0/5
Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020

Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020

Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2019 года на рынке торговой недвижимости Москвы и подготовили прогноз на 2020 год.
Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020Впервые с 2014 года объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+213%);
Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020Продолжается кампания крупных девелоперов по реконцепции ТЦ;
Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020Отмечается существенный прирост торговых площадей формата аутлетов – на 58% по сравнению с прошлым годом;
Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020Продолжается снижение уровня вакансии в торговых центрах, который по оценкам 2019 года составит 6,1% (на 1 п. п. ниже 2018 года);
Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020Отмечается активное развитие торговых точек российских дизайнеров – 40 магазинов в ключевых ТЦ столицы против 20 годом ранее. 

По предварительным итогам 2019 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 6,56 млн кв. м GLA, а за 11 месяцев этого года было введено в эксплуатацию 214 тыс. кв. м. GLA. Стоит отметить, что 37% нового предложения обеспечило открытие одного торгового центра суперрегионального формата – ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м).

Основные показатели по итогам 2019 года (оценка)

 Основные показатели*  Значение
 Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн кв. м  12,8/6,56
 Планируется к вводу в эксплуатацию в 2019 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м  ≈646,4/≈287,9
 Доля вакантных площадей, %  6,1 (уменьшение на 1 п.п.)**
 Условия аренды в торговых центрах Москвы:  
 торговая галерея, руб./кв. м/год  0-120 000
 якорные арендаторы, руб./кв. м/год  3 000-20 000
 Операционные расходы:  
 торговая галерея, руб./кв. м/год  6 000-10 000
      якорные арендаторы, руб./кв. м/год  1 500-3 000
 Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей  514

Источник: Knight Frank 
*Приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный ТЦ – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 тыс. кв. м, объединенных общей концепцией и единым управлением.
** Изменение по сравнению с показателем IV квартала 2018 года.

Ключевые открытия торговых центров, 2019 год

 Название  Адрес  GBA  GLA
 ТПУ «Саларьево» – «Саларис»  Киевское ш., дер. Саларьево  300 000  105 000
 «Галеон»  Ленинский пр-т/Островитянова ул.  28 800  14 000
 «Орджоникидзе 11» (фаза II)  ул. Орджоникидзе, 11с1А  14 000  10 000
 Novaya Riga Outlet Village  Новая Рига, д. Покровское, ул. Центральная д. 68  38 000  25 280
 The Outlet Moscow  Новая Рига, 5 км от МКАД  27 000  14 500
 «Гравитация»  ул. Чертановская  30 000  18 500
 «Ангара»  Чонгарский бул., 7  12 479  6 785

Источник: Knight Frank

При этом часть открытий ТЦ, заявленных в 2019 году, с большой вероятностью будет перенесена на 2020 год. К ним относятся объекты ADG Group, ТРЦ «Остров Мечты» в связи с объемами и сложностью строительства комплекса, а также торговая составляющая проекта МФК «Квартал WEST». Таким образом, реальный объем нового предложения в IV квартале может составить 138,9 тыс. кв. м, что по итогам уходящего года даст суммарный объем 287,9 тыс. кв. м – в 2 раза больше показателя ввода за 2018 год. 

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020
Источник: Knight Frank

Впервые с 2014 года объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+213%). Для сравнения в 2014 году показатель в годовой динамике упал на 20%, в 2015 году – на 2%, в 2016 году – на 63%, в 2017 году – на 20%, а в 2018 году – на 32%. В основном данная ситуация обуславливается последствиями кризиса 2014 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства.

С начала 2018 года отмечается активность девелопмента торговых центров малых форматов: ежеквартально в Москве открываются по 2-4 новых ТЦ площадью 3-20 тыс. кв. м (GLA). 

Торговые центры GLA 3 000-20 000 тыс. кв. м, открытые за 2018-2019 гг.

 Год  Название  GBA  GLA
 2018  «Дизайн Молл»  20 000  11 000
 2018  Metromall  14 795  10 586
 2018  «Краснопрудный»
 20 000  9 899
 2018  «Петровский»  20 982  8 500
 2018  «Кожуховский»  10 000  7 000
 2018  «Клевер»  8 635  6 045
 2018  ТЦ на Новокосинской  5 000  3 500
 2018  ТЦ на Борисовских прудах  4 800  3 360
 2018  «Март»  4 000  2 800
 2018  «Николин Парк»  4 300  2 600
 2019  «Гавань»  26 000  18 200
 2019  «Галеон»  28 800  14 000
 2019  «Багратионовский»  10 700  4 700
 2019  «Моя Ветка»  4 808  3 875
 2019  «Ангара»  12 479  6 785
Источник: Knight Frank

В 2019 году прирост торговых площадей формата аутлетов ожидается на уровне 58%, увеличившись за год с 86 тыс. кв. м до 136,5 тыс. кв. м. Рост обеспечен двумя объектами на Новорижском шоссе: Novaya Riga Outlet Village и The Outlet. В начале 2020 года ожидается открытие аутлета на Киевском шоссе Vnukovo Premium Outlet.

