Если терем с дворцом кто-то занял: как открыть магазин в объекте культурного наследия

Фото: Freepik





О них рассказывает Ирина Нигматуллина, основатель «Центра оформления недвижимости Кайрос+».

Плюсы

К числу плюсов относится многое - и центральное расположение особняка, и особая атмосфера, и туристический потенциал. Историческое здание придает элитарность бренду, автоматически повышает статус магазина, создавая ассоциации с роскошью и эксклюзивностью.

Вы получаете запоминающийся имидж – покупатели будут воспринимать ваше заведение просто как магазин, а как место с историей и стилем.

Здание может привлечь туристов и ценителей старины, которые станут потенциальными клиентами. Покупатели, ценящие атмосферу и антураж, скорее выберут магазин в историческом здании, чем в обычном ТЦ.

Красивые интерьеры и фасад привлекут блогеров, журналистов и лидеров мнений, что даст бесплатный пиар.

Есть и событийный потенциал – можно проводить презентации, выставки, закрытые показы, используя атмосферу особняка.

Минусы

Но и минусов достаточно много. Такое здание, во-первых, требует дополнительных инвестиций и, во-вторых, его эксплуатация сопряжена с преодолением большого числа трудностей бюрократического и юридического характера.

Дополнительные инвестиции

С большой вероятностью, историческое здание, даже если выглядит красиво снаружи, может оказаться ветхим, и даже аварийным изнутри. Это само по себе требует дополнительных вложений, и при этом вы можете столкнуться с дополнительными техническими трудностями, а именно:

1. Особняки строились как жилые дома, поэтому их планировка редко подходит для магазинов или ресторанов.
 
2. Несущие конструкции могут быть из глины, дерева или сырцового кирпича — такие стены крошатся, и их укрепление требует специальных технологий.

3. Эксплуатация здания усложнена — необходим регулярный контроль за состоянием коммуникаций, стен, перекрытий и пр., а любой сбой требует не «обычного» ремонта, а отдельного согласования

Ремонтируй с осторожностью

Но технические и даже финансовые препятствия - не главное. Куда важнее юридические ограничения любых действий по отношению к ОКН - «Объектам культурного наследия.

Главное: фасад нельзя менять — только реставрировать.

Это значит, что вам с большой вероятностью будет нельзя:

1. Разместить на фасаде кондиционер;
 
2. Повесить заметную вывеску
 
3. Провести остекление балконов
 
4. Поставить в окна новые рамы – последнее, впрочем, не обязательно, но потребует согласования.

---

Читайте также: Всё, везде и сразу: по каким законам развивается многофункциональный (гибридный) ритейл

---

Перепланировка

Внутренние изменения возможны, но с оговорками. Нельзя просто снести стену XVIII века, даже если она мешает расстановке столов в кафе.

Вообще нельзя менять исторические элементы, такие, как:

1. старые двери и окна
 
2. лепнину
 
3. камины
 
4. колонны
 
5. картины, статуи, фрески и другие произведения искусства, считающиеся частью здания.

Если дверь, через которую проходили еще современники Екатерины Великой сломалась, её нужно реставрировать, а не заменять.

При этом есть требующие затрат труда, времени и денег обременения:

1. Работы должны выполнять фирмы, имеющие лицензию на реставрационную деятельность и допуск к работам на ОКН. Требуются специалисты: реставраторы, архитекторы, инженеры — с соответствующим образованием и аккредитацией. Все используемые материалы и технологии ремонта должны соответствовать оригинальным или быть максимально схожими. Услуги специализированных подрядчиков, редкие строительные материалы и методы реставрации существенно увеличивают расходы по сравнению с обычным ремонтом.

2. Любые работы, включая ремонт, перепланировку, установку инженерных систем, проведение коммуникаций и даже оформление интерьера, требуют отдельного согласования с органами охраны культурного наследия Москвы. Для этого нужно подготовить проектную документацию, которая должна проходить несколько этапов одобрения.

Чего еще нельзя?

Общий принцип – с объектом культурного наследия надо обращаться очень бережно. Поэтому тут нельзя:
1. Проводить земляные работы — под зданием может быть охраняемый культурный слой, где запрещены любые раскопки.
 
2. Открывать производство или склад — повышенная влажность, вибрации и химикаты разрушают старые конструкции.
 
3. Ограничивать доступ экскурсий — некоторые особняки обязаны пускать экскурсии, даже если там работает кафе.

За что вас могут оштрафовать?

Вот вполне реальный случай. Арендатор одного ОКН пробил стену под сейф, не согласовав это с Минкультом. Наверное, он думал, что не заметят, но проверяющие органы заметили, и выписали «модернизатору» культурного наследия штраф, обязав восстановить стену «как было». Вообще имейте ввиду, что проверки состояния ОКН проводятся регулярно, особенно в Москве.

Кто отвечает за сохранность особняка?

Если здание в государственной собственности, все расходы на реставрацию и согласования обычно ложатся на арендатора.

Если здание в частной собственности, то обязанности могут быть распределены между собственником и арендатором, но эти моменты должны быть обязательно прописаны в договоре аренды.

Перечень основных шагов арендатора исторической недвижимости

Этап	Комментарий
Подготовка концепции заведения	Концепция должна гармонировать с историческим обликом и статусом здания
Разработка проектной документации	Включает раздел с мерами по сохранности ОКН, согласуется с профильными ведомствами
Прохождение экспертиз и согласований	Госэкспертиза, согласования Департамента культурного наследия и других органов
Наём лицензированных подрядчиков	Только компании с соответствующим допуском и опытом реставрационных работ
Получение разрешений и лицензий	Санитарные, противопожарные, на алкоголь и пр., как и в обычном бизнесе, но сложнее реализуемые
Системный эксплуатационный контроль	Постоянное техническое обслуживание и соблюдение регламентов содержания

Стоит ли игра свеч?

Бизнес в историческом здании — это престижно и может принести массу дивидендов. Но надо признать – оно же и крайне затратно. Поэтому если вы не готовы к долгим согласованиям, жёстким ограничениям и неожиданным проверкам, возможно, проще выбрать современное помещение. В противном случае — придётся набраться терпения и найти хороших реставраторов.

Ирина Нигматуллина, 
основатель «Центра оформления недвижимости Кайрос+».

Для NEW RETAIL