Маленькие хитрости договора аренды: семь раз прочесть, чтобы спать спокойно

В договорных отношениях «девелопер-ритейлер» лучше всего придерживаться концепции золотой середины, договор должен быть простым, но четким. Чаще всего юристами и менеджерами поднимается вопрос о тех нужных условиях, которых в договоре нет. Однако особое внимание нужно уделять тем формулировкам, которые в договоре есть, и которые внешне кажутся достаточно безобидными. Чаще всего на них указывает обычная «юридическая интуиция». Но, разумеется, у каждого юриста в багаже есть любимые, самые «безобидные» формулировки. 

   

Безобидный термин может далеко не всегда также безобидно использоваться в тексте Договора. Помните, горячо любимое «казнить (,) нельзя (,) помиловать»? Чувствуете разницу между: «Арендатор несет ответственность за соблюдение Правил ТЦ» и «Арендатор несет ответственность за соблюдение Правил ТЦ Посетителями Арендатора»? 

Между: «Арендатор несет ответственность за причинение вреда имуществу Арендодателя» и «Арендатор несет ответственность за причинение вреда имуществу Арендодателя Посетителями Арендатора»? Всегда в переговорах следует задать обратный вопрос, а Арендодатель готов нести ответственность за действия Посетителей Торгового Центра, сотрудников наемной управляющей компании и сотрудников компаний, которые проводят ремонт в Торговом Центре? А поэтому, Арендатор – это только Арендатор.

Перевод: «Если вы нарушите любое условие договора, ЛЮБОЕ условие, например на 1 день нарушите срок предоставления страхового полиса, то вы ненадлежащим образом исполняете договор, а значит, не имеете право беспрепятственно использовать Помещение, и я могу ограничить вам в него доступ».   

Заменяем на: «Арендатор имеет право беспрепятственно использовать Помещение при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств исключительно по оплате арендной платы». Две корреспондирующие друг другу обязанности: предоставить помещение – взамен уплачивать арендную плату. Нет аренды – нет помещения, нет помещения – нет аренды. Никакие другие нарушения не могут быть основанием для прекращения доступа в помещения. Точка.

Казалось бы логично, какие услуги, когда у нас договор аренды. Но есть одно, большое «НО». Услуга подлежит оплате только тогда, когда она оказана, т.е. прежде чем за нее заплатить, заказчик услуги должен ее принять, согласиться с тем, что она была оказана и только потом, заплатить за ее оказание. 

А вот аренду доказывать не надо, есть акт приема-передачи помещения, используешь помещение по назначению – плати всю аренду, включая, пресловутый эксплуатационный платеж, при этом не факт, что тебе окажут эксплуатационные услуги, ведь договором прописано, что это вовсе и не услуги. 

Также и с маркетинговым платежом. Обратную формулировку сделать несложно, нужно просто обязательно указать, что и маркетинговые и эксплуатационные платежи, регулируются 39 главой Гражданского кодекса РФ. В этом случае наш договор будет носить смешанную правовую природу.

Тоже, в общем, все «ок». Представитель уполномоченный, подпись на месте, все хорошо. Но вот опять нюанс. С Арендодателем все в порядке: офис, администрация, секретарь, к которому попасть невозможно, потому что охрана не пропускает, а сотрудники администрации не имеют трудовых правоотношений с юридическим лицом, которое заключило с вами договор аренды, так что идем на почту и отправляем заказным, с описью вложения и уведомлением о вручении. 

И, казалось бы, что и в отношении нас, как арендаторов действует такой же порядок. Ан нет. Абзац 2 пункта 1 статьи 182 «полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.)». Все мы в рознице и все мы знаем, что это такое. Ключевая задача продавцов, удивительно, но – продавать. Не принимать документы, не оценивать их юридическую значимость, не бросать клиентов в сезон, чтобы прочитать, что же такое там Арендодатель им принес. Но наш мудрый законодатель не учитывает данный факт, вот и лежат на полках в магазинах забытые уведомления о расторжении, претензии о неоплате и предписания об устранении нарушений. 

Чтобы этого избежать, мы пишем: «Стороны установили, что в исключение положений гражданского законодательства, полномочия сотрудников Арендатора находящихся в Помещении не явствуют из обстановки, любые вопросы, связанные с исполнением, изменением или прекращением настоящего Договора Арендодатель вправе решать исключительно с единоличным исполнительным органом Арендатора, для чего вся корреспонденция передается Арендатору исключительно на адреса, указанные в настоящем Договоре».

Тоже, казалось бы, неоспоримая логика – построили, ввели в эксплуатацию, потом передали. Только вот смущает третье лицо. Не с точки зрения гражданского законодательства, а с точки зрения русского языка, равно как и отсутствие явно выраженного сказуемого. В формулировке отсутствует «Арендодатель обязан завершить строительство Торгового центра и ввести его в эксплуатацию», а есть сам по себе строящийся Торговый Центр, также сам по себе вводящийся в эксплуатацию, после чего уже появляются некие обязанности Арендодателя.  

Заменяем на: «Арендодатель обязан в срок до «___»______ завершить строительство Торгового Центра, в срок не позднее «____»_____________ получить Разрешение на ввод Торгового Центра в эксплуатацию и предоставить Арендатору заверенную копию такого Разрешения и в срок до «___»_____________ передать Арендатору Помещение». Ну и, разумеется, далее нужно «подтянуть» всю схему сделки именно под эти обязанности Арендодателя. 

Конечно, это не самые страшные формулировки в аренде. Но это несколько, из большого перечня формулировок, которые могут с первого, и даже пятого, прочтения не напугать вовсе. Однако практика их применения выявляет все больше неприятных последствий для ритейла. 

Наши обязанности как ритейла, всегда четко сформулированы в договоре и зачастую настолько конкретно, что хоть впору пиши на каждый Торговый Центр отдельный регламент для компании. А вот обязанности девелопера настолько покрыты тайной и сказочной поволокой, что даже и не знаешь как не то что требовать, а хотя бы попросить об исполнении. 

Поэтому, чтобы не только просить, но также иметь возможность активно требовать и использовать все механизмы защиты своих прав, коллективным трудом всего ритейла давайте учиться четко формулировать свои права и обязанности Арендодателя.