Рейтинг городов Подмосковья, в которых нужно строить ТЦ

Аналитики консалтинговой компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность городов Подмосковья торговыми площадями на 2019 год, определив самые насыщенные ритейлом территории и незанятые, перспективные для девелопмента ниши. В пятерке лидеров по обеспеченности в пуле городов, численность населения которых к 2019 году достигнет 50 тысяч человек, окажутся Мытищи, Химки, Красногорск, Наро-Фоминск, Дмитров.

Методика расчета учитывает новое жилищное и дорожное строительство и все реализуемые торговые объекты площадью от 5000 кв. м GLA (отдельно стоящие гипермаркеты в анализ не включены), открытие которых запланировано к 2019 году. В рамках исследования собрана информация по 549 торговым объектам различного формата. В статистике учтены жилые новостройки, которые вводятся в эксплуатацию в настоящий момент и будут заселены в обозначенной перспективе.

Для исследования была использована классификация торговых объектов по масштабу и по классу. Первый критерий учитывает размер GLA (и, соответственно, размер зоны охвата): суперрегиональные, региональные, окружные, районные, малые.  По классу объекты делятся на качественные, полупрофессиональные и неконцептуальные.  Подчеркнем, что в практике консалтинговых компаний неконцептуальные ТЦ исключаются из выборки для исследований. Такие объекты характеризуются хаотичным составом арендаторов, нерациональными планировками и расположением вертикальных коммуникаций, отсутствием единой стратегии развития и слабой представленностью сетевых ритейлеров. 

RRG впервые рассчитала обеспеченность территорий неконцептуальными объектами. Такие ТЦ необходимо учитывать при анализе рынка, так как они имеют свой спрос, занимают определенную долю рынка и могут оказывать влияние на потенциал девелопмента более качественной недвижимости. В частности, они могут выступать в качестве объектов для редевелопмента. Кроме того, отдельно были подсчитаны комплексы рыночного типа (это объекты, в т.ч. и современные, помещения в которых поделены на маленькие павильоны примерно одинаковой площади, проходы между ними имеют параллельно-перпендикулярную структуру; основная масса арендаторов – индивидуальные предприниматели). В данном обзоре объекты рыночного типа не рассматриваются.

Для оценки перспективной обеспеченности населения торговыми центрами рассчитывается (с помощью математического ГИС-моделирования) распределение торговых площадей объектов на их потенциальных покупателей.  Данная методика разработана RRG  и не имеет аналогов в мире  Зоны влияния существующих и планируемых торговых комплексов, вероятность их посещения покупателями были определены с помощью гравитационной модели RRG-Хаффа. Привлекательность ТЦ для покупателей оценивается как интегральный рейтинг по целому ряду критериев: локация, время достижения ТЦ, концепция, состав и структура арендаторов, посещаемость, оценка посетителями на сайте foursquare.com и др. На основании такого расчета было получено прогнозное (на 2018-2019 год) распределение арендных площадей ТЦ на потенциальных покупателей до уровня каждого дома. 

Подчеркнем, обозначенный подход позволяет адекватно оценивать обеспеченность определенных территорий, а не делать расчеты популярным методом «прямого попадания». Распространенной на рынке практикой является распределение площадей суперрегиональных ТЦ преимущественно на территории городов, в которых они расположены. Между тем, крупные проекты (такие как «МЕГА» Химки, «Июнь» Мытищи) притягивают мощный московский трафик, их площади необходимо распределять и на столицу (зачастую в большей степени) и на подмосковные города. Например, аналитики, применяющие к рынку Котельников метод «прямого попадания» (распределяют на данный город площадь МЕГИ Белая Дача), оценивают текущую обеспеченность города современными торговыми площадями более чем в 6 тысяч кв. м. При этом делается вывод, что потенциал девелопмента в городе исчерпан. Такой подход является некорректным. По данным RRG, обеспеченность Котельников концептуальными ТЦ к 2019 году составит – 450 кв. м. Город сохраняет свободные ниши для строительства ТЦ небольшого формата.  

Специалистами RRG была рассчитана перспективная обеспеченность торговыми площадями всех городов, сельских населенных пунктов и поселков Московской области. К примеру, если взять пул городов, население которых к 2019 году превысит 50 тыс. человек, то наивысшие показатели обеспеченности будут демонстрировать Мытищи – 841 кв. м на тысячу жителей, на втором месте окажутся Химки – 624,6 кв. м, на третьем – Красногорск – 590,5 кв. м, далее - Наро-Фоминск – 586,4 кв. м, Дмитров – 551,3 кв. м. Добавим, что в случае ввода в эксплуатацию ТРЦ «Акварель» в Пушкино в рассматриваемые сроки, данный город займет третье место с показателем – 606,4. кв. м на тысячу жителей (без учета данного объекта – 95,7 кв. м).

Таблица 1.Перспективная  обеспеченность торговыми площадями городов Подмосковья, численность населения которых к 2019 году превысит 50 тыс. жителей, кв. м на 1 тысячу жителей.

	Город	Численность населения к 2019 году	Обеспеченность торговыми площадями, кв. м / 1 тыс. жителей
1	Мытищи	282 165	841
2	Химки	341 976	624,6
3	Красногорск	266 309	590,5
4	Наро-Фоминск	65 600	586,4
5	Дмитров	82 716	551,3

Источник: данные компании RRG

Если оценивать обеспеченность городов исключительно Концептуальными и Полупрофессиональными торговыми объектами, то на пятой строчке рейтинге окажутся Котельники с обеспеченностью в 450,1 кв. м на тысячу жителей. Лидером в Топе Неконцептуальных объектов станет Егорьевск с уровнем 287,5 кв. м, далее Ногинск – 208,6 кв. м, за которым следует Сергиев Посад – 191,3 кв. м.

