Имущество арендатора: удержанное или брошенное?

Фото: Freepic
Лада Булавицкая, основатель компании RetailTrusts.

Мы часто встречаем в практике неприятные истории с имуществом арендатора, неприятными они могут быть по двум причинам: арендатор съехал и оставил свое имущество или же арендатор не планировал ничего никому оставлять, но оно удерживается арендодателем.

Часть 1: Имущество удержанное.

Мы уже ни раз поднимали эту тему, но удержание можно рассматривать с разных сторон. 

Зачастую право на удержание имущества арендатора прямо предусмотрено условиями договора. В этом случае понятны и основания, и процедура, и более или менее — последствия. Вопрос встает в случаях, если право на удержание товара прямо условиями договора не предусмотрено.

Здесь следует отметить, что статья 395 Гражданского кодекса РФ гласит: «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели», это означает, что отсутствие прямого права арендодателя на удержание товара в договоре такого права не исключает. В случае если арендодатель производит удержание, в этот момент он получает правовой статус «ретентора» — таким чудовищным словом наука именует лицо, производящее удержание имущества.

Плохо, когда этот вопрос никак не предусмотрен договором, потому что с точки зрения закона такое право у арендодателя есть, а вот с точки зрения договора — порядка работы нет. Не вставая ни на чью сторону, осознавая, что действительно в практике есть большое количество споров, когда удержать имущество арендатора — это единственный способ на него повлиять, мы просто расскажем о некоторых особенностях удержания:

✔ ограничение доступа в помещение и удержание имущества – это не одно и тоже. Это совершенно 2 разных процессуальных действия, ограничение доступа — это процедура «из договоров» и практики, в законе такой меры воздействия нет. Законом арендодателю предоставлено право требовать досрочного внесения арендной платы при просрочках в арендных платежах, но не ограничивать доступ в помещение

✔ это особенно важно, что в контексте таких ограничений арендодатели всегда настаивают на оплате полной арендной платы за весь период ограничения, однако удержание имущества, предусмотренного ГК РФ, не предусматривает права арендодателя чинить арендатору препятствия в использовании помещения по назначению и потом требовать оплаты арендной платы 

✔ так как физически организовать удержание товара без ограничения доступа — это очень трудно, в практике появился такой вот инструмент, но при этом отождествлять их нельзя 

✔ в случае если исполнение обязательства не осуществлено в надлежащий срок, ретентор (он же кредитор, он же арендодатель) вправе обратить взыскание на удерживаемое имущество по правилам ГК РФ о залоге (не спрашивайте, как это, расскажем потом)

✔ в удержание может быть обращено только имущество должника, без каких-либо исключений. Здесь чаще всего рискуют арендодатели, при ограничении доступа и попытке удержать имущество, как правило, они даже не знают, чье действительно имущество находится внутри помещения

✔ ретентор, удерживая имущество, становится его титульным владельцем, а значит в этот период он несет материальную ответственность за сохранность удерживаемого имущества. Все формулировки о снятии с арендодателя ответственности за сохранность имущества в момент удержания — юридической силы не имеют, как только вы заявляете арендатору об удержании его имущества, ровно с этого момента вы принимаете на себя статус титульного владельца со всеми тяжкими и правовыми последствиями

Nota bene: наука и правоприменительная практика относит удержание к правоохранительным мерам обеспечительного характера, как кстати и неустойку. В качестве варианта аргументации на переговорах, когда вам нужно уменьшить сумму неустойки и/или исключить право арендодателя на удержание, можно обосновать, что три меры обеспечения: депозит, неустойка и удержание на исполнение одного обязательства — это чрезмерная правовая и финансовая нагрузки, кроме того нарушение принципа равноправия сторон.

Часть 2: Имущество брошенное

Фото: RacoolStudio on Freepic

Оно же бесхозное, оставленное и никому не нужное (есть нюансы в тонкостях терминологии между бесхозяйными и брошенными вещами, но они чисто правовые). Здесь несколько интересней история. Как правило, речь идет о тех несчастных арендодателях, у которых в торговых центрах непутевые арендаторы съехали и оставили свой нехитрый скарб. 

Но и тут есть масса правовых тонкостей: 

✔ институт бесхозных вещей уходит корнями конечно же в Римское право, в котором использовался термин occupatio (букв. «захват вещи») и трактовался как «никому не принадлежащая вещь естественно становится собственностью того, кто ею завладеет»¹

✔ казалось бы, где Юстиниан со своим Сводом римского права и где аренда в торговых центрах? Увы. Именно эти положения Свода имеют принципиальное значение для признания имущества арендатора брошенным, так как именно они нашли отражение в действующем гражданском законодательстве

✔ брошенным имуществом признаются вещи «брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи)» - то есть, если арендатор требует вернуть его имущество или же у вас намечается спор на предмет удержания, то признать такое имущество брошенным нельзя

✔ это важно, потому как в практике (по крайней мере в нашей) стали появляться случаи, когда арендодатели пытаются заменить статус удержанных вещей на статус брошенных

✔ ну и самое любимое. Порядок признания имущества брошенным. Мнений много, разных, но если анализировать практику и положения ГК, то получается основной вывод: распоряжаться имуществом арендатора, оставленным в помещении без решения суда НЕЛЬЗЯ

Читаем ГК РФ (п.2. статьи 226):

«Лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь, стоимость которой явно ниже трех тысяч рублей, либо брошенные лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сливы, образуемые при добыче полезных ископаемых, отходы производства и другие отходы, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность.

Другие брошенные вещи поступают в собственность лица, вступившего во владение ими, если по заявлению этого лица они признаны судом бесхозяйными».

---

Читайте также: Перезаключение, пролонгация, продление, возобновление: в чем разница, и как ее отразить в договоре аренды

---

Упрощая чтение и анализ статьи: чтобы распорядиться имуществом, оставленном в помещении, арендодателю нужно вступить в право собственности, во внесудебном порядке это можно сделать только в отношении отходов и имущества стоимостью менее 3000 рублей, в остальных случаях необходимо решение суда о признании имущества бесхозяйным. 

Что же делать тогда арендодателям, если признать имущество брошенным без суда нельзя? Мы придерживаемся следующей стратегии (на случай если арендатор «жив», и вы об этом точно знаете):

✔ обращение в суд с иском о выселении, с обязательным отнесением на разрешение судом вопроса о правовом статусе оставленного имущества

✔ доначисление арендной платы за весь период судебного процесса, когда арендодатель не мог осуществлять фактическое использование помещения (не мог пересдать его в аренду другому арендатору)

Лада Булавицкая, 
основатель компании RetailTrusts.

Для NEW RETAIL

¹  О.А. Омельченко, «Римское право», учеб.. 2004 г.