CBRE: итоги 2019 года на рынке торговой и складской недвижимости и прогноз на 2020 год

* * *

На неделе состоялся традиционная предновогодняя встреча CBRE с журналистами и представителями сегмента коммерческой недвижимости, на которой специалисты ведущей международной консалтинговой компании поделились итогами уходящего года и наметили основные тенденции развития сектора в 2020 году. 


Инвестиции

Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE дала оптимистический прогноз в отношении инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости и назвала предпосылки для его оживления. 

По предварительным итогам 2019 года объем инвестиций в недвижимость России может увеличиться в 1,4 раза по сравнению со значением прошлого года (181 млрд руб.) и может достигнуть порядка 250 млрд руб. ($3,8 млрд). Устойчивый макроэкономический фон (ожидания по основным показателям оправдались, либо продемонстрировали более положительный результат) усилил мотивацию инвесторов к вложению средств в недвижимость России. Понижение Центральным Банком ключевой ставки до минимального с начала 2014 года уровня создает предпосылки для улучшения условий привлечения заемного финансирования, что также способствует мотивации инвесторов.

В 2019 году увеличится объем вложений в объекты недвижимости в инвестиционных целях. На такие сделки придется порядка 80% объема инвестиций, а средний размер такой сделки увеличится с 1,7 млрд руб. в 2018 году до 2,4 млрд руб. по итогам этого года. В 2019 году инвесторы стали больше направлять вложения в объекты незавершенного строительства (участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент). Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд руб. (на 34% выше значения прошлого года).

Сегмент торговой недвижимости третий год подряд лидирует в структуре инвестиций с долей порядка 30%. Уже было закрыто и еще ожидается к закрытию до конца года несколько знаковых сделок с крупными торговыми центрами, за счет чего объем вложений в этот сегмент по итогам года может достигнуть почти 80 млрд руб. против 55 млрд руб. годом ранее. 

Инвестиции в офисную недвижимость также превзойдут объем прошлого года (61 млрд руб. в 2019 году и 50 млрд руб. по итогам 2018 года), однако их доля по-прежнему остается относительно низкой и составляет 25% от всех вложений. Инвесторы проявляют большой интерес к этому сегменту, однако сказывается ограниченность предложения качественных офисных объектов. Изменение законодательства в части долевого строительства продолжает оказывать влияние на активность инвесторов по приобретению участков под жилое строительство. Крупные девелоперы стараются воспользоваться ситуацией и усилить позицию на рынке, приобретая проекты у непрофильных игроков. Объем вложения в этот сегмент (51 млрд руб.) может увеличится почти на 60% по сравнению со значением прошлого года (33 млрд руб.), а его доля вырастет с 18% до 21%. Вложения в складской и гостиничный сегменты составят по итогам 2019 года 13% и 7% в объеме инвестиций соответственно.

Доля рынка Санкт-Петербурга может увеличится на 13 п.п. по итогам 2019 года до 37%. Данное изменение во многом будет являться фактором закрытия нескольких крупных сделок, что не является показательным. Объем вложений в объекты недвижимости Москвы увеличится на 16%, а доля рынка столицы составит 56%. Интерес инвесторов к региональным рынкам стабильно невысокий, их доля в объеме инвестиций составит порядка 7%.

Вложения со стороны российских компаний формируют основной объем инвестиций. В 2019 году на них придется порядка 70%. Вложения со стороны иностранных компаний единичны, но как правило сделки с их участием достаточно крупные. В 2019 году ожидаются к закрытию сделки как с западными, так и с ближневосточными инвесторами.

«По нашим прогнозам, до конца 2019 года ставки капитализации для премиальных объектов офисной недвижимости снизятся на 25 б.п. до 9%, для премиальных объектов торговой и складской недвижимости останутся на прежнем уровне и составят 9,5% и 11% соответственно. В сложившейся конъюнктуре рынка мы видим предпосылки для компрессии ставок капитализации в 2020 году», – отметила Ирина Ушакова.

Тренд на рост рынка инвестиций в недвижимость России может продолжится и в следующем году. По ожиданиям экспертов CBRE, объем вложений в 2020 году превысит показатель этого года и увеличится до порядка 300 млрд руб., тем самым достигая уровня 2016-2017 годов.




Торговые помещения, Москва

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве рассказала не только о том, с какими показателями рынок торговой недвижимости завершает год, но и о наиболее эффективных торговых форматах, которые уже активно появляются на торговой карте Москвы.
 
Предложение

По итогам 2019 г. ввод в эксплуатацию торговых площадей составит 286 тыс. кв. м. (10 объектов с торговой составляющей), что на 53% превышает показатель 2018 г., когда открылось 186,9 тыс. кв. м. Рост показателя связан с открытием двух крупных объектов – ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м) и ТРЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м, открытие заявлено на декабрь 2019 г.).  В ближайшие 2 года мы ожидаем снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов. Заявленный девелоперами объем ввода в 2020 г. составляет 250 тыс. кв. м. Средняя площадь открытых ТЦ в 2019 г. составила 28,6 тыс. кв. м. , в 2020 г. – 14,5 тыс. кв. м. 

Актуальными форматами в торговой недвижимости сегодня являются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls).

Уровень вакантных площадей

Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снижается последние 3 года. Вакансия в торговых центрах, открытых в 2018 -2019 г. выше среднего показателя по всем ТЦ Москвы –  как правило, новые объекты открываются не полностью заполненными арендаторами. Мы ожидаем сохранение этого тренда (открытие незаполненных арендаторами ТЦ) и показатель вакантных площадей на уровне 6% к концу 2019 г. 

Серьезных предпосылок для роста уровня вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2020-2021 г. нет, так как строящиеся объекты представляют собой либо небольшие районные торговые центры (площадью менее 15 тыс. кв. м), либо торговые площади в составе или рядом с новыми жилыми комплексами и инфраструктурными объектами (ТПУ), которые будут гарантировано обеспечены спросом со стороны торговых операторов в виду наличия трафика.
