Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020

Впервые с 2014 года объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+213%);
Продолжается кампания крупных девелоперов по реконцепции ТЦ;
Отмечается существенный прирост торговых площадей формата аутлетов – на 58% по сравнению с прошлым годом;
Продолжается снижение уровня вакансии в торговых центрах, который по оценкам 2019 года составит 6,1% (на 1 п. п. ниже 2018 года);
Отмечается активное развитие торговых точек российских дизайнеров – 40 магазинов в ключевых ТЦ столицы против 20 годом ранее. 

По предварительным итогам 2019 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 6,56 млн кв. м GLA, а за 11 месяцев этого года было введено в эксплуатацию 214 тыс. кв. м. GLA. Стоит отметить, что 37% нового предложения обеспечило открытие одного торгового центра суперрегионального формата – ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м).

Основные показатели по итогам 2019 года (оценка)

Основные показатели*	Значение
Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн кв. м	12,8/6,56
Планируется к вводу в эксплуатацию в 2019 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м	≈646,4/≈287,9
Доля вакантных площадей, %	6,1 (уменьшение на 1 п.п.)**
Условия аренды в торговых центрах Москвы:
торговая галерея, руб./кв. м/год	0-120 000
якорные арендаторы, руб./кв. м/год	3 000-20 000
Операционные расходы:
торговая галерея, руб./кв. м/год	6 000-10 000
якорные арендаторы, руб./кв. м/год	1 500-3 000
Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей	514

Источник: Knight Frank 
*Приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный ТЦ – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 тыс. кв. м, объединенных общей концепцией и единым управлением.
** Изменение по сравнению с показателем IV квартала 2018 года.

Ключевые открытия торговых центров, 2019 год

Название	Адрес	GBA	GLA
ТПУ «Саларьево» – «Саларис»	Киевское ш., дер. Саларьево	300 000	105 000
«Галеон»	Ленинский пр-т/Островитянова ул.	28 800	14 000
«Орджоникидзе 11» (фаза II)	ул. Орджоникидзе, 11с1А	14 000	10 000
Novaya Riga Outlet Village	Новая Рига, д. Покровское, ул. Центральная д. 68	38 000	25 280
The Outlet Moscow	Новая Рига, 5 км от МКАД	27 000	14 500
«Гравитация»	ул. Чертановская	30 000	18 500
«Ангара»	Чонгарский бул., 7	12 479	6 785

Источник: Knight Frank

При этом часть открытий ТЦ, заявленных в 2019 году, с большой вероятностью будет перенесена на 2020 год. К ним относятся объекты ADG Group, ТРЦ «Остров Мечты» в связи с объемами и сложностью строительства комплекса, а также торговая составляющая проекта МФК «Квартал WEST». Таким образом, реальный объем нового предложения в IV квартале может составить 138,9 тыс. кв. м, что по итогам уходящего года даст суммарный объем 287,9 тыс. кв. м – в 2 раза больше показателя ввода за 2018 год. 

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей


Источник: Knight Frank

Впервые с 2014 года объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+213%). Для сравнения в 2014 году показатель в годовой динамике упал на 20%, в 2015 году – на 2%, в 2016 году – на 63%, в 2017 году – на 20%, а в 2018 году – на 32%. В основном данная ситуация обуславливается последствиями кризиса 2014 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства.

С начала 2018 года отмечается активность девелопмента торговых центров малых форматов: ежеквартально в Москве открываются по 2-4 новых ТЦ площадью 3-20 тыс. кв. м (GLA). 

Торговые центры GLA 3 000-20 000 тыс. кв. м, открытые за 2018-2019 гг.

Год	Название	GBA	GLA
2018	«Дизайн Молл»	20 000	11 000
2018	Metromall	14 795	10 586
2018	«Краснопрудный»	20 000	9 899
2018	«Петровский»	20 982	8 500
2018	«Кожуховский»	10 000	7 000
2018	«Клевер»	8 635	6 045
2018	ТЦ на Новокосинской	5 000	3 500
2018	ТЦ на Борисовских прудах	4 800	3 360
2018	«Март»	4 000	2 800
2018	«Николин Парк»	4 300	2 600
2019	«Гавань»	26 000	18 200
2019	«Галеон»	28 800	14 000
2019	«Багратионовский»	10 700	4 700
2019	«Моя Ветка»	4 808	3 875
2019	«Ангара»	12 479	6 785

Источник: Knight Frank

В 2019 году прирост торговых площадей формата аутлетов ожидается на уровне 58%, увеличившись за год с 86 тыс. кв. м до 136,5 тыс. кв. м. Рост обеспечен двумя объектами на Новорижском шоссе: Novaya Riga Outlet Village и The Outlet. В начале 2020 года ожидается открытие аутлета на Киевском шоссе Vnukovo Premium Outlet.

