Как грамотно изменить назначение земли для строительства коммерческого объекта

@Freepic

Ирина Нигматуллина, руководитель «Центра оформления недвижимости Кайрос+”».

Любой профессиональный девелопер знает, что оформить все необходимые разрешительные документы для строительства – не менее, а быть может, и более сложно, чем построить дом.

Важная часть разрешительной документации связана с земельным участком. И самые большие трудности начинаются тогда, когда запланированный строительный объект, магазин или даркстор, не соответствует виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Это значит – назначение земли надо менять.

Подобные случаи можно разделить на несколько видов по степени сложности.

Пожалуй, самый сложный случай - это нахождение участка в зоне комплексного развития территории (КРТ). В этом случае изменить назначение использования земли, скорее всего, невозможно вообще.

На втором месте в нашем «рейтинге сложности» находятся два типа случаев: если земельный участок находится на территории Национального парка или, если изменения вида использования участка требует корректировок в Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). В этих случаях изменение вида использования земли возможно, но процедура (точнее, процедуры) отличается особой громоздкостью.

Земли национальных парков таят в себе немало сюрпризов. Например, может оказаться, что часть вашего участка попадает в зону, свободную от любой застройки – скажем, если это земли сельхоз назначения. Кроме того, перепрофилирование земель национальных парков может потребовать межведомственных согласований. Например, если рядом с участком, на котором вы собираетесь построить магазин, находится объект культурного наследования, то «в игру» вступает министерство культуры. Иногда даже требуется согласование от соседних аэропортов.

Необходимость изменения Градостроительного плана земельного участка тоже не сулит легкого пути. Дело в том, что такие планы утверждаются раз в пять лет представительским органом власти региона. Чтобы внести изменения в ГПЗУ, нужно составить проект этих изменений. Частью необходимого в данном случае пакета документов является градостроительная концепция, содержащая обоснования градостроительных, экологических и архитектурно-строительных требований к будущему объекту. 

К слову, в Московской области такие проекты составляет одна единственная компания, что, конечно, влияет на цену услуги. 

Собрав пакет документов, его нужно представить в соответствующий местный орган – в Московской области это земельный отдел Главархитектуры, в Москве это Москомархитектура. Затем оно передается в совет депутатов на рассмотрение Межведомственной комиссии. При этом по планируемым изменениям должны пройти публичные слушания. Длительность всей этой истории может составить около полутора лет.

Если перед нами ни национальный парк, ни КРТ, и не требуется внесение изменений в Градостроительный план - процедура становится легче. Так обычно бывает, если вы не изменяете назначение земель кардинально, а меняете только один вид коммерческого использования на другой, скажем, строите даркстор или магазин вместо автозаправки. 

В последнем случае нужно только подать заявление в МФЦ об изменении сведений в Едином государственном реестре недвижимости. При этом необходимо указать желаемый вид разрешенного использования земли в точном соответствии с формулировкой, указанной в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего муниципального образования.


@Freepic

Но и в более легких случаях расходы вам предстоят:

1. Все подобные процедуры требуют уплаты госпошлин.

2. Заниматься подобными процедурами стоит доверить профессиональным юристам. Это спасет вас, во-первых, от ошибок при составлении пакета документов, и, во-вторых, поможет заранее узнать о тех сюрпризах и неожиданностях, которые таят режимы использования конкретных земельных участков. Например, работа профессионалов в Московской области при необходимости внесения изменения в Градостроительный план может стоить от 500 до 900 тысяч рублей.

3. При переводе земель из одной категории в другую изменяется их кадастровая стоимость, и собственнику требуется оплатить разницу. При переводе участка площадью 10 гектаров из категории земель сельхозназначения в категорию земель населенного пункта стоимость доплаты составит не менее 6 миллионов рублей.

4. Перед тем, как вы начинаете составлять проект по смене назначения земли и строительству нового объекта, требуется провести геодезическую экспертизу и топографическую съёмку. Это нужно и для уточнения границ участка, и для того, чтобы избежать сюрпризов технического характера. 

---

Читайте также: Бизнес на складах: как заработать на инвестициях в складскую недвижимость

---

Может оказаться, что на вашей территории имеются скрытые инженерные коммуникации, которые делают строительство невозможным. Хуже всего, если это обнаружится уже в процессе строительства, когда инвестиции сделаны.

Поэтому до начала крупных инвестиций необходимо подсчитать все расходы и понять, окупится ли ваш проект. Существуют регионы – к ним я бы, например, отнесла Владимирскую область – в которых строительные проекты на участках, сейчас относящихся к землям сельхозназначения, лучше вообще не начинать: не выгодно, не окупится.

И еще, чего бы я точно не рекомендовала делать тем, кто собирается строить магазин или даркстор – это пытаться начинать строительство еще до того, как вы изменили назначение земельного участка, в надежде, что сможете оформить документы на землю задним числом. Сейчас власти относятся к такому поведению гораздо негативнее, чем 10-15 лет назад. Например, в Московской области после 2018 года просьбы об изменениях назначения земель, если строительство уже началось, вообще перестали рассматриваться.   

Ирина Нигматуллина, 
руководитель «Центра оформления недвижимости Кайрос+”».

Для NEW RETAIL