Функционирующие и строящиеся аутлеты Москвы

 Город  Название  Адрес месторасположения  Статус  GLA  Год
 Москва  Outlet Village Белая Дача  Новорязанское ш., д. 8  функционирующий  36 663  2012
 Москва  Fashion House Outlet  пос. Черная грязь,
Торгово-промышленная ул., стр. 6
 функционирующий  20 224  2013
 Москва  Vnukovo Outlet Village  дер. Лапшинка, вл. 8  функционирующий  29 290  2013
 Москва  Novaya Riga Outlet Village  Новая Рига, д. Покровское,
ул. Центральная д. 68
 функционирующий  25 280  2019
 Москва  The Outlet  Новая Рига, 5 км от МКАД  строящийся  25 000  2019
 Москва  Vnukovo Premium Outlet  Киевское шоссе  строящийся  12 000  2020
Источник: Knight Frank

Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями достиг 514 кв. м/1 000 жителей, относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 2,2%. По данному показателю Москва находится на пятом месте среди российских городов-миллионников после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.

По предварительным итогам 2019 года не отмечено значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы – фиксируются небольшие колебания (в пределах 3-7%) по уровню верхней ставки процента с товарооборота по некоторым операторам, связанные в большей степени с индексацией в результате переподписания договоров.

Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6 000-10 000 руб./кв. м/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась. 

Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы в 2019 году

 Профиль арендатора  Диапазон базовых арендных ставок, руб./кв. м/год*  % от ТО
 Гипермаркет (>7 000 кв. м)  4 500-10 000  1,5-4
 DIY (>5 000 кв. м)  3 000-9 000  4-6
 Супермаркет (1 000-2 000 кв. м)  12 000-23 000  4-6
 Супермаркет (450-900 кв. м)  18 000-35 000  6-8
 Товары для дома (<1 500 кв. м)  6 000-10 000  10-12
 Бытовая техника и электроника (1 200-1 800 кв. м)  8 000-20 000  2,5-5
 Спортивные товары (1 200-1 800 кв. м)  6 000-12 000  6-8
 Детские товары (1 200-2 000 кв. м)  6 000-16 000  7-9
 Операторы торговой галереи:
     Якоря более 1 000 кв. м  0-12 000  4-12
     Мини-якоря 700-1 000 кв. м  0-14 000  6-12
     Мини-якоря 500-700 кв. м  0-16 000  6-12
     300-500 кв. м  0-25 000  5-12
   150-300 кв. м  8 000-18 000  6-14
   100-150 кв. м  16 000-36 000  10-14
   50-100 кв. м  25 000-80 000  12-14
   0-50 кв. м  45 000-120 000  12-14
 Досуговые концепции:
 Развлекательные центры (2 000- 4 000 кв. м)  4 000-8 000  10-14
   Кинотеатр (2 500-5 000 кв. м)  0-6 000  8-12
 Общественное питание:
   Food-court  45 000-150 000  12-15
   Кафе  15 000-90 000  12-115
   Рестораны  0-25 000  10-15
Источник: Knight Frank 
*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров. Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов.


По предварительным итогам 2019 года сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет 6,1%, что на 1 п. п. меньше показателей 2018 года.

За рассматриваемый период значительно снизился уровень вакансии в ТРЦ «Мозаика», который находится в стадии обновления, в ТЦ «Бутово-Молл», проводящем активную арендную кампанию, а также в ТРЦ «Саларис» – несмотря на недавнее открытие в нем осталось менее 5% вакантных площадей. Наибольший объем вакансии продолжает оставаться в ТРЦ «Европолис» (бывший ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино») – почти 10%, а также в ТРЦ «Zеленопарк», ТРК MARi и пр. Стоит отметить, что ТРЦ «Европолис», как и другие московские объекты FORTGROUP, сейчас проходит масштабную реновацию, закрывая на ремонтные работы целые зоны торгового центра (на текущий момент почти 20%), что является дополнительным негативным фактором для ритейлеров, но внушает надежду на скорое изменение ситуации.

Девелопер Crocus Group приступил к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию приобретенного в декабре прошлого года ТРЦ «Перово Молл», ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе и заканчивается первый этап реновации московских торговых центров «МЕГА». Кроме того, анонсирована реконструкция СК «Олимпийский» компанией «Киевская площадь», в составе обновленного объекта планируется торговая составляющая. 

