Селективный отбор: рецепты выживания торговых центров

Рассказывает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления.

Российский рынок торговой недвижимости входит в период глубоких изменений. То, что работало последние 15 лет, больше не приносит результата — покупательские привычки меняются, бренды продолжают уходить, экономическая ситуация ужесточается. В ответ на эти вызовы одни собственники строят новые районные объекты, другие кардинально перестраивают существующие, третьи готовятся к закрытию. 

Торговая лихорадка

Рынок торговой недвижимости России в 2025 году соткан из противоречий. С одной стороны, был запланирован рекордный за последние 10 лет ввод торговых площадей — около 815 тыс. кв. м. Только в Москве ожидалось открытие 18 торговых центров общей площадью 606 тыс. кв. м. Этот рост во многом обусловлен реализацией проектов, отложенных в предыдущие годы, хотя некоторые из них уже вновь переносятся.

С другой стороны, эксперты прогнозируют, что в ближайшие три года около 10% из 8 000 профессиональных ТЦ в стране (примерно 800 объектов) будут закрыты или кардинально переформатированы. 



В первую очередь под угрозой находятся объекты с устаревшей концепцией и неэффективным расположением. Экономические факторы, такие как высокая ключевая ставка, рост налоговой нагрузки и затрат по всем направлениям, снижение покупательной способности и смещение потребителя в онлайн усиливают давление на офлайн-ритейл и собственников, ставя многие объекты на грань банкротства.

Рецепты выживания

Однако российские ТЦ не первые встретили подобные вызовы. Сегодня мы видим, как по всему миру владельцы торговых центров ищут пути выживания. 

Рынок США, столкнувшись с феноменом «мертвых моллов» (dead malls), пошел по пути радикального редевелопмента. Около 46% проектов по перестройке ТЦ в США предполагают превращение их в многофункциональные пространства (mixed-use), включающие жилые апартаменты, офисы, отели, медицинские центры и общественные зоны. 

Уже 3,5 года назад, то есть к началу 2022 года, более 190 ТЦ планировали интеграцию с жильем – от полного перепрофилирования заброшенных объектов до строительства апартаментов на парковках действующих центров. Это объясняется колоссальным избытком торговых площадей на душу населения — в пять раз больше, чем в Европе. Такое перепрофилирование позволяет вдохнуть новую жизнь в устаревшие моллы и интегрировать их в городскую среду.

Европейский рынок, не перенасыщенный торговыми площадями, делает ставку на диверсификацию и повышение качества предложения. Крупные ТЦ трансформируются в центры досуга и развлечений, где доля торговых площадей сокращается в пользу ресторанов, кинотеатров, выставочных залов и сервисных услуг.

В Азии рестораны и фуд-холлы стали драйверами трафика: в Сингапуре они составляют до 50% новых арендаторов ТЦ в 2025 г. Китайские торговые центры делают ставку на иммерсивный досуг: арт-инсталляции, тематические зоны, pop-up магазины для создания «эмоционального вовлечения». В Южной Корее мегамоллы усиливают социальную функцию, становясь местами для семейного отдыха и коммуникаций.

Особый путь – эволюция

В отличие от радикальных западных решений, Россия сегодня выбрала принципиально иной путь. Если американские и европейские ТЦ идут на кардинальные меры, в России массовое перепрофилирование случается, но этот тренд не получил широкого распространения. Такой путь экономически нецелесообразен. 

Конверсия ТЦ, например, в складской комплекс требует значительных инвестиций, при этом доходность от аренды склада существенно ниже, чем от торговых площадей. Кроме того, во многих региональных городах ТЦ остается главным, а порой и единственным доступным центром социализации и досуга и обеспечивает ему стабильный трафик и лояльность аудитории.

Российский рынок выбрал эволюционный путь — реконцепцию: модернизацию физического пространства, оптимизацию состава арендаторов, привлечение новых форматов и интеграцию неторговых операторов, таких как МФЦ, медицинские клиники, образовательные центры, фитнес-клубы.

При этом власти стараются поддерживать инициативы собственников по выживанию. Так, столичное правительство стимулирует процесс обновления торговых объектов, предоставляя гранты на частичное перепрофилирование площадей под неторговые функции. 

Ярким примером успешной трансформации является МФК «Кунцево Плаза», построенный на месте устаревшего ТЦ «Рамстор», или ТРЦ «Атриум», который благодаря своевременным реконцепциям остается актуальным уже более 20 лет.

---

Читайте также: Маршрут построен: как развивать объект коммерческой недвижимости с помощью экономики впечатлений

---

Шаговое преимущество

Ведущие торгово-развлекательные центры Москвы и Санкт-Петербурга, такие как «Авиапарк» и «Галерея», демонстрируют устойчивость. Их сила — в масштабе и многофункциональности, объединяющей под одной крышей сотни магазинов, обширные фуд-корты, кинотеатры, фитнес-клубы и уникальные развлекательные и досуговые концепции. Хотя общая посещаемость по стране в первом полугодии 2025 года снизилась на 3%, в Москве наблюдался небольшой рост (+2%), что свидетельствует об относительной стабильности крупных объектов.

