Обзор рынка торговой недвижимости городов Московской области

По данным консалтинговой компании Welhome, по состоянию на август 2017 года в городах Подмосковья функционирует 143 качественных торговых центра общей арендуемой площадью 1,9 млн кв. м. Наибольшее количество торговых центров функционирует в Одинцово – 12 шт. общей площадью 111 тыс. кв. м GLA. При этом по объему площадей лидирует Мытищи, где функционирует 8 торговых центров общей площадью 208 тыс. кв. м GLA. Средний показатель обеспеченности качественными торговыми площадями по анализируемым городам Подмосковья на конец августа 2017 г. составил 257 кв. м на 1000 чел.

Наименьший объем качественных торговых площадей сохраняется в Раменском, где действует лишь один профессиональный ТЦ «Солнечный Рай» арендуемой площадью 6,2 тыс. кв. м. За последние несколько лет в городе так и не открылось ни одного профессионального торгового центра, несмотря на то, что численность населения города составляет 113 тыс. чел., с 2013 года этот показатель вырос на 12%.

По данным Welhome, за год, с июня 2016 года по август 2017 года, в Подмосковье открылось 7 торговых центров общей площадью порядка 125 тыс. кв. м GLA в таких городах, как Апрелевка, Балашиха, Жуковский, Одинцово, Мытищи. Следует отметить, что в Апрелевке в июне 2017 года был открыт первый в городе профессиональный ТЦ «Мелодия», среди арендаторов которого супермаркет «Лента», магазин детских товаров «Кораблик», магазины одежды «Твое», Sela и другие. Таким образом, в Апрелевке, ранее не участвовавшей в исследовании по причине отсутствия в городе профессиональных ТЦ, обеспеченность торговыми площадями составляет 248 кв. м на 1000 человек.

Город	Название	Адрес	GBA, кв. м	GLA, кв. м	Дата открытия	Основные арендаторы
Апрелевка	Мелодия	Августовская ул., 14	9 440	6 600	2 кв. 2017	Лента, Связной, Кораблик, Читай-Город
Балашиха	Восточный ветер	Щелковское ш., мкрн 1 Мая	60 000	14 000	3 кв. 2016	О’Кей
Жуковский	Самолет	Гагарина, 60А	27 000	12 600	2 кв. 2017	Карусель, Детский мир
Московский	Новомосковский	Московский, Хабарова ул., 2	117 000	50 000	4 кв. 2016	Карусель, Кораблик, Декатлон, Лэтуаль
Мытищи	4Daily	Мира ул.	52 000	25 000	1 кв. 2017	Мираторг
Одинцово	Глобус	Юдино село, Одинцовский район	23 000	12 000	4 кв. 2016	-
Одинцово	Манго	Белорусская ул., д.1	7 000	4 400	3 кв. 2016	Перекресток

По данным компании Welhome, в 2017 году было открыто 3 новых торговых центра, а до конца года заявлен ввод еще 5-ти торговых центров общей площадью 130 тыс. кв. м GLA, 2 из которых планируются в городе Видное: торговый центр районного формата «Ларец» в рамках жилого комплекса «Краски Жизни» и ритейл-парк «Видное Парк» на Каширском шоссе.

На 2018 год заявлен ввод, как минимум, 6-ти торговых центров общей площадью порядка 149 тыс. кв. м GLA. Интересно отметить, что половина из заявленных ТЦ будет относиться к городу Пушкино: «Пушкинский», расположенный непосредственно в городе, а также «Пушкино Парк» в рамках ритейл-парка на Ярославском шоссе и «Акварель Пушкино», также строящийся на Ярославском шоссе.

Что касается обеспеченности торговыми площадями, то по сравнению с показателями годичной давности (на июнь 2016 года) за счет новых открытий обеспеченность выросла в таких городах, как Балашиха (рост 35%, составляет 240 кв. м на 1000 чел.), Жуковский (рост 60%, составляет 306 кв. м на 1000 чел.), Мытищи (рост 14%, составляет 1013 кв. м на 1000 чел.) и Одинцово (рост 29%, составляет 784 кв. м на 1000 чел.)

Также за год сменился и город-лидер по обеспеченности торговыми площадями: Реутов уступил лидерство Мытищам, где обеспеченность превысила отметку 1000 кв. м на 1000 жителей. С 5-ой на 3-ю позицию по показателю обеспеченности переместился также город Одинцово, где обеспеченность торговыми площадями на текущий момент составляет 784 кв. м на 1000 жителей. Следует отметить, что емкость рынка торговой недвижимости этого города практически исчерпана для строительства крупных объектов, начиная от окружного формата и выше. По оценкам компании Welhome, здесь возможна реализация только микрорайонных торговых объектов в рамках строящихся жилых массивов. 

Наименее обеспеченными качественными торговыми площадями на текущий момент остаются такие города, как Раменское (54 кв. м на 1000 человек), Долгопрудный (86 кв. м на 1000 человек), Егорьевск (113 кв. м на 1000 человек), Видное (118 кв. м на 1000 человек). Однако в Видном в ближайшие полгода ситуация изменится, и прогнозируемая обеспеченность составит сразу же порядка 850 кв. м на 1000 человек за счет открытия крупного ритейл-парка, рассчитанного даже на более широкий охват, нежели только жителей города.

 Источник: Welhome Real Estate Consulting

Аналитики компании Welhome называют основные тенденции развития рынка торговой недвижимости Подмосковья:

• Активно развивается формат ритейл-парков. Наиболее крупными игроками в данном сегменте выступают гипермаркет Globus, гипермаркет спортивных товаров «Декатлон», DIY-гипермаркет «Леруа Мерлен», гипермаркет «Лента».
  
  
• Несмотря на общие негативные тренды на рынке торговой недвижимости, по итогам 2017 года в исследуемых городах Московской области может быть открыто в общей сложности 8 торговых центров, что лишь на 2 объекта меньше, чем было открыто в 2016 году, а по объему арендуемых площадей даже на 24% выше показателя 2016 года.
  
  
• В процессе строительства находится порядка 170 тыс. кв. м GLA качественных крупных проектов в городах Московской области, без учета небольших ТЦ микрорайонного формата. Еще более 200 тыс. кв. м торговых площадей находится в заявленных ранее проектах, активная фаза реализации которых еще не наступила. Таким образом, перспективы у рынка торговой недвижимости Подмосковья, безусловно, есть. Особенно это касается тех городов, где обеспеченность по тем или иным причинам все еще остается низкой при достаточно высокой численности населения и развитии жилищного строительства.