Преимущество инвестиций в ЗПИФН перед прямыми инвестициями в коммерческую недвижимость

Рассказывает Егор Клименко, генеральный директор AKTIVO.

Действительно, владея объектом коммерческой недвижимости, инвестор становится хозяином ситуации, самостоятельно определяя вектор управления и развития объекта. Но так ли это выгодно? 

Разберем на примере объекта формата стрит-ритейл с моно-арендатором «Перекресток», как довольно распространенном варианте прямых инвестиций в торговую недвижимость.

I. Стоимость и эффективность инвестиции.

Средняя стоимость такого супермаркета площадью порядка 1,5 тыс. кв.м в Москве составляет около 400 млн рублей. Окупаемость — более 10 лет, а прогнозируемая доходность — от 4-6% до 10-12% годовых при удачном стечении обстоятельств. 

Чтобы понять, насколько это хорошие инвестиционные показатели, посмотрим на них под другим углом и проведем аналогию с региональным объектом формата ТРК, в матрице арендаторов которого также присутствует «Перекресток» (и еще 80 стабильных арендаторов). 

Примером такого объекта может послужить ТРК «Малина», расположенный в г. Рязань — его площадь составляет 27 тыс. кв.м, а стоимость — 840 млн рублей. При этом окупаемость данного объекта ощутимо меньше — 7,8 лет, а прогнозируемая доходность в первый год и среднегодовая доходность за 10 лет (IRR) выше — 19,3% и 15% годовых, соответственно.

Если рассматривать инвестиции в недвижимость, начиная с этапа строительства, то стоимость возведения одного квадратного метра составит порядка 70-90 тыс. рублей за квадратный метр, не считая регулярного удорожания строительных материалов и земли. Такой ценовой диапазон будет актуален как для Москвы и МО, так и для Рязани.

В целом, для нецентральной части Столицы адекватная стоимость стрит-ритейла составляет около 200 тыс. рублей за квадратный метр. Приобретая объект с более дорогим квадратным метром, инвестор рискует испытать затруднения с поиском арендатора, так как будет необходимость сдавать эту площадь по серьезно завышенным арендным ставкам, чтобы приблизиться к приемлемой двузначной доходности объекта. 

Для Рязани актуальная средняя цена стрит-ритейла составит порядка 100-150 тыс. рублей за квадратный метр.

Для сравнения, средняя стоимость квадратного метра в региональном ТРК составляет 45-55 тыс. рублей, а на момент приобретения квадратный метр в ТРК «Малина» стоил всего 31 тыс. рублей, что является серьезным упрощением деятельности арендаторов (за счет облегчения финансовой нагрузки на них) и позволяет рассчитывать на качественный прирост стоимости объекта со временем.

II. Особенности работы.

Важно понимать, что владение объектом недвижимости — это отдельный и серьезный бизнес, который требует ежедневного внимания, глубокого погружения и высокого уровня вовлеченности во все процессы.

Собственник такого объекта обязан все время находиться в фокусе и самостоятельно (либо с привлечением подрядных организаций) заниматься операционной деятельностью:

● Управлять арендными отношениями: поиск и ротация арендаторов, финансовая и юридическая работа с ними.

● Обеспечивать качество поставляемых коммунальных услуг: первичный поиск и заключение договоров с подрядными организациями (по предоставлению услуг водоподведения и отведения, электроснабжения, теплоснабжения и т.п.), своевременная оплата счетов от РСО и регулярное перевыставление счетов арендаторам для возмещения КП, которое, в свою очередь, требует регулярной работы с арендаторами и контроля, а также претензионную досудебную и даже судебную работу.

---

Читайте также:  Инвестиции в недвижимость в РФ: активность на рынке остается высокой

---

● Заниматься эксплуатацией: планово-предупредительные, профилактические и, в случае необходимости, аварийные работы с инженерным и коммуникационным оборудованием. Аналогичного пула работ требует и конструктив здания: кровля, фасады, прилегающая территория. Уборка и обслуживание МОП и прилегающей территории, охрана и многое другое.

● Нести ответственность: соблюдение всех положенных по законодательству РФ норм и правил, а также полное несение административной и уголовной ответственности за выбранную стратегию, и соответствующие действия или бездействие.