Функционирующие и строящиеся аутлеты Москвы

Город	Название	Адрес месторасположения	Статус	GLA	Год
Москва	Outlet Village Белая Дача	Новорязанское ш., д. 8	функционирующий	36 663	2012
Москва	Fashion House Outlet	пос. Черная грязь, Торгово-промышленная ул., стр. 6	функционирующий	20 224	2013
Москва	Vnukovo Outlet Village	дер. Лапшинка, вл. 8	функционирующий	29 290	2013
Москва	Novaya Riga Outlet Village	Новая Рига, д. Покровское, ул. Центральная д. 68	функционирующий	25 280	2019
Москва	The Outlet	Новая Рига, 5 км от МКАД	строящийся	25 000	2019
Москва	Vnukovo Premium Outlet	Киевское шоссе	строящийся	12 000	2020

Источник: Knight Frank

Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями достиг 514 кв. м/1 000 жителей, относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 2,2%. По данному показателю Москва находится на пятом месте среди российских городов-миллионников после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.

По предварительным итогам 2019 года не отмечено значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы – фиксируются небольшие колебания (в пределах 3-7%) по уровню верхней ставки процента с товарооборота по некоторым операторам, связанные в большей степени с индексацией в результате переподписания договоров.

Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6 000-10 000 руб./кв. м/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась. 

Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы в 2019 году

Профиль арендатора		Диапазон базовых арендных ставок, руб./кв. м/год*	% от ТО
Гипермаркет (>7 000 кв. м)		4 500-10 000	1,5-4
DIY (>5 000 кв. м)		3 000-9 000	4-6
Супермаркет (1 000-2 000 кв. м)		12 000-23 000	4-6
Супермаркет (450-900 кв. м)		18 000-35 000	6-8
Товары для дома (<1 500 кв. м)		6 000-10 000	10-12
Бытовая техника и электроника (1 200-1 800 кв. м)		8 000-20 000	2,5-5
Спортивные товары (1 200-1 800 кв. м)		6 000-12 000	6-8
Детские товары (1 200-2 000 кв. м)		6 000-16 000	7-9
Операторы торговой галереи:
	Якоря более 1 000 кв. м	0-12 000	4-12
	Мини-якоря 700-1 000 кв. м	0-14 000	6-12
	Мини-якоря 500-700 кв. м	0-16 000	6-12
	300-500 кв. м	0-25 000	5-12
	150-300 кв. м	8 000-18 000	6-14
	100-150 кв. м	16 000-36 000	10-14
	50-100 кв. м	25 000-80 000	12-14
	0-50 кв. м	45 000-120 000	12-14
Досуговые концепции:
	Развлекательные центры (2 000- 4 000 кв. м)	4 000-8 000	10-14
	Кинотеатр (2 500-5 000 кв. м)	0-6 000	8-12
Общественное питание:
	Food-court	45 000-150 000	12-15
	Кафе	15 000-90 000	12-115
	Рестораны	0-25 000	10-15

Источник: Knight Frank 
*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров. Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов.

По предварительным итогам 2019 года сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет 6,1%, что на 1 п. п. меньше показателей 2018 года.

За рассматриваемый период значительно снизился уровень вакансии в ТРЦ «Мозаика», который находится в стадии обновления, в ТЦ «Бутово-Молл», проводящем активную арендную кампанию, а также в ТРЦ «Саларис» – несмотря на недавнее открытие в нем осталось менее 5% вакантных площадей. Наибольший объем вакансии продолжает оставаться в ТРЦ «Европолис» (бывший ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино») – почти 10%, а также в ТРЦ «Zеленопарк», ТРК MARi и пр. Стоит отметить, что ТРЦ «Европолис», как и другие московские объекты FORTGROUP, сейчас проходит масштабную реновацию, закрывая на ремонтные работы целые зоны торгового центра (на текущий момент почти 20%), что является дополнительным негативным фактором для ритейлеров, но внушает надежду на скорое изменение ситуации.

Девелопер Crocus Group приступил к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию приобретенного в декабре прошлого года ТРЦ «Перово Молл», ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе и заканчивается первый этап реновации московских торговых центров «МЕГА». Кроме того, анонсирована реконструкция СК «Олимпийский» компанией «Киевская площадь», в составе обновленного объекта планируется торговая составляющая. 

