И еще раз про односторонний отказ от договора аренды
время публикации: 09:00 27 июня 2023 года
Тема одностороннего отказа от договора аренды за многие годы не потеряла актуальности. Как любой сложный правовой институт, прямо не урегулированный законом, сами по себе односторонние отказы приобретают все новые договорные и коммерческие формы, при реализации которых необходимо учитывать массу нюансов, ведь законодательством такие формы прямо не регламентированы.
Рассказывает Лада Булавицкая, основатель компании RetailTrust. Открытие магазина – важное событие в жизни бизнеса. Отличная локация, правильный ассортимент, блестящие перспективы, – нередко арендаторы на волне вдохновения забывают или просто не хотят думать о вероятных неуспехах, ведь все сделано для того, чтобы их избежать. «Соломкой» в этом процессе является часть Договора с арендодателем, в которой прописаны условия одностороннего отказа от договора аренды. И предприниматели, которые отказываются эти условия зафиксировать на бумаге, создают себе серьезные проблемы.
Какие пять моментов одностороннего отказа от договора аренды должен знать и зафиксировать с арендодаталем каждый арендатор?
1. Односторонний отказ от Договора, это не юридическая и не правовая составляющая сделки.
Разумеется, что за корректность формулировки в договоре отвечают только юристы, но в современных реалиях, право на односторонний отказ — это важная часть коммерческих условий. Возможность закрытия убыточного магазина — для арендатора и вероятность перерыва поступления арендных платежей в течение срока аренды — для арендодателя, важная часть коммерции, которую нужно согласовывать одновременно со ставкой аренды, площадкой, маркетингом и эксплуатацией. В противном случае, этот вопрос придется поднимать на стадии согласования договора, что только увеличит срок работы и повысит градус проведения переговоров.
Идеальным вариантом до начала обсуждения договора – подписывать BTS, в составе которого учитывать право арендатора на односторонний отказ.
2. Односторонний отказ и расторжение Договора — это разные вещи.
Расторжение по соглашению сторон — это действие, которое требует воли двух сторон. Когда мы говорим о необходимости закрыть магазин, для арендатора наиболее привлекательной будет являться следующая формула: односторонней волей + без объяснения причин + без обращения в судебные органы = «односторонний внесудебный немотивированный отказ от исполнения обязательств по Договору».
В общем и для арендодателя такая формула будет являться и привлекательней, и юридически более грамотной.
В случае, если в договоре в том или ином виде появляется необходимость одобрения (акцепта, согласования) отказа арендодателем, в т.ч. путем подписания соглашения, то такой односторонний отказ меняет правовую природу на расторжение по соглашению сторон, а это значит, что закрыть магазин в одностороннем порядке у вас не получится.
3. Срок на уведомление об отказе.
Отказ от договора предполагает срок на уведомление о таком отказе. Как правило конкретный срок зависит от ряда вводных, которые относятся к коммерческим составляющим. Для юристов гораздо важней проследить за реализацией коммерчески договоренностей.
Если договором, например, предусмотрен срок на уведомление за 4 месяца до даты отказа, то:
— необходимо либо направлять уведомление сильно заранее, либо понимать, что 4 месяца превратятся в 5 – так как срок начнет исчисляться с момента получения уведомления арендодателем;
— следовательно: дата прекращения договора сдвинется пропорционально дате фактического получения уведомления арендодателем, а значит сдвинется дата возврата помещения и аренду придется платить дольше;
4. Мораторий на отказ и «окна».
Мораторий на отказ является уже давно сформировавшимся институтом, в то время как «окна» еще не так часто можно встретить.
Мораторий на отказ предполагает некий срок, в течение которого арендатор не может воспользоваться правом на отказ от договора.
«Окна» предполагают, что в течение срока аренды для арендатора открывается правовое «окно» - период, в течение которого арендатор может направить уведомление об отказе, при этом само прекращение договора аренды может произойти и в период «закрытия» окна.