Таблица 2. Перспективная обеспеченность городов МО Концептуальными и Полупрофессиональными ТЦ, Неконцептуальными объектами к 2019 году, кв. м на 1 тысяч жителей

	Классификация ТЦ по Классу
	Концептуальные и Полупрофессиональные	Неконцептуальные
1	Мытищи – 771	Егорьевск – 287,5
2	Химки – 624,5	Ногинск - 208,6
3	Наро-Фоминск –586,4	Сергиев Посад - 191,3
4	Красногорск -553,6	Раменское - 154,4
5	Котельники – 450,1	Павловский Посад - 136,5

Источник: Данные компании RRG

Если рассматривать обеспеченность городов самым крупным Суперрегиональным форматом (объекты площадью более 120 тыс. кв. м, работающие на несколько мегакластеров), то получим следующую статистику: Химки – 396 кв. м, Дзержинский –  360,8 кв. м, Котельники – 351,4 кв. м, Троицк – 193,9 кв. м, Красногорск – 192,6 кв. м.

Таблица 3. Перспективная обеспеченность городов МО торговыми объектами крупного формата к 2019 году, кв. м на 1 тысяч жителей

	Классификация ТЦ по Масштабу
	Суперрегиональные	Региональные	Окружные
1	Химки - 396,1	Мытищи - 410,1	Наро-Фоминск - 441,6
2	Дзержинский - 360,8	Реутов - 262,5	Серпухов - 317,6
3	Котельники - 351,4	Жуковский - 205,1	Московский - 295,4
4	Троицк - 193,9	Электросталь - 201,5	Ступино - 264,2
5	Красногорск - 192,6	Московский - 89,5	Мытищи - 223,5

Источник: Данные компании RRG

Самыми перспективными рынками с населением свыше 100 тысяч человек и низкой обеспеченностью торговыми площадями станут: Щелково (131,6 кв. м), Воскресенск (184,9 кв. м), Подольск (199,8 кв. м), Балашиха (218,1 кв. м), Раменское (245,7 кв. м).

Таблица 4. Перспективные для девелопмента торговой недвижимости городу, численность населения которых к 2019 году превысит 100 тыс. человек. 

	Город	Численность населения к 2019 году	Обеспеченность торговыми площадями, кв.м / 1 тысячу жителей
1	Щелково	156 184	131,6
2	Воскресенск	99 185	184,9
3	Подольск	298 326	199,8
4	Балашиха	574 870	218,1
5	Раменское	133 177	246,7

Источник: Данные компании RRG

Минимальные показатели будут фиксироваться в следующих городах: Кимры, Истра – 0, Звенигород – 57,1, Фрязино – 65,5, Дубна – 103,7, Бронницы – 107,3, Ивантеевка – 130,1 кв. м на 1 тысячу жителей. В этих городах есть потенциал, но девелоперам необходимо внимательно подходить к формированию концепции.

«Рынок торговой недвижимости во многих городах и регионах России, очевидно, не отличается грамотным, эффективным распределением торговых площадей по территориям, – комментирует Денис Колокольников, председатель Совета директоров RRG. – В последние годы мы наблюдаем выход на рынок большого массива объектов с зашкаливающим уровнем вакантных площадей и далекими от ожиданий собственников товарооборотами. Данная ситуация обусловлена негативным экономическим трендом, но не только! Важнейшей причиной является недостаточное внимание органов власти и девелоперов к глубоким маркетинговым исследованиям: потенциала участков, конкурентного окружения, потребностей целевой аудитории и других факторов. Научно-практические методы и технологии позволяют рассчитывать обеспеченность территорий торговыми метрами с точностью до отдельного дома, на текущий момент и на перспективу (чтобы девелоперы и ритейлеры могли учитывать как будущую конкуренцию, так и прирост населения). Таким образом составляются карты для развития торговой недвижимости, позволяющие определять участки с максимальным потенциалом для девелопмента ТЦ, способствуя концептуальному развитию городов».

ПРИМЕЧАНИЯ. Классификация торговых объектов по классу:

Концептуальный ТЦ – совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с единой идеей, концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном современном здании (или комплексе зданий), которое находится в профессиональном управлении и поддерживается в виде одной функциональной единицы. Минимальное количество якорей – 2 федеральных/международных; доля сетевых операторов торговой галереи – более 50%.

Полупрофессиональный ТЦ – наличие элементов концептуальных объектов при непродуманной общей концепции и/или недостатках отделки внутреннего пространства здания, вертикальных коммуникаций, планировки. Минимальное количество якорей – 1 федеральный, доля сетевых операторов торговой галереи – 10-50%

Неконцептуальный – хаотичный состав арендаторов, нерациональные планировки и расположение вертикальных коммуникаций, отсутствие единой стратегии развития и слабая представленность сетевых операторов. Якорных операторов нет, доля сетевых операторов торговой галереи – менее 10%.

ТЦ рыночного типа – торговый комплекс рыночного типа отличается от стандартного торгового центра нарезкой помещений. Помещения поделены на маленькие павильоны примерно одинаковой площади, проходы между ними имеют параллельно-перпендикулярную структуру. Основная масса арендаторов – индивидуальные предприниматели.

Таблица 5 Классификация торговых центров по Формату

Формат ТЦ	GLA, кв. м	Основная зона охвата ТЦ
Малый	< 10 000 кв. м	Миникластер
Районный	10 000 – 20 000	Кластер или часть кластера
Окружной	20 000 – 40 000	Кластер + соседние кластеры или части кластеров
Региональный	40 000 – 80 000 кв.м	Мегакластер или часть мегакластера
Суперрегиональный	> 80 000	Мегакластер + части соседних мегакластеров

Источник: данные RRG