Для этих задач у инвестора должна быть целая команда специалистов административной, инженерно-технической, пожарной и вентиляционной служб, а также служб охраны, внутреннего клининга и уборки территории. И либо собственник будет заключать договор с такой командой на аутсорсе (что всегда стоит дороже, чем собственный штат), либо он будет содержать такую команду в штате (что будет дешевле, но все равно трудозатратно). 

В то же время наличие такой команды в штате квалифицированной УК, которая обслуживает крупный торговый объект или даже сразу несколько объектов, гораздо безопаснее и эффективнее для инвестора, так как стоимость их работ распределяется сразу на все торговые площади и объекты. 

III. Риски.

Владение коммерческим помещением с моно-арендатором сопряжено с большим количеством рисков:

● Изменение конъюнктуры рынка. За счет диверсифицированной матрицы арендаторов внешние изменения рынка оказывают меньшее влияние на крупные торговые объекты — всегда можно провести ротацию, замену одного или нескольких арендаторов, подстроившись под изменившиеся обстоятельства. В случае с моно-арендатором это будет сделать сложно — собственник является “заложником” таких обстоятельств и своего объекта.

● Изменение внешнего конкурентного окружения. Крупный объект торговой недвижимости обладает конкурентной устойчивостью по двум причинам. Во-первых, аналогичные близлежащие объекты часто отличаются по наполнению. А, во-вторых, строительство нового подобного объекта очень ресурсозатратно и часто невыгодно.

Со стрит-ритейлом ситуация противоположная: строительство рядом подобного объекта не займет много времени и средств и наверняка станет для инвестора конкурентным осложнением.

● Условия сотрудничества. Моно-арендатор небольшого торгового решения имеет больше влияния на собственника и с большей вероятностью сможет лоббировать собственные интересы в условиях договора. В случае с ТРК такая политика не работает — арендаторы, как правило, являются легко заменяемыми, что вынуждает их подчиняться четко выстроенным правилам и условиям управляющей компании.

Как логичное следствие из вышеперечисленных факторов возникает, пожалуй, главный риск:

● Съезд арендатора. Съезд моно-арендатора из объекта стрит-ритейла сулит долгий поиск замены и дальнейший тяжелый переговорный процесс с новым арендатором. Важно понимать, что в этом случае обязательные платежи во время простоя полностью лягут на плечи инвестора, больно ударив по его карману: фиксированные издержки, налоги на имущество и землю, нагрузка по содержанию и эксплуатации объекта и прилегающей территории. 

В то же время, в крупных торговых центрах и ТРК съезд одного или даже нескольких арендаторов не повлечет за собой таких ощутимых изменений в доходности для инвестора, так как объект имеет диверсификацию данного риска за счет большой и разнообразной матрицы арендаторов.

● Ликвидность. В отличие от прямых инвестиций в объекты торговой недвижимости с моно-арендатором, коллективные вложения через ЗПИФ позволяют приобретать дорогостоящие объекты вскладчину, поддерживая внутренний вторичный оборот паев между инвесторами, которые, в случае необходимости, смогут продать доли в течение одного-двух месяцев. Объект с моно-арендатором перепродать будет довольно сложно ввиду его высокой стоимости и, соответственно, более низкой ликвидности. 

Безусловно, коммерческая недвижимость представляет инвестиционную привлекательность. Это реальный актив, который при грамотном управлении со стороны УК и надлежащем обслуживании надежен для сохранения и приумножения капитала.

Ключевых отличий непосредственного владения объектом торговой недвижимости от опосредованного владения через паи ЗПИФ два:

Прямое владение объектом требует каждодневной тяжелой операционной работы с полноценным погружением в бизнес-процессы, предлагая взамен доходность, полностью зависящую от выбранной стратегии и уровня компетенций инвестора и привлеченной команды.

Владение паями ЗПИФ недвижимости — абсолютно пассивная инвестиция, позволяющая полностью сфокусироваться на каких-либо своих задачах, получая стабильный ежемесячный рентный доход от своих инвестиций, прозрачный и безопасный.

Таким образом, инвестору логичнее вложиться в ЗПИФН, полагаясь на команду профессионалов — это будет и дешевле, и безопаснее. К тому же это поможет высвободить большое количество времени и, соответственно, дополнительных средств (как мы знаем, «время = деньги»), которые инвестор сможет направить в прочие сферы своих интересов.

Егор Клименко, генеральный директор AKTIVO.

Для New Retail