Коммерческая недвижимость в 2019-2021 году: как на нее повлияла пандемия

2020 год стал разделительной чертой для всех сфер бизнеса без исключения. Кто-то пострадал меньше, кто-то больше. Одни сферы адаптировались, другие показали взрывной рост. 

О том, как пандемия повлияла на коммерческую недвижимость, рассказал коммерческий директор инвестиционной компании AKTIVO Михаил Костромин.


Как коммерческая недвижимость вела себя в 2019 году

Читая отчеты о недвижимости во втором квартале и конце 2019 года, инвестор знал следующее: коммерческая недвижимость продолжает набирать обороты в России и показывает стабильность. 

Аналитики Domofond.ru подсчитали, что стоимость аренды выросла в сегменте помещений свободных назначений на 4%, то есть до 37 500 рублей за кв.м. Чуть меньший рост у производственных помещений — 3% и 8 571 рубль за кв. м, а гостиницы подросли на 2% до 47 697 рублей за кв. м в сравнении с 2018 годом. 

При этом общепит снизил стоимость аренды на 1% до 41 429 рублей, а помещения для торговли упали на 3% до 47 697 рублей за кв. м. Офисы и складские помещения остались на уровне первого квартала 2018 года. 

Консультируя инвесторов и выстраивая стратегию AKTIVO, мы, как и прежде, смотрели не только на проценты, но и на факторы, которые влияют на стоимость аренды и конкурентное окружение. 

В течение 2019 года активно отстаивали точку зрения, что именно торговая недвижимость с основным арендатором — продуктовым ритейлом — залог стабильной прибыли и подходящий актив, и не только для консервативного портфеля инвестора. Логика проста: в любой кризис за продуктами питания и товарами первой необходимости будут приходить покупатели, а значит трафик останется. 

Стабильность и возможность индексировать прибыль, прогнозировать ее во времена экономической нестабильности мирового рынка — важный аспект для грамотного инвестора. В конце 2019 года, помимо мирового напряжения, которое ощущалось все сильнее, уже наметились тренды, которые усилились в 2020 году из-за пандемии.


Что изменилось в 2020 году и что ждет нас в 2021-м

2020 год стартовал с падения цен на нефть, взлетом курса валют, а следом пандемией и мировыми локдауном. Наверняка через пару лет мы увидим выкладки социологов и других ученых о том, как одно событие изменило весь мир, и насколько он трансформировался. Но позволю себе оставить несколько наблюдений, который я сделал в прошлом году.

● Remote Global Mode

Тренд на удаленную работу — не новый. Статистика по США за 2018 год, насчитала 4,3 млн сотрудников, которые работали удаленно — это 3,2% от всех работающих. Аналитики прогнозируют, что уже к 2028 году удаленщиков станет больше половины от общего числа — 58%. Этот тренд набрал обороты еще до 2020-го из-за психологии миллениалов и наступающих им на пятки зумеров. Миллениалы отличаются трудоголизмом и вовлеченностью в работу. Они на ней буквально живут. При этом для них важна спокойная атмосфера и возможность не тратить время на пустые перемещения от дома до офиса. Как следствие — развитие удаленного формата. 

Но 2020 год перевел на удаленку большинство компаний — в том числе и те, кто к этому был совсем не готов. Они были вынуждены приспосабливаться. Большинство крупных компаний, в которых есть отделы по аналитике и HR, осознали глобальную проблему с пандемиями — это далеко не последняя, с которой нам предстоит встретиться. А значит, удаленка будет только развиваться. Такой тренд напрямую повлиял на вакантность офисной недвижимости и вызвал резкое падение арендной платы.


Стоимость продажи офисов за 2018-2020 год.

● Акцент на регионы

В начале десятых годов 21 века девелоперы и ритейлеры обратили пристальное внимание на регионы. И хотя экономический кризис сбавил темпы, торговые центры в регионах успешно развивались. Все же федеральные сети и качественные торговые площадки не развиты так хорошо, как в столице с ее перенасыщением в сфере торговли и развлечений. Перекос и завышенные цены на аренду обозначались еще в 2019 году — о чем также говорится в исследовании Domofond.ru.

Экономический кризис 2020-го и осознание, что именно торговые площади с продуктовым ритейлом способны остаться незакрытыми, оказались ключевым мотиватором, чтобы осваивать еще не перегруженные регионы, для которых ТРЦ — это не только зона для покупок, но и развлекательные места при небогатой культурно-досуговой жизни небольших городов. 

Как следствие, мы заметили интерес инвесторов к региональным торговым центрам в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге, Ижевске и Казани. Стоимость аренды в них ниже московских цен, а трафик плотный — за аренду тут платят по 1000 - 5000 рублей за квадратный метр.

---

Читайте также: ТРЦ в Москве или регионах: перспективы для инвестиций

---

● Малые форматы и осознанность

Сосредоточение жизни внутри района в формате удаленной работы и желание сэкономить время еще до пандемии привели к буму на малые торговые центры внутри жилых кварталов. Такие ТЦ закрывают потребности жителей, предлагают не менее широкий ассортимент продуктов, который еще и адаптируется под запросы — директоры магазинов учитывают категории спроса и пополняют их. В период пандемии такие форматы стали еще и возможностью законно выйти из дома на прогулку. Сейчас мы видим стойкий интерес инвесторов к такому варианту недвижимости.

В итоге, 2021 год станет закономерным продолжением не только пандемического 2020-го, но и прошлых лет. Все тренды и особенности, которые наметились до пандемии, в кризисный период только ускорились — но зачатки их мы уже наблюдали раньше. Что принес исключительно 2020 год — это ставку на гигиену, социальную дистанцию и осознанность. Ведь поведение каждого человека в обыденной жизни влияет на глобальную экономику: несоблюдение санитарно-эпидемиологических норм способно привести к коллапсу всей экономики. 

Эти уроки нужно учесть и проявить такую же ответственность бизнесу: открывать новые торговые площади с учетом рекомендаций надзорных органов и вносить свою лепту в общую безопасность физическую и, как следствие, экономическую.

Михаил Костромин,
коммерческий директор инвестиционной компании AKTIVO

для New Retail