Особенности складов для online ритейлеров: локация, инженерные решения, парковка

О причинах растущего спроса со стороны e-com компаний, а также об их требованиях к складским помещениям рассказала Анна Сорокина, директор по аренде и маркетингу Radius Group.

За последние 3-4 года доля online ритейлеров на складском рынке существенно выросла. В первую очередь, это связано с активным ростом интернет продаж в России. К примеру, только в 2017 году, по данным Ассоциации интернет торговли (АКИТ), оборот рынка интернет-торговли вырос на 13% по сравнению с 2016 годом и составил 1,04 трлн рублей. 

На рынке появляется все больше новых компаний, расширяют свой бизнес и основные игроки, в связи с этим растет количество запросов на складскую инфраструктуру для нужд интернет-торговли  в целом. «Новички» арендуют склады впервые, «старички» ищут либо дополнительные помещения, либо переезжают из спекулятивных зданий в распределительные центры, которые строят под заказ. Причем в некоторых случаях они не просто арендуют на долгий период, но и покупают такие built-to-suit (BTS) склады.

Ключевой фактор в отношении склада для online ритейлеров связан с локацией. 

Поскольку товары уходят мелкими партиями, и в течение дня происходит достаточно большое число отгрузок, распределительный центр должен быть расположен недалеко от основного рынка сбыта. Так, если рассматривать Москву, наиболее приемлемые варианты (по соотношению размер ставок/удаленность от МКАД) для online-ритейлеров находятся на удалении 30-35 км от МКАД, в пределах ММК (Московского малого кольца). 

Оffline ритейлеры могут арендовать склад и на большем удалении от торговых точек, поскольку отгружают товар в течение дня реже и в большем объеме единоразово. При этом и для тех, и для других важно, чтобы склад имел хорошую транспортную доступность, удобные подъезды и был расположен недалеко от основных транспортных развязок.

Основные требования к собственно складам у online и offline ритейлеров отчасти пересекаются, но при этом в силу специфики бизнеса существуют и свои различия. В первую очередь, они связаны с особенностями хранения товара. 

У offline ритейлеров, как правило, товары уходят в магазин большими объемами, поэтому значительная часть их складов оборудована стандартными стеллажами для хранения товара в паллетах или коробах. У online ритейлеров, напротив, в основном отправка товаров покупателю происходит в заказах из нескольких единиц товара, поэтому продукция в основном хранится на многоярусных стеллажных мезонинах, в которых можно удобно хранить и обрабатывать товар штучно. 

Размещение подобного оборудования накладывает определенные ограничения на форму склада. Многоярусные стеллажные мезонины достаточно сложно эффективно разместить в узком и длинном помещении, именно поэтому online ритейлеры предпочитают здания скорее квадратной формы. Подобная форма склада удобна и для offline ритейлеров, но для них это менее критично.

Конечно, у всех арендаторов в целом достаточно высокие требования к системам пожаротушения и энергоснабжения. Однако у online рителеров они выше, что связано с особенностями оборудования склада. Поскольку большая часть склада e-com компаний, как правило, заполнена мезонинными конструкциями, им важно, чтобы мощность противопожарных систем позволяла тушить пожар даже через мезонин, либо, чтобы была возможность установить межстеллажную систему спринклерного пожаротушения. 

Также у online ритейлеров зачастую более высокие требования к энергонадежности склада. В первую очередь это актуально для тех компаний, склады которых содержат элементы автоматизации – в случае перебоев с электроснабжением работа такого склада фактически останавливается. Без электричества перестает функционировать конвейерная линия и/или подъемники, с помощью которых товар перемещается с верхних ярусов, как следствие, ритейлер начинает отгружать меньше товаров, что негативно сказывается на эффективности его бизнеса.

Другая особенность связана с операционной спецификой. У online ритейлеров, по сути, к каждой доставке товар обрабатывается штучно, что требуется значительно большего числа рабочих на объекте. Поэтому на складе им, как правило, требуется больше бытовых помещений (под душевые, раздевалки, комнаты приема пищи и т.д.). Кроме того, у online ритейлеров склад и магазин зачастую объединены под «одной крышей», поэтому им зачастую требуется больше административных помещений под колл-центры или бэк офисы, чем предусмотрено в стандартных спекулятивных складах. 

В частности, когда мы адаптировали склад в нашем индустриальном парке «Южные Врата» для британского fashion ритейлера NEXT, мы достраивали дополнительные офисные помещения на мезонине, чтобы они могли разместить на складе колл-центр, который сегодня обрабатывает заказы по России, СНГ и нескольким странам дальнего зарубежья.

Поскольку рабочие на складе online ритейлера собирают заказы из штучного товара, им необходимо хорошее освещение, чтобы они могли легко и быстро найти нужную единицу по артикулу. Для этого на ярусах мезонина устанавливается дополнительное освещение. Помимо этого, мезонин и большое количество товара, которое здесь хранится, затрудняет движение воздуха по помещению, поэтому для комфортной работы большого количества человек на складе, особенно в летний период, помещение зачастую оборудуется и дополнительными вентиляционными системами. Как правило, если online ритейлеры строят склад под себя, то просят, чтобы все эти нюансы были соблюдены.

Еще одна особенность складов e-com компаний касается отгрузки товара. У offline ритейлеров доставка товаров в магазины производится в крупно- и среднетоннажных грузовых машинах, поэтому им достаточно складов со стандартными доками. У online ритейлеров, наоборот, товары отправляются покупателям в средне- и мелкотоннажном транспорте, а в некоторых случаях и на легковых автомобилях-универсалах. Поэтому им нужны доки, адаптированные для погрузки товаров в любые виды автомобилей, либо наличие на складе помимо стандартных доков ворот или рамп, с которых можно было бы удобно отгружать товары в мелкотоннажный и легковой транспорт. 

Как правило, обязательным является и вместительная парковка. Из-за того, что отгрузка производится по мере поступления заказов, одновременно у склада может загружаться достаточно большое количество автомобилей, причем не только утром, но и в течение всего дня. Более того, многие крупные игроки в сегменте онлайн торговли владеют собственным автопарком, который удобнее всего размещать рядом со складом.

В заключение, говоря об особенностях складов для online ритейлеров, стоит отметить, что, несмотря на их более высокие требования к логистической инфраструктуре по ряду параметров, в целом существующее сегодня предложение на рынке складской недвижимости Московского региона подходит под их запросы. 

Современные объекты от ведущих складских девелоперов с дополнительной адаптацией вполне можно оптимизировать под требования e-com компаний, которые ищут относительно небольшие помещения площадью до 15 тыс. кв. м. При этом крупные игроки, которые стремятся максимально улучшить свою логистику и увеличить эффективность бизнеса, свои ключевые распределительные центры (от 20 тыс. кв. м), как правило, строят под заказ. 

Чем крупнее компания, и чем дольше она работает на рынке, тем сложнее устроена ее логистика и тем труднее им разместиться в спекулятивном складе, поэтому заказать BTS склад для них – это единственная возможность получить здание, которое будет максимально соответствовать всем его потребностям. Мы думаем, что в перспективе с развитием интернет-торговли и масштабированием бизнеса сегодняшних игроков количество подобных запросов продолжит расти.