В свою очередь, на рынок сетевой торговли огромное влияние оказывают глобальные процессы: покупательское поведение и предпочтения меняются почти молниеносно в сравнении с предыдущими десятилетиями.




Читайте также: Россия лидирует в Европе по объему строительства торговых центров


 

Список основных требований со стороны современного покупателя разнообразен и обусловлен цифровизацией, демографическими изменениями и ответственным отношением к окружающей среде. Технологическое развитие также влияет на потребительское поведение и заставляет ритейлеров искать более гибкие пути взаимодействия с покупателем – от выбора новых точек коммуникации (уход в соцсети) до развития омниканальности. 

Такая трансформация, безусловно, влияет и на «поведение» самих брендов, большинство из которых переориентируются на работу по правилу 3R (reduce, reuse, recycle). Идет отказ от использования животных материалов, активная работа по внедрению переработанных материалов и сокращению использования природных ресурсов при производстве новых.  На передний план выходят и вопросы этики: отношение к другим культурам и нациям, условия рабочих и чистота сделок по закупке материалов.

В свою очередь ритейлеры открываются в новом концептуальном дизайне и расширяют ассортимент. Так, Leroy Merlin открыто два новых формата магазина – «Фабрика идей» с творческой мастерской на территории «ЗИЛ» площадью 1 400 кв. м и с фокусом на инновации (используются технологии виртуальной реальности, эксперименты). Второй формат – «городской супермаркет» в ТРЦ Columbus площадью 1 200 кв. м. Компания IKEA открыла первый магазин в черте города – Probnik площадью 7,7 тыс. кв. м, который разместился в ТРЦ «Авиапарк».  

Всего по предварительным итогам 2019 года на российский рынок вышло 22 новых бренда – рекордно низкий показатель последних двух лет. Снижение интереса к российскому рынку со стороны международных ритейлеров связано в первую очередь с нестабильной экономической и политической ситуацией во многих странах (Brexit, ограничения на торговлю), а также с недостаточным предложением качественных торговых площадей. В свою очередь, о закрытии заявлено 5 ритейлерами (Next, Superdry, Under Armour, Thomas Sabo). Для сравнения в 2018 году российский рынок покинули 12 брендов.

Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2019 году

 №  Бренд / торговый оператор  Страна происхождения бренда  Профиль  Ценовой сегмент
 1  DKNY Sport  США  Одежда / Обувь / Белье  Выше среднего
 2  A Bathing Ape (Bape)  Япония  Одежда / Обувь / Белье  Выше среднего
 3  Rains  Дания  Одежда / Обувь / Белье  Выше среднего
 4  Giorgio Magnani  Италия  Одежда / Обувь / Белье  Премиальный
 5  Cult Gaia  США  Одежда / Обувь / Белье  Премиальный
 6  Hackett  Англия  Одежда / Обувь / Белье  Премиальный
 7  EA7  Италия  Одежда / Обувь / Белье  Премиальный
 8  Sandro Homme  Франция  Одежда / Обувь / Белье  Премиум и люкс
 9  Sanders Grill by KFC  США  Общественное питание  Ниже среднего
 10  Richard Mille   Швейцария  Часы  Премиальный
 11  Giovanni Raspini  Италия  Ювелирные украшения  Премиальный
 12  VFiles Yellow Label  США  Одежда / Обувь / Белье  Выше среднего
 13  Off-White  Италия  Одежда / Обувь / Белье  Премиальный
 14  Birkenstock  Германия  Одежда / Обувь / Белье  Выше среднего
 15  Jonak  Франция  Одежда / Обувь / Белье  Выше среднего
 16  GaGà Milano  Италия  Часы  Премиальный
 17  Carter’s  США  Товары для детей  Ниже среднего
 18  Loewe  Испания  Одежда / Обувь / Белье  Премиум и люкс
 19  Matsuya  Япония  Общественное питание  Средний
 20  Sothys  Франция  Парфюмерия и косметика  Премиум и люкс
 21  CJ CGV  Корея  Развлечения  Средний
 22    DreamPlay  США  Развлечения  Средний
Источник: Knight Frank


Динамика количества брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, шт.  

Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020
Источник: Knight Frank

80% брендов выбрали площадкой для выхода торговые центры, из них в формате полноценного магазина представлено 92%, корнера – 6%, а 2% предпочли временный формат торговли pop-up. Тренд на открытие первых торговых точек в формате корнеров и pop-up stores достаточно активен в последние 3 года: форматы позволяют международному ритейлеру минимизировать риски при выходе на российский рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной целевой для бренда аудиторией.

По итогам 2019 году структура распределения новых брендов по профилю изменилась по сравнению с тенденциями предыдущих лет: 59% (13 из 22) новых операторов относится к сегменту «одежда/обувь/белье» (в 2018 году и ранее 41% (9 из 22)).

