Что происходит в сегменте офисной недвижимости класса А в Москве

Пандемия и локдаун особенно сильно повлияли на рынок офисной недвижимости. В первую очередь это связано с резким переводом большей части сотрудников на удаленку. По данным отчетов компании Cushman&Wakefield до пандемии на удаленке работал лишь 1% всех сотрудников, в 2020 году значение приблизилось к 80%, а сегодня зафиксировалось на уровне 30%. Этот показатель будет актуальным в мире и в ближайшие годы.

Что изменилось на рынке офисной недвижимости и как обстоят дела сегодня рассказал Александр Устинов, Директор по развитию Professional FM.

Субаренда и гибкие офисы

В связи с экономическим спадом большинство компаний изменили свои интересы в сфере аренды недвижимости и решили сократить занимаемые площади. Так по данным аналитического центра Professional FM, как в классе А и B в зданиях с профессиональным управлением договоры не предусматривают оперативного выхода из контракта, единственным эффективным решением по оптимизации затрат на аренду стал вывод избыточных площадей в субаренду — в 2021 году предложение выросло в 2 раза в сравнении с 2019 годом. 

Это не только повлияло на общую ситуацию на рынке, но и привело к снижению средней ставки ниже $295 за м2 в год по всем сегментам рынка.

Кроме этого, укрепился тренд на гибкие офисы. На сегодняшний день в Москве 285 000 м2 гибких офисов, что на 40% больше, чем в 2019 году.

Спрос на премиальную недвижимость

Несмотря на предпосылки к усилению активности после прекращения локдауна, сокращается количество сделок на рынке офисной недвижимости — на 25% в 2021 году по сравнению с 2019 годом. Это также связано с сокращением горизонта планирования и высокой степенью неопределенности в экономике.

При этом увеличивается спрос на офисы класса А. С уходом части сотрудников на удаленку арендаторы стали выбирать площади более премиального сегмента. Так, при оптимизации бюджета они получают бонусы премиальных объектов: центральная локация, развитая инфраструктура и известные бренды по соседству. 

Сейчас начал формироваться дефицит на офисы класса А, особенно в Центральном деловом районе Москвы. Так, количество свободных площадей в целом по рынку составляет около 12%, в классе А ― менее 10%, а в Центральном Деловом районе ― не превышает 7%. Многие владельцы коммерческой недвижимости сокращают вакансию на объекте и привлекают международных арендаторов в рамках окна возможностей, которое сформировалось на рынке.



Например, в бизнес-центре класса А+ «Романов Двор» с января 2021 года за 9 месяцев вакантные площади сократились на 70% (с 11 000 до 4 000 м2). В этот период управляющая компания здания (Professional FM) заключила 7 договоров аренды с ведущими международными и российскими компаниями.

Также стоит отметить, что в ЦДР в классе А не осталось предложений площадью более 5 000 м2, что создает дополнительную эксклюзивность и так приватным объектам в этом районе: начинает формироваться лист ожидания для потенциальных арендаторов, а это в конечном итоге приведет к неумолимому росту ставок аренды в данном сегменте. Также важно, что ЦДР ― единственный район в Москве, где сохраняются валютные ставки аренды, которые при этом не становятся блок-фактором при заключении сделок, и это редкое исключение, ведь основные арендаторы таких площадей ― международные компании.

Популярные районы Москвы

Если говорить о районах столицы, то наибольший интерес арендаторы проявляют к Центральному и Белорусскому деловым районам, а также к Москве-Сити. Так, например, быстрорастущие IT-компании предпочитают гибкие офисы и готовые варианты. Консервативные международные организации, наоборот, выбирают офис долго и ответственно: как правило, решающим фактором становится статус объекта и его инфраструктура.

---

Читайте также: В России спрос на аренду офисов превысил допандемийный уровень

---

Прогноз на будущее

Уже сейчас можно спрогнозировать сокращение свободных площадей в офисах класса А и практически тотальное поглощение вакансии в Центральном Деловом районе до 3 квартала 2022. Также можно ожидать начала роста ставок аренды в этих сегментах, минимум на уровень ИПЦ (Индекс потребительских цен) ежегодно.

Также можно ожидать более масштабную трансформацию офисных зданий класса А в клубные пространства. Это немного повторяет тренд превращения ТРЦ в РТЦ (развлекательно-торговые центры) как ответ на кризисные явления и смещение объектов от базового потребления к обязательным дополнительным сервисам. Бизнес-центры наполняют и без того развитую инфраструктуру новой, клубной.

Александр Устинов, 
Директор по развитию Professional FM.

Для New Retail