Проблемы складской логистики Дальнего Востока: почему 2024 год может стать переломным

@Freepic
Перегруженные логистические комплексы, катастрофическая нехватка высококлассных складов, очереди на границе с Китаем, жалобы президенту на невозможность вести торговлю – таким Дальний Восток был на рубеже 2023-2024 годов. Из-за такого коллапса срок пересечения границы увеличился до семи суток, для логистики – это неприлично большой срок. 

При этом о проблемах в связи с увеличением нагрузки на Дальний Восток знали и говорили еще с конца 2022 года. Управляющий партнер консалтинговой компании IBC Global Станислав Ахмедзянов рассказал, как за полтора года изменилась ситуация на дальневосточном направлении со складами и предсказал взрывной рост складских площадей сразу в нескольких регионах. 

Рекордный экспорт диктует свои условия

2024-й год станет годом развития ритейла, e-commerce и складов в Дальневосточных регионах. Об этом заявил управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. По мнению эксперта, в 2024 году в сфере ритейла продолжат формироваться и укрепляться тренды прошлого года, а именно – появление новых логистических центров, экспансия федеральных ритейлеров в регионы, а также полное перестроение логистических маршрутов и смена полярности в партнерских отношениях с зарубежными странами. 

— В 2024-м году стратегически важное значение приобрели города, расположенные ближе к границам с Казахстаном, Китаем и другими азиатскими странами, такие как Новороссийск, Волгоград, Астрахань, Оренбург, Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Хабаровск, Владивосток», — считает Станислав Ахмедзянов. – На это повлияли как минимум несколько факторов. Во-первых, Дальний Восток начал играть значимую роль в новой цепочке поставок, во-вторых, регион начал наращивать мощности собственного производства, в-третьих, дальневосточный регион стал площадкой для развития для крупных торговых сетей.

По данным федеральной таможенной службы, в 2023-году экспорт в Азию вырос с 205,4 млрд долларов до 226,6 млрд. Товарооборот с азиатскими странами существенно вырос: как сообщали в ФТС ранее, на торговлю с Азией приходится около 70% общего товарооборота страны. Однако, ритейлерам, e-commerce для дальнейшего развития и продуктивной деятельности требуются качественные складские мощности: сухие отапливаемые склады, мультитемпературные объекты, контейнерные площадки, таможенные хабы, распределительные и сортировочные центры. 

Почему складов катастрофически не хватает?

По разным данным общий объем складской недвижимости на Дальнем Востоке составляет чуть более полумиллиона кв.м., но для сравнения только крупнейшему онлайн-ритейлеру WILDBERRIES для нормальной работы в регионе нужен комплекс примерно в 100 тыс.кв.м. 

– По нашим данным три округа: Дальневосточный, Северо-Кавказский, Северо-Западный занимают десятую часть от общего объема предложения, существующего на рынке качественных складских площадей на конец 2023 года. Это незначительный показатель, относительно спроса на складские мощности – катастрофически низкий, – рассказал Станислав Ахмедзянов. 

– Ритейлеры, девелоперы, логисты выходят в города полумиллионники, отдаленные территории. Сейчас идет глобальная перестройка путей поставок, построение новых цепочек экспорта и импорта, но Дальний Восток к такому натиску был не готов! Чтобы понимать, о чем я говорю, простой пример: Забайкалье, Чита, город в 500 километрах от границы с Китаем, но ни одного высококлассного склада не было, зато наблюдалось обилие пустующих площадей советского наследия. 

Еще одна причина такого ажиотажного спроса на склады, как было сказано выше – федеральный ритейл и крупные игроки рынка e-commerce. 

– В прошлом году крупнейшая продовольственная российская сеть – X5 Retail Group зашла в Дальневосточный регион. Для продовольственного ритейла крайне важны высококлассные складские мощности, распределительные центры, мультитемпературные склады, – привел данные Станислав Ахмедзянов. 

– При этом компания взяла курс на Дальний Восток еще несколько лет назад, начиная расширять свою географию постепенно, прокладывая логистические пути. Дальневосточный регион долгое время оставался закрытым для федеральных ритейлеров, у них развивались только региональные торговые сети. 


@Freepic

«Коробки из сендвича построим в секунду»

С января в разных субъектах дальневосточного региона было объявлено о строительстве новых высококлассных складских комплексов. Так, ввод новых объектов ожидается в Чите, Хабаровске, Южно-Сахалинске. 