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту, %
 
Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020
Источник: Knight Frank

В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам 2019 года преобладающая доля брендов (77%) относится к сегменту «выше среднего/премиальный». За последние 10 лет показатель превысил 50% лишь в 2017 году (59%), в остальные годы превалировали ритейлеры средней ценовой категории. Данная динамика на фоне сокращения общего числа брендов (с 28 до 15 за два года), свидетельствует о том, что российский рынок в экспансионной политике не рассматривают бренды среднего сегмента. Стоит отметить, что сегмент «премиум» является в России более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей.

Ожидается выход брендов &OtherStories (одежда), Weekday (одежда), Urban Revivo (одежда), MiNiMi (детская одежда), Skin&Co Roma (косметика), тематического парка DreamPlay в ТРЦ «Авиапарк», а также F&B-сетей Hana Group, Holland&Barrett, «Мацуя», недавно объявил о желании выйти в Россию малазийский бренд детской одежды Poney Group. В ближайшей перспективе выход новых марок будет сдерживать тенденция на сокращение вакансии, связанная с минимальным вводом качественных торговых площадей при сохранении неблагоприятного экономического влияния.

Отмечается активное развитие торговых точек российских дизайнеров – 40 магазинов в ключевых ТЦ столицы против 20 годом ранее. Основной прирост обеспечен развитием брендов BRUSNIKA, 12Storeez, Ame-store.

На 2020 год помимо торговых центров ADG Group анонсировано открытие двух объектов: ТЦ «Столица» (GLA – 11,9 тыс. кв. м) в городе Московский, и одного аутлета Vnukovo Premium Outlet (GLA – 11,9 тыс. кв. м), примыкающего к существующему аутлету Vnukovo Outlet Village.

Объекты ADG Group, запланированные к вводу в 2020 году

 Название  GBA  GLA
 «Будапешт»  19 103  9 736
 «Рассвет»  9 365  6 460
 «Марс»  8 070  6 184
 «Высота»  8 944  6 139
 «Орбита»  9 066  5 958
 «Нева»  8 664  5 890
 «Эльбрус»  6 919  4 701
Источник: Knight Frank

Помимо community-центров, новое предложение столицы в ближайшие годы будет сформировано в том числе за счет торговых площадей, реализуемых на базе ТПУ общим объемом около 500 тыс. кв. м. Анонсировано строительство торговых центров в составе проектов ТПУ «Выхино» (GLA – 70 тыс. кв. м), «Селигерская» (GBA – 145 тыс. кв. м) и «Парк Победы» (GBA – 237 тыс. кв. м) девелопером «Ташир», ТПУ «Щелковская» девелопером «Киевская площадь», ТПУ «Ботанический сад» (GLA – 27 тыс. кв. м), ТПУ «Ховрино» (GBA 25 тыс. кв. м). Также аффилированной структурой компании «Киевская площадь» подана заявка на инвестиционный пакет по ТПУ «Нагатинская». Сроки реализации заявленных проектов намечены на 2019-2022 гг. 

Анонсированы следующие проекты торговых центров ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 тыс. кв. м/73 тыс. кв. м), сроки реализации – конец 2020 года, выдано разрешение на строительство ТРЦ «ГОРОД Косино» (GLA/GBA – 72 тыс. кв. м/127 тыс. кв. м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 тыс. кв. м).

На фоне ввода новых торговых площадей в 2020 году ожидается небольшое увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 8,1%, однако вакансия в стабилизированных ТЦ, работающих больше двух лет, будет снижаться.

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: «Последние несколько лет эксперты в сфере ритейла много говорят про закат рынка торговых центров, про уход в онлайн, гибель форматов универмагов и новое поколение потребителей, экономно относящихся к своим финансовым и временным ресурсам. Однако после детального изучения вопроса, глубокой аналитики поведения потребителей в онлайн и офлайн, а также изучения работ по мерчандайзингу магазинов и развитию различных каналов коммуникации B2C, становится ясно, что тренд сменился. Речь идет скорее не о закате торговых центров, а об их трансформации. Мы можем наблюдать новый виток развития рынка – изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель потребительского поведения. Работая как с ключевыми и популярными ТЦ, так и с проблемными активами, мы четко видим данную тенденцию и уверены, что в ближайшие годы она будет только усиливаться».

Материал подготовлен аналитическим отделом Международной консалтинговой компании Knight Frank 
время публикации: 10:00  29 ноября 2019 года
0
Теги: Москва , торговая недвижимость


Комментарии (0)


Чтобы оставить комментарий, Вам необходимо авторизоваться:  
Клеверенс автоматизация склада
Разместить рекламу на New Retail
Карта рынка New