Торг здесь уместен: как реконструировать здание под объект коммерческой недвижимости?

Фото: ADG Group
Если вы недавно были в Екатеринбурге, то с большой вероятностью посещали Ельцин-центр. Музей первого президента России впечатляет своей экспозицией, ее продуманностью и вниманием организаторов к деталям.

Они приложили много усилий, чтобы посетители смогли в полном мере ощутить сложность и неоднозначность этого периода нашей недавней истории. Не в последнюю очередь передать это ощущение помогает внутреннее пространство здания.  

Как заброшенный долгострой стал музеем первого президента России

Не все знают, что для строительства музея было реконструировано здание торгового центра, стройка которого остановилась из-за кризиса 2008 года. Некогда амбициозный проект в самом центре города оказался заброшенным и никому не нужным. 

Это вдвойне удивительно: в центре столицы Урала, большая часть площади которого занята памятниками архитектуры советского конструктивизма, в буквальном смысле нет ни пяди свободной земли. 

Немногочисленные существующие объекты торговой недвижимости в центре Екатеринбурга – например, находящийся в получасе ходьбы от Ельцин-центра ТЦ «Гринвич» – пользуются большой популярностью среди горожан. Как получилось, что перспективный объект в самом центре города оказался невостребованным? 

Одна из причин – ошибки при планировании и строительстве объекта, которые превратили амбициозный проект в долгострой и свели на нет шансы на успешный ввод в эксплуатацию. Как избежать ошибок при строительстве ТЦ и реконструкции здания в объект торговой недвижимости? Об этом рассказывает Любовь Шиптур, руководитель проектного офиса ADG group.

Размер имеет значение 

Кажется, что построить небольшой торговый центр проще огромного молла. Однако зачастую это ошибочное предположение. При реконструкции здания небольшого размера приходится идти на компромиссы или использовать нестандартные приемы перепланировки. 

Имеет смысл обратить внимание также на время постройки здания. Сегодня как в России, так и в мире есть много примеров успешного редевелопмента бывших промышленных зданий. И это совсем не случайно. Высокие потолки и просторные внутренние помещения бывших фабрик начала прошлого века позволяют превратить бывшие заводы как в современные торговые центры, так и удобные отели или офисные здания. А вот многие постройки 70-х и 80-х годов со сложной внутренней планировкой площадей зачастую сложнее превратить в объект торговой недвижимости. 

Площадь зданий важна и для создания комфортных рекреационных зон внутри торгового центра. Такие объекты уже давно перестали быть просто местами для похода за необходимыми покупками. Сегодня в торговый центр приходят, чтобы провести время всей семьей. В наших объектах, например, треть пространства отведена под места для отдыха посетителей и проведение досуговых мероприятий. Сокращение или отсутствие таких площадей – верный путь к потере интереса посетителей к вашему объекту.

Тренд последних лет – малые торговые центры. В прошлом году их доля среди всех введенных объектов в России составила 89%. Заполняемость торговых площадей у районников может достигать 70% уже к моменту открытия объекта, а вот у крупноформатных объектов вакантность на том же этапе сегодня меньше – 40-50%. Во многом из-за сокращения спроса арендаторов из числа крупных брендов. Открытие центра малого формата поможет обеспечить стабильный трафик при соблюдении условий, о которых мы писали выше.

Вне зависимости от формата, еще во время проектирования стоит позаботиться о наличии надежных партнеров из числа арендаторов. Уже на этом этапе на них должно приходиться 25-30% будущих площадей торгового центра. Это снизит риск вакансии на момент открытия объекта. 


Фото: ADG Group

Не вписались в поворот 

Вторая половина двадцатого века подарила нам не только большое число современных архитектурных проектов, но и множество примеров неудачной, а иногда и откровенно уродливой архитектуры. Такие здания можно найти практически в любом крупном европейском городе, которые активно застраивались заново после Второй мировой войны.  

Один из хрестоматийный примеров – башня «Монпарнас» в 15-м округе Парижа. В этом году она отметила свое 50-летие. Ей же посвящена и одна из любимых шуток парижан, которые говорят, что с башни открывается лучший вид на город. И дело не только в том, что вы увидите панораму одного из самых красивых городов мира, а в том, что на ней точно не будет самого уродливого здания французской столицы – самой башни «Монпарнас». 