В обеих схемах важны несколько моментов:
— срок моратория и срок открытия «окна» должны быть сопоставимы со сроком на уведомление и общим сроком аренды. Довольно комично, при 3 летнем сроке аренды прописывать в полтора года мораторий и 6 месяцев на уведомление – то есть право на отказ, по сути, будет реализовано ближе к истечению срока аренды.
Безусловно, есть настолько провальные ситуации, что экономия хоть нескольких месяцев аренды уже ценна. Но, как правило, при таких формулировках и сроках теряется коммерческая ценность одностороннего отказа;
— желательно учитывать, чтобы возможность направления самого уведомления об отказе существовала у арендатора и до истечения срока моратория или открытия окна, привязываться надо именно к моменту прекращения договорных отношений, которое не должно наступить в период действия моратория или закрытого «окна»;
— идеальным вариантом использования моратория является возможность отказаться от договора с соблюдением моратория – без применения к арендатору штрафов (или их уменьшение) и с нарушением моратория – но при этом с применением к арендатору штрафов – такая схема позволяет в будущем иметь большее количество коммерческих маневров.
Читайте также: Закон, мораль и аренда
5. Способ получения уведомления.
Эту часть традиционно считают юридической деталью, не суть важной в работе. Но ровно до тех пор, пока не появляется вопрос, а что делать в случае отказа от получения уведомления, или до тех пор, пока не сорвется закрытие магазина в связи с ненадлежащим уведомлением.
Чтобы избежать таких ситуаций, также нужно учитывать некоторое количество нюансов:
— в первую очередь мы отталкиваемся от порядка уведомления, предусмотренного договора;
— мы в любом случае отправляем уведомление об отказе Почтой России, даже если договором разрешена голубиная почта. На случай спора с арендодателем о факте, дате и времени получения – Почта России снимает с вас лишнее бремя доказывания;
— мы платим аренду юридическому лицу и уведомления об отказе мы направляем юридическому лицу, не в «администрацию ТРЦ», не «начальнику отдела аренды», а строго юридическому лицу, с которым заключен договор аренды;
— мы обязательно проверяем адрес места нахождения юридического лица по данным ИФНС и, если адреса отличаются от тех, что указаны в договоре – мы направляем на все, а моментом уведомления считаем полученное более ранней датой.
— мы не передаем уведомления «на руки» представителям администрации, не высылаем по электронной почте и тем более не решаем такие вопрос устно.
Односторонний отказ является одной из самых важных частей сделки. Заключение договора без него – равноценно хождению по минному полю. Заключая договор без возможности закрыть магазин, каждый арендатор должен отдавать себе отчет, что расторжение договора аренды в судебном порядке, даже при явных нарушениях на стороне арендодателя, с высокой долей вероятности будет проходить через суд.
Даже если по итогу такого суда решение будет вынесено в пользу арендатора, суд - длительный и ресурсозатратный процесс, который по итогу «на руку» только юридическим компаниям, но никак не интересам бизнеса. Гораздо выгодней, удобней, проще озадачиться возможными последствиями сделки до ее заключения.
У Вас есть вопросы относительного юридического сопровождения договоров аренды, или иных моментов, связанных с ведением бизнеса в ритейле?
Контакты
+7 (965) 334-0905
mailto@retailtrusts.ru
Лада Булавицкая, основатель компании RetailTrust.
Другие статьи эксперта читайте
в спецпроекте «Голая правда об аренде торговых площадей».
Реклама ИП БУЛАВИЦКАЯ ЛАДА ВЛАДИМИРОВНА
erid: 4CQwVszH9pUhqZV4Ls1
0
Последние новости
Самое популярное
- Как выбрать PIM-систему
- Как выстроить партнерскую систему отношений в логистике ритейла
- Как сделать физический продукт с нуля в 2024 году, если есть только идея (опыт с...
- Как служба доставки помогает онлайн-продавцам находить новых покупателей в разны...
- Дайджест E-commerce: какие новые инструменты для работы на маркетплейсах были за...