Когда открываешь свой первый, десятый или 125-й магазин, то каждый раз удивляешься, – как много абсолютно не идентичных кейсов возникает в отношениях с девелоперами!
Разумеется, что каждый второй такой кейс решается только с участием юристов. Особенность договоров аренды, «гуляющих» по рынку, состоит в сущности в одном – должен всегда ритейлер, и ритейлер всегда находится в невыгодном положении. Все это в 100% случаях увеличивает расходы компании.
Однако юристы RetailTrust доподлинно знают, что даже с такими договорами аренды можно минимизировать свои траты и выйти сухим из воды. И в рамках этого проекта мы будем делиться своим практическим опытом разрешения тех или иных кейсов, предлагать к использованию полезные формулировки и рассказывать о практических опасностях, там где их никто не видел.
Тема одностороннего отказа от договора аренды за многие годы не потеряла актуальности. Как любой сложный правовой институт, прямо не урегулированный законом, сами по себе односторонние отказы приобретают все новые договорные и коммерческие формы, при реализации которых необходимо учитывать массу нюансов, ведь законодательством такие формы прямо не регламентированы.
Что является товаром первой необходимости, и в каком объеме такие товары должны присутствовать на полках магазина, чтобы он имел право работать в период ограничений? В разных регионах понятия в отношении данной нормы разные, и многие ритейлеры попадают в двусмысленное положение. С точки зрения закона, работать можно, а как это согласуется с нормами морали?
Часто распространённым последствием карантина стало удержание товара арендодателями, отказы в согласовании заявок и ограничение доступа в помещения. Не все, однако, понимают, как вести себя в подобной ситуации, чтобы остаться в выигрыше. Тема удержания очень сложная, но есть несколько основных моментов, знание которых позволит ориентироваться в теме чуточку лучше.
Посещаемость торговых центров не восстановится быстро и в тех объемах, которые необходимы. Вопрос о том, как закрыть магазин, который нельзя закрыть и расторгнуть договор аренды, из которого нет выхода, всегда был очень острым, но сейчас он накалился до невозможного предела.
Сегодня во втором чтении Государственная Дума приняла закон, который с рядом условий предоставляет Арендаторам, являющимися субъектам МСП (увы и ах), право на односторонний отказ от договоров аренды.
Форс-мажор – пункт в Договоре, по которому обычно слегка пробегаешь глазами, никогда особо не вчитываясь. И вот они наступили – эти обстоятельства непреодолимой силы. И что делать? Для подготовки статьи опытные юристы детально проанализировали 36 договоров аренды, чтобы понимать общую тенденцию действий сторон.
Реконструкция торгового центра – вещь необходимая. Однако для арендаторов она нередко становится причиной разных неприятных сюрпризов в отношениях с девелопером. Если Договором все аспекты заранее урегулированы, – отлично. А если нет, – готовимся к борьбе!
У Евгении Булавицкой, основателя юридической компании RetailTrusts, что называется, накипело! Автор отмечает, что только ленивый юрист сейчас не пишет про аренду и юридические особенности взаимодействия девелоперов и арендаторов. Однако большинство таких «статей» не вносит в вопросы ясности. 4 истории и, своего рода, работа над ошибками и туманностью изложения коллег по цеху.
Хитрые формулировки в договорах по аренде – это классика жанра, которая была, есть и будет всегда. Видели такие договоры, когда ничего страшного вроде не написано, но интуитивно что-то не нравится? Мы разобрали 7 самых «сладеньких» драфтов договоров и нашли 13 повторяющихся ловушек, сводящихся к одному – вас ЛИШАЮТ ПРАВ.
Эксклюзивное право арендатора – юридический аспект, который вызывает много вопросов. Из-за нечеткого понимания его не только часто нарушают, но и арендатор не всегда может его грамотно отстоять и доказать, что нарушение имеет место. Евгения Булавицкая рассказывает о существующей практике и дает несколько методов отстаивания права в суде.
Как говорилось в одной презентации «% с оборота – эффективный способ привлечения арендаторов в торговый центр и принцип реализации взаимовыгодных отношений в кризисный период». Разумеется, именно оборот арендатора, как основа для начисления части арендной платы, зачастую становится яблоком раздора.
Торговые центры иногда горят или закрываются по иным причинам. И что самое неприятное, происходит это всегда внезапно. Арендодатели не спешат возмещать ущерб, ссылаясь на буквы договора. И имеет смысл внести в документ необходимые слова и формулировки заранее.
Аренда является одной из самых интересных разновидностей сделок, но как следствие одной из самых сложных. Зачастую, простой договор на 7-10 страниц несет в себе гораздо больше рисков, чем громоздкий и детально проработанный. И могут в нем быть вполне безобидные формулировки, которые таят в себе нешуточные проблемы.
Сон про «договор без одностороннего выхода» страшнее, чем сон, где ты кричишь «свободная касса!», при чем кричишь в том же ТЦ, где нет выхода. Неподъемная арендная нагрузка, жуткие условия, невозможность диалога с арендодателем, – причин для выхода из каббалы может быть масса, и будьте уверены – возможностей завершить это положение тоже достаточно.
Пеня, она же неустойка есть способ обеспечения исполнения обязательства, а не штраф. И на рынке недвижимости, она давно превратилась из способа обеспечения исполнения обязательств, в меру кары для арендатора. Дружные крики о том, что «мы не зарабатываем на неустойках» перестали смешить, даже не сильно искушённых людей.
На сегодняшний день рынку необходимы качественные сделки, по которым срок аренды составит не менее трех лет, и после окончания соглашения сроки будут продлены. Пока же между ритейлерами и девелоперами возникает немало разногласий. Чтобы отстоять свои права представителям сферы торговли необходимо защищаться. Во имя общей цели – потребителя.
Ритейл будущего: каким будет покупатель через 5-10 лет
Рынок логистики 2024-2025: рост оборотов грузоперевозчиков, падение маржинальнос...
Оставить нельзя убрать: как оптимизировать продуктовый портфель
Три силы в действии для рынка коммерческой недвижимости: создатели ACE lab о мис...
«Магнолия» усиливает клиентскую лояльность с решением АСТОР