Впрочем, эта шутка напоминает точно такую же остроту, отпущенную за сто с небольшим лет до этого в адрес другой парижской башни – Эйфелевой – Ги де Мопассаном. За более чем век спорная архитектурная конструкция превратилась в чуть ли не главную достопримечательность Парижа. Однако уроки проектирования и постройки таких зданий очевидны: люди не всегда охотно принимают новое. Особенно когда речь идет об объекте недвижимости, который не вписывается в архитектурный канон города, где он расположен. 

Не забывайте о том, как ваш объект будет интегрирован в общественную городскую среду, насколько он органично впишется и что именно хотят местные сообщества и жители. Именно это зачастую помогает объекту торговой недвижимости быстро стать популярным. Индивидуальность такого объекта помогает привлечь посетителей, однако еще на этапе реконструкции стоит подумать, насколько ДНК вашего торгового центра будет соответствовать среде вокруг. 


Фото: ADG Group

Как вас найти, вы говорите?

Когда в 1997 году на Ярцевской улице открылся первый современный гипермаркет «Рамстор», на его открытие приехал ни много ни мало тогдашний премьер-министр России Виктор Черномырдин. Нынешние торговые центры открываются куда с меньшей помпой и, что немаловажно, посетители отвыкли ездить к ним на другой конец города. 

Уже упомянутый «Гринвич» в Екатеринбурге находится не просто у одной из самых оживленных улиц города, но и обладает транспортным козырем – собственным входом в метро с территории центра. Найти такой объект практически невозможно, поэтому важно с самого начала оценить транспортную доступность месторасположения будущего ТЦ. 

Главное здесь – это оценка транспортной и пешеходной доступности, ведь не до каждого здания, расположенного рядом с большой транспортной магистралью, будет удобно добираться на общественном транспорте. Еще одна деталь, о которой важно не забыть, – это расположение здания по отношению к основным дорогам. В идеальной ситуации вход в торговый центр должен находиться как раз максимально близко к такой транспортной артерии, а еще лучше к перекрестку с их пересечением. 

Если в сложившейся застройке транспортная доступность далека от идеальной, лучше сразу договориться с городом о размещении остановок наземного транспорта, переходов и навигации. Решить вопрос с улучшением транспортной доступности нужно на этапе проектирования.


Фото: ADG Group

Как распределить магниты для трафика

Как правило, в торговых центрах есть один-два крупных арендатора, которые притягивают основной трафик, – гипермаркеты, крупные ритейлеры или, например, фуд-холлы. Это своеобразные «магниты» центра. Единичный объект такого класса лучше расположить в центре торгового комплекса. Если вы изначально рассчитываете на нескольких арендаторов-магнитов, то тогда их лучше располагать по краям здания. 

После распределения пространства для магнитов можно заниматься зонированием дополнительных точек притяжения. Посетителю торгового города нельзя давать скучать, ведь только в этом случае он может долго бродить по торговым улицам. Необходимо «притормаживать» посетителя с помощью зрительных акцентов – элементов дизайна интерьера или рекреационных зон. Таким образом, небольшие арендаторы между или рядом с магнитами тоже получат свой трафик.

---

Читайте также: Пространство наверху: как создать и использовать эксплуатируемую крышу объекту торговой недвижимости?

---

При определении числа магнитов одного класса важно помнить про количество людей, живущих в зоне доступа вашего ТЦ. Например, наши объекты располагаются в районах Москвы, население которых в среднем немного превышает 100 тысяч человек. Это означает, что в каждом районном центре не может быть более одного ретейлера-магнита определенного сегмента рынка. 

Например, в наших объектах мы никогда не открываем более одного крупного продуктового ритейлера, которого подбираем в зависимости от покупательской способности посетителей в конкретном районе. 

При выборе магнитов не забывайте про нестандартные форматы. К их числу относятся все те же фуд-холлы или фитнес-центры. Они помогают генерировать дополнительный трафик в ваш торговый центр. 

Этому же поможет и развитие сообщества, которое объединяет местных жителей. Мы всегда думаем о комьюнити вокруг наших центров и развиваем их сами, главная ценность для нас – это наши посетители. Создавая комфортную среду для них, мы помогаем росту трафика. 

Надеемся, что наши рекомендации помогут вам избежать ошибок при реконструкции зданий в объекты торговой недвижимости, сэкономят время и деньги.

Любовь Шиптур
руководитель проектного офиса ADG group.

Для NEW RETAIL