусловно, поможет защитить интересы арендодателя в период высокой непредсказуемости рыночной среды.

Валентин Бородин, 
партнер и руководитель практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы «HERES LEGAL».

Для New Retail


0
 
Реклама на New Retail. Медиакит
Close
Email
Подпишитесь на нашу рассылку и самые интересные материалы будут приходить к вам на почту
Нажимая «Подписаться» вы принимаете условия политики конфиденциальности