– В этом году в Чите появится первый современный склад на 60 тыс.кв.м., в котором на стадии строительства было законтрактовано две трети всех площадей. Спрос огромный, а предложение при этом крайне низкое. Мы работаем в складах 16 лет, развиваем инфраструктурные проекты более чем в 63 регионах России и можем совершенно точно говорить о том, что сейчас в сегменте складской недвижимости на Дальнем Востоке настоящий индустриальный бум, – рассказал Станислав Ахмедзянов. 

В рамках собственной стратегии развития WILDBERRIES объявили о строительстве логистического центра на 100 тыс.кв.м. в той же Чите. В другом Дальневосточном регионе еще во время первой очереди строительства логистического центра все 20 тыс.кв.м. были законтрактованы. Эксперт считает, что такой взрывной рост строительства складов в регионе продлится ближайшие годы, на очереди тысячи кв.м. площадей. 

– Летом прошлого года в Южно-Сахалинске стартовало строительство центра «Сахалинский» – это современный складской комплекс на 100 тысяч кв.м., через три месяца, после старта проектных работ у нас в первой очереди строительства уже не было мест, – рассказал Станислав Ахмедзянов. – Посмотрим теперь на Приморье, город Владивосток, сейчас там идет строительство складского комплекса класса В – ситуация практически аналогичная, строительство только началось, но уже есть потенциальные арендаторы. Это говорит о жесточайшем дефиците складских помещений даже сейчас, в условиях бешеной застройки Дальнего Востока. 

Освоение Дальнего Востока и процесс его преображения в социально-значимый и перспективный для бизнеса субъект – задача не простая, регион сложный для коммерческой недвижимости – отдаленный от центра, с суровым климатом (короткий строительный сезон), сложным рельефом, инфраструктурными, ресурсными и прочими ограничениями. Решить проблемы дальневосточного бизнеса за секунду не получится. 

– Замечу, что без глубочайшего кропотливого консалтинга цели по развитию инфраструктурной платформы практически не осуществимы. Склады – это важнейший и одновременно не самый простой инструмент для бизнеса, они не терпят ошибок и высокомерного обращения («мы ваши коробки из сендвича построим в секунду»), – рассказал Станислав Ахмедзянов. – Помимо класса склада, важно учитывать транспортную доступность, близость различных коммуникационных сетей, аэропортов, железнодорожных вокзалов и станций. В свете недавних событий склады должны отвечать последним требованиям в вопросах безопасности. Современные склады только внешне простые, из-за своего технического оснащения, внутренней инженерии, они больше похожи на космический корабль.

---

Читайте также: ТОП крупнейших торговых центров Дальнего Востока

---

А помощь пришла?

В ближайшее время на Дальнем Востоке ждут появления электронной очереди на пограничных пунктах, кроме того в регионе реконструируются и расширяются транспортные магистрали, меняется инфраструктура сегмента логистики. Все это расширяет возможности бизнеса, связанного с грузоперевозками, но пока не решает вопросов с хранением и сортировкой. 

– В целом за полтора года ситуация взяла вектор к позитивным изменениям и нововведениям, постепенно вводятся новые площади, но это не быстрый процесс, чтобы удовлетворить спрос бизнеса на складские комплексы по всему региону в год нужно сдавать сотни тысяч кв.м., – считает Станислав Ахмедзянов. – При этом, основной запрос идет именно на небольшие площади по 5-10 тыс.кв.м. и эти площади требуются в основном в городской черте. На Дальнем Востоке появилась и развивается ТОР – территория опережающего развития. В прошлом году было объявлено, что несколько логистических комплексов попали в программу ТОР, время покажет насколько все это поможет развитию сферы складской недвижимости в дальневосточном регионе. 

Дальневосточный регион в нынешней геополитической ситуации крайне перспективен, это подчеркивается на муниципальном и федеральном уровне. 

– Только недавно во Владивостоке прошло крупнейшее бизнес-мероприятие – Восточный экономический форум, который собрал руководителей предприятий, чиновников и инвесторов. Важнейшим итогом форума я бы назвал появление – Свободного порта Владивосток. Эта задумка должна помочь инвесторам построить территорию, на которой возможно использовать особые, лояльные режимы таможенного, налогового и административного регулирования, а значит на более выгодных условиях развивать бизнес, – заявил Станислав Ахмедзянов. 

Управляющий партнер консалтинговой компании IBC Global Станислав Ахмедзянов.

Для NEW RETAIL