Наиболее устойчивым к кризису форматом оказались небольшие районные центры. Их популярность обусловлена соответствию концепции «15-минутного города», когда все необходимые товары повседневного спроса и услуги находятся в шаговой доступности. «Районники» не зависят от крупных международных «якорей», уход которых больно ударил по мегамоллам, и стабильно удерживают трафик за счет ориентации на ежедневные нужды местных жителей. В первом полугодии 2025 года ввод в эксплуатацию районных ТЦ в Москве достиг 10-летнего рекорда.

Ситуация в регионах России значительно сложнее. По различным оценкам, до двух третей региональных ТЦ нуждаются в реновации. Они сталкиваются со снижением трафика, которое в некоторых городах, таких как Екатеринбург, достигает 25% по сравнению с доковидным уровнем. 

Падение реальных доходов населения заставляет людей переходить к сберегательной модели поведения и отказываться от импульсивных покупок, что снижает продажи арендаторов, а, соответственно, и возможность получать от них прежнюю ставку аренды. И, одновременно с этим, высокая ключевая ставка делает обслуживание кредитов непосильным для многих участников рынка, что грозит волной банкротств или вынужденных продаж активов, не говоря уже о невозможности развития и модернизации.  

Несмотря на это, девелоперская активность в регионах не останавливается: в 2025 году планируется открытие 13 новых ТЦ в таких городах, как Санкт-Петербург, Курск, Челябинск и Краснодар, хотя это и вдвое меньше, чем годом ранее.

Новая формула притяжения

Ключевой задачей для выживания российских ТЦ становится трансформация из чисто торговых объектов в многофункциональные центры общественной жизни. Именно гибридные модели, объединяющие под одной крышей торговлю, развлечения, офисы, услуги и транспортную инфраструктуру, интегрированные в транспортно-пересадочные узлы (ТПУ) или являющиеся частью крупных жилых комплексов, получают естественное преимущество за счет гарантированного трафика.

Большинство запланированных на 2025 год открытий в Москве представляют собой гибридные или районные форматы торговых центров, встроенные в городскую среду. К наиболее ярким примерам представителей новых структур можно отнести ТЦ в составе ТПУ «Селигерская» (168 000 кв.м), МФК Botanika (90 000 кв.м.), ТЦ Portal (125 000 кв.м), «ЗУМ. ЗИЛАРТ Универмаг» (30 000 кв.м), МФК «АФИ Галерея» (21 900 кв.м).



Главной идеей нового подхода к организации торговых пространств является то, что основным «товаром» современных ТЦ становятся не вещи, а эмоции, впечатления и забота о себе. Фуд-холлы и гастрономические пространства уже стали мощными «якорями», привлекающими посетителей. Событийный маркетинг — фестивали, мастер-классы, выставки, концерты — превращается в обязательный инструмент для генерации трафика.  

Все активнее развивается спортивное направление и отдых: кроме фитнес-клубов и терм, чаще стали заявляться сквош, падл, волейбольные центры, различные специализированные студии. Следующей волной ожидаем рост интереса к wellness-направлению в составе комплексных объектов.

Кроме вышеупомянутых объектов, в регионах, например, 2024 года в хабаровском ТРЦ Brosko Mall открылась вторая очередь по большей части, состоящая из дополнительных функций: отель, фитнес, банный и спа-комплекс, также можно отметить открытие комьюнити-центра «Арт» в Казани, где совмещены офисная, торговая, спортивная и социальные функции. 

В Москве яркий пример успешного пересмотра функционального назначения проблемной зоны – это открывшийся падл-центр на верхнем уровне «Афимолла Сити», перепрофилирование опустевшей площадки в ТРЦ «Капитолий» на Ленинградском шоссе, где появился целый мультиспортивный комплекс.  

Пережить турбулентность

Нынешняя экономическая ситуация в России существенно замедляет и удорожает проекты по строительству и реконструкции. Успешно развиваться продолжат современные, популярные и хорошо управляемые мегамоллы в крупнейших агломерациях, сделавшие ставку на многофункциональность и уникальный опыт для посетителей. Также стабильный рост показывают качественные районные ТЦ, интегрированные в жилую застройку.

Наиболее уязвимыми остаются устаревшие ТЦ постройки 2000-х годов с невнятной концепцией или объекты, с высокой долей вакантных площадей и слабой развлекательной составляющей, особенно в регионах с падающей покупательной способностью. Для них выбор будет стоять между дорогостоящей реконцепцией, продажей по сниженной цене или закрытием.

В ближайшие годы российский рынок торговой недвижимости пройдет через необходимый этап естественного отбора и трансформации. Выживут те игроки, которые смогут адаптироваться к новой реальности, как с точки зрения концепции, так и с точки зрения финансового моделирования и планирования. 

Марина Толстошеева, 
эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления.

Для NEW RETAIL