Ключевая ставка и изменение курса валюты: как прописать право на отказ от договора аренды

@Freepic
Рассказывает Лада Булавицкая, основатель компании Retail Trusts.

В своей практике мы все чаще получаем вопросы о том, как привязать ключевую ставку, курс рубля/доллара и прочие экономические события к невозможности исполнять свои обязательства по договору аренды. Эти вопросы и раньше поднимались в практике, однако сейчас они выходят на новый уровень: многие розничные сети пытаются создать формулировки, которые в будущем могли бы снять с арендатора ответственность за неисполнение обязательств по договорам аренды или предоставить право на отказ, если экономическая ситуация будут усугубляться. 

Аргументы всем понятны, это и закупы в валюте, и неизбежный рост цен на стройматериалы, и так далее, так далее. Как юристы мы не разбираемся с причинами, не оцениваем их событийную значимость – мы работаем с фактами. Так уже случилось, может быть еще сложней, и для ритейла сейчас нужно подстелить соломку.

Сегодня хотим поговорить о том, как сделать в Договоре такие формулировки, чтобы они были работающими на практике. 

Все практикующие юристы знают, почему экономический кризис, вне зависимости от его масштаба, судами не признается основаниями для изменения или прекращения обязательств по 451 статье и не признается существенным изменением обстоятельством. Основной аргумент судов всех уровней сводится к тому, что участники того или иного рынка, являясь субъектами предпринимательской деятельности – являются профессиональными участниками того или иного оборота и должны предвидеть все возможные варианты развития событий и даже больше этих событий.

Часто, в практике мы встречам позицию коллег, что, если спрогнозировать конкретное экономическое событие и в договоре признать его наступление в будущем, существенно изменившимся обстоятельством – это решает все проблемы до их возникновения. В основу такой позиции чаще всего ставится судебная практика 2014 года¹, когда суд кассационный инстанции, оценивая работу апелляции, заключил: «оценив условия договора аренды, в порядке статьи 431 Гражданского кодекса РФ, установил, что в рассматриваемом договоре не содержится условий изменения арендной платы по требованию одного из контрагентов в судебном порядке, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что такое договорное условие подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств». 

Проще говоря, судом кассационной инстанции было сказано, что возможность применения 451 статьи Гражданского кодекса к отношениям сторон, должна быть прямо предусмотрена условиями заключенного договора.

Вместе с тем, большая ошибка полагать, что включение какого-либо условия, дающего сторонам прямо применять 451 статью Гражданского кодекса – не говорит о том, что такое условие будет соответствовать 451 статье и не дает гарантий ее применения судами (а именно в судебном порядке работает 451 статья Гражданского кодекса РФ).


@Freepic

Суды отмечают:

«Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи, с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки²».

«Увеличение выраженных в рублях платежей должника по кредитному договору вследствие повышения курса валюты долга не свидетельствует об изменении установленного договором соотношения имущественных интересов сторон, в связи, с чем изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств³».

Для юристов важно то, что в имеющейся судебной практике по 451 статье Гражданского кодекса РФ нет универсальных принципов, по которым мы могли бы спрогнозировать, к каким случаям суды будут готовы ее применять, а к каким – нет. Каждый случай рассматривается судами индивидуально, а значит, нет системы. Такие нюансы судебной практики говорят о том, что любые привязки к институту существенного изменения обстоятельств могут создать больше проблем, нежели помочь решить их. 

Поэтому прописав формулировку, в которой рост ключевой ставки на «дцать» процентов будет признан существенным изменением обстоятельств - всегда будет сохраняться риск признания такой формулировки ничтожной/недействительной и не подлежащей применению к отношениям сторон, со всеми вытекающими неприятными последствиями.

Право на отказ стороны от договора (любого, не только договора аренды) предоставлено участникам правоотношений статье 450.1. Гражданского кодекса РФ, специальные же нормы про аренду (статья 620 ГК РФ) говорит о том, что стороны вправе установить договором любые иные основания для прекращения договора. 
Чем меньше норм права будет применяться к вашему праву на отказ в связи с изменением экономической конъюнктуры рынка – тем проще будет спор.

---

Читайте также: Прогноз трафика против прогноза выручки: почему арендатор всегда «бегает за скидками», а арендодатель «за свои прогнозы не отвечает»?

---

Мы со своей стороны используем формулировки, по которым:

— право на отказ из-за роста курса валюты/ключевой ставки и так далее – не является существенно изменившимися обстоятельствами, а является фактом, в котором нет ничьей вины, а стало быть: не может быть никаких штрафов

— право на отказ носит уведомительный порядок и безусловный характер 

— право на отказ является добровольно принятым на себя обязательством сторон и не нарушающим свободу договора 

Это первая часть серьезного разговора. Во второй части мы будем рассказывать про формулировки о снижении размера арендной платы – там отдельный и очень сложный инструментарий.

Лада Булавицкая, 
основатель компании Retail Trusts.

Для NEW RETAIL

¹Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09 декабря 2014 года №Ф09-8562/14  по делу №А47-661/2014;
²Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.06.2020 N Ф03-2217/2020 по делу N А51-6750/2019;
³Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017;