«Вайб-молл»: особенности новой концепции торгового объекта

Фото: Level Group
Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group

Все чаще застройщики приходят к пониманию: через коммерческие помещения начинается контакт человека с проектом. Если они спланированы формально — это обнуляет эффект и от архитектуры, и от благоустройства. Если же коммерция интегрирована в продукт, она становится частью сценария жизни и усиливает весь проект. 

Мы, как и многие девелоперы, шли по привычному пути: продавали коммерческие площади быстро и без ограничений. В результате в доме бизнес-класса появлялись арендаторы, которые не соответствовали ожиданиям жителей: несколько аптек подряд, ПВЗ, обычный супермаркет. Пошел негатив, жалобы. И что еще важнее — ощущение у покупателей, что рендеры и реальность не совпадают. В этом случае оставалось только взять контроль в свои руки и перестать сдавать метры, учитывая сценарии жизни. 

Жить с вайбом

Так появилась концепция «вайб-молла»— компактного lifestyle-пространства, интегрированного в структуру ЖК, где каждый арендатор — часть общей атмосферы проекта. Это атмосферные торговые центры, ориентированные не только на внутренний, но и на внешний трафик. Средняя площадь таких объектов — от 5 000 кв. м до 10 000 кв. м из которых: 30% — приходится на фитнес; 30% — на рестораны и кафе, включая форматы с фокусом на ЗОЖ и ПП-меню; 40% — на ритейл+ (супермаркеты, кофейни, товары для дома и услуги). 

«Вайб» — термин, с которым себя ассоциирует молодое поколение, транслируя свой стиль жизни. В основу концепции легли опросы о потребностях современных горожан — людей до 40 лет, которые ориентируются не только на метраж, но и на комфорт среды. Важными составляющими для них становятся спорт, еда, товары для дома и бытовые услуги. 

Если жилой комплекс предлагает полный маршрут —  от утренней тренировки до кофе на вынос, от семейного обеда до покупки мелочей для дома — жилой проект воспринимается не как недвижимость, а как удобная, живая среда. За это он готов платить больше.


Фото: Level Group

Что делает этот формат успешным?

● Сценарный подход

Коммерческие площади должны быть тщательно спланированы в соответствии с тем, как люди будут использовать пространство. Например, человек спустился в фитнес-клуб, затем пошел на завтрак, сделал уходовые процедуры, купил что-то для дома, забрал онлайн-заказ в ПВЗ, взял кофе — и вышел из комплекса. Каждое помещение становится частью ежедневной рутины.

● Пропорциональность

Пропорции различных категорий арендаторов — фитнес, гастрономия, ритейл — должны быть сбалансированными, чтобы создать гармоничное пространство. Эта модель обеспечивает высокий трафик и вовлеченность пользователей.

---

Читайте также: Маршрут построен: как развивать объект коммерческой недвижимости с помощью экономики впечатлений

---

● Управляемость

Чтобы поддерживать баланс интересов жителей, арендаторов и собственников, важно не продавать все коммерческие помещения. Контроль за арендаторами позволяет гибко адаптировать пространство под запросы аудитории, избегая перегрева рынка однотипными форматами.

Осознанный девелопер больше не делит жилье и коммерцию и не отпускает инфраструктуру в «свободное плавание». Только так получается сохранить заявленную концепцию, качество сервиса, атмосферу. Наша внутренняя аналитика, это подтверждает. В жилых комплексах, где остаются коммерческие площади и формируется сценарная аренда с фокусом на спорт, гастрономию и повседневные сервисы, темпы продаж выше в среднем на 7–10%. А в проектах, где реализована полноценная концепция «вайб-молла» средняя цена квадратного метра на финальном этапе будет превышать соседние аналоги на 12–15%. 


Фото: Level Group

Основные практические рекомендации:

1. Не продумывайте концепцию с «кто арендует», начните с «как здесь живут». Концептуальное проектирование важно уже на старте проекта: предусмотреть вытяжки, инженерные узлы, планировку, фасадные решения.

2. Не сдавайте первый этаж «вслепую» — это ваше лицо. Торговые площади на первых этажах формируют первое впечатление о жилом комплексе, и важно, чтобы они соответствовали общей концепции.

3. Поддерживайте высокие стандарты. Качество услуг и арендаторов должно соответствовать уровню жилого комплекса. Это касается фитнес-центров, ресторанов и даже супермаркетов. Мелочи имеют значение.

4. Малый формат — не повод для компромиссов. Малые площади (например, 3 000 кв. м) могут быть использованы так же эффективно, как и большие торговые центры, если грамотно подобрать арендаторов.

5. Собирайте обратную связь. Общайтесь с жителями, арендаторами и собственниками, это помогает не только управлять физическими площадями, но и выстраивать доверительные отношения.

6. Работайте на возврат, а не только на чек. Если человек проводит в «вайб-молле» 2–3 часа, возвращается каждый день и водит друзей — это самая сильная метрика успеха.

Сегодня, когда рынок стал зрелым, конкуренция высокая, а аудитория требует более продуманных решений, выигрывают те, кто предлагает больше смысла. И коммерческая инфраструктура — один из тех элементов, где девелопер действительно может сыграть на опережение, создав устойчивую ценность проекта на годы вперед. 

Александра Захарова, 
директор по коммерческой недвижимости Level Group.

Для NEW RETAIL