В свою очередь, на рынок сетевой торговли огромное влияние оказывают глобальные процессы: покупательское поведение и предпочтения меняются почти молниеносно в сравнении с предыдущими десятилетиями.

---

Читайте также: Россия лидирует в Европе по объему строительства торговых центров

---

 

Список основных требований со стороны современного покупателя разнообразен и обусловлен цифровизацией, демографическими изменениями и ответственным отношением к окружающей среде. Технологическое развитие также влияет на потребительское поведение и заставляет ритейлеров искать более гибкие пути взаимодействия с покупателем – от выбора новых точек коммуникации (уход в соцсети) до развития омниканальности. 

Такая трансформация, безусловно, влияет и на «поведение» самих брендов, большинство из которых переориентируются на работу по правилу 3R (reduce, reuse, recycle). Идет отказ от использования животных материалов, активная работа по внедрению переработанных материалов и сокращению использования природных ресурсов при производстве новых.  На передний план выходят и вопросы этики: отношение к другим культурам и нациям, условия рабочих и чистота сделок по закупке материалов.

В свою очередь ритейлеры открываются в новом концептуальном дизайне и расширяют ассортимент. Так, Leroy Merlin открыто два новых формата магазина – «Фабрика идей» с творческой мастерской на территории «ЗИЛ» площадью 1 400 кв. м и с фокусом на инновации (используются технологии виртуальной реальности, эксперименты). Второй формат – «городской супермаркет» в ТРЦ Columbus площадью 1 200 кв. м. Компания IKEA открыла первый магазин в черте города – Probnik площадью 7,7 тыс. кв. м, который разместился в ТРЦ «Авиапарк».  

Всего по предварительным итогам 2019 года на российский рынок вышло 22 новых бренда – рекордно низкий показатель последних двух лет. Снижение интереса к российскому рынку со стороны международных ритейлеров связано в первую очередь с нестабильной экономической и политической ситуацией во многих странах (Brexit, ограничения на торговлю), а также с недостаточным предложением качественных торговых площадей. В свою очередь, о закрытии заявлено 5 ритейлерами (Next, Superdry, Under Armour, Thomas Sabo). Для сравнения в 2018 году российский рынок покинули 12 брендов.

Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2019 году

№	Бренд / торговый оператор	Страна происхождения бренда	Профиль	Ценовой сегмент
1	DKNY Sport	США	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
2	A Bathing Ape (Bape)	Япония	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
3	Rains	Дания	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
4	Giorgio Magnani	Италия	Одежда / Обувь / Белье	Премиальный
5	Cult Gaia	США	Одежда / Обувь / Белье	Премиальный
6	Hackett	Англия	Одежда / Обувь / Белье	Премиальный
7	EA7	Италия	Одежда / Обувь / Белье	Премиальный
8	Sandro Homme	Франция	Одежда / Обувь / Белье	Премиум и люкс
9	Sanders Grill by KFC	США	Общественное питание	Ниже среднего
10	Richard Mille	Швейцария	Часы	Премиальный
11	Giovanni Raspini	Италия	Ювелирные украшения	Премиальный
12	VFiles Yellow Label	США	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
13	Off-White	Италия	Одежда / Обувь / Белье	Премиальный
14	Birkenstock	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
15	Jonak	Франция	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
16	GaGà Milano	Италия	Часы	Премиальный
17	Carter’s	США	Товары для детей	Ниже среднего
18	Loewe	Испания	Одежда / Обувь / Белье	Премиум и люкс
19	Matsuya	Япония	Общественное питание	Средний
20	Sothys	Франция	Парфюмерия и косметика	Премиум и люкс
21	CJ CGV	Корея	Развлечения	Средний
22	DreamPlay	США	Развлечения	Средний

Источник: Knight Frank


Динамика количества брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, шт.  


Источник: Knight Frank

80% брендов выбрали площадкой для выхода торговые центры, из них в формате полноценного магазина представлено 92%, корнера – 6%, а 2% предпочли временный формат торговли pop-up. Тренд на открытие первых торговых точек в формате корнеров и pop-up stores достаточно активен в последние 3 года: форматы позволяют международному ритейлеру минимизировать риски при выходе на российский рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной целевой для бренда аудиторией.

По итогам 2019 году структура распределения новых брендов по профилю изменилась по сравнению с тенденциями предыдущих лет: 59% (13 из 22) новых операторов относится к сегменту «одежда/обувь/белье» (в 2018 году и ранее 41% (9 из 22)).

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту, %
 

Источник: Knight Frank

В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам 2019 года преобладающая доля брендов (77%) относится к сегменту «выше среднего/премиальный». За последние 10 лет показатель превысил 50% лишь в 2017 году (59%), в остальные годы превалировали ритейлеры средней ценовой категории. Данная динамика на фоне сокращения общего числа брендов (с 28 до 15 за два года), свидетельствует о том, что российский рынок в экспансионной политике не рассматривают бренды среднего сегмента. Стоит отметить, что сегмент «премиум» является в России более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей.

Ожидается выход брендов &OtherStories (одежда), Weekday (одежда), Urban Revivo (одежда), MiNiMi (детская одежда), Skin&Co Roma (косметика), тематического парка DreamPlay в ТРЦ «Авиапарк», а также F&B-сетей Hana Group, Holland&Barrett, «Мацуя», недавно объявил о желании выйти в Россию малазийский бренд детской одежды Poney Group. В ближайшей перспективе выход новых марок будет сдерживать тенденция на сокращение вакансии, связанная с минимальным вводом качественных торговых площадей при сохранении неблагоприятного экономического влияния.

Отмечается активное развитие торговых точек российских дизайнеров – 40 магазинов в ключевых ТЦ столицы против 20 годом ранее. Основной прирост обеспечен развитием брендов BRUSNIKA, 12Storeez, Ame-store.

На 2020 год помимо торговых центров ADG Group анонсировано открытие двух объектов: ТЦ «Столица» (GLA – 11,9 тыс. кв. м) в городе Московский, и одного аутлета Vnukovo Premium Outlet (GLA – 11,9 тыс. кв. м), примыкающего к существующему аутлету Vnukovo Outlet Village.

Объекты ADG Group, запланированные к вводу в 2020 году

Название	GBA	GLA
«Будапешт»	19 103	9 736
«Рассвет»	9 365	6 460
«Марс»	8 070	6 184
«Высота»	8 944	6 139
«Орбита»	9 066	5 958
«Нева»	8 664	5 890
«Эльбрус»	6 919	4 701

Источник: Knight Frank

Помимо community-центров, новое предложение столицы в ближайшие годы будет сформировано в том числе за счет торговых площадей, реализуемых на базе ТПУ общим объемом около 500 тыс. кв. м. Анонсировано строительство торговых центров в составе проектов ТПУ «Выхино» (GLA – 70 тыс. кв. м), «Селигерская» (GBA – 145 тыс. кв. м) и «Парк Победы» (GBA – 237 тыс. кв. м) девелопером «Ташир», ТПУ «Щелковская» девелопером «Киевская площадь», ТПУ «Ботанический сад» (GLA – 27 тыс. кв. м), ТПУ «Ховрино» (GBA 25 тыс. кв. м). Также аффилированной структурой компании «Киевская площадь» подана заявка на инвестиционный пакет по ТПУ «Нагатинская». Сроки реализации заявленных проектов намечены на 2019-2022 гг. 

Анонсированы следующие проекты торговых центров ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 тыс. кв. м/73 тыс. кв. м), сроки реализации – конец 2020 года, выдано разрешение на строительство ТРЦ «ГОРОД Косино» (GLA/GBA – 72 тыс. кв. м/127 тыс. кв. м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 тыс. кв. м).

На фоне ввода новых торговых площадей в 2020 году ожидается небольшое увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 8,1%, однако вакансия в стабилизированных ТЦ, работающих больше двух лет, будет снижаться.

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: «Последние несколько лет эксперты в сфере ритейла много говорят про закат рынка торговых центров, про уход в онлайн, гибель форматов универмагов и новое поколение потребителей, экономно относящихся к своим финансовым и временным ресурсам. Однако после детального изучения вопроса, глубокой аналитики поведения потребителей в онлайн и офлайн, а также изучения работ по мерчандайзингу магазинов и развитию различных каналов коммуникации B2C, становится ясно, что тренд сменился. Речь идет скорее не о закате торговых центров, а об их трансформации. Мы можем наблюдать новый виток развития рынка – изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель потребительского поведения. Работая как с ключевыми и популярными ТЦ, так и с проблемными активами, мы четко видим данную тенденцию и уверены, что в ближайшие годы она будет только усиливаться».

Материал подготовлен аналитическим отделом Международной консалтинговой компании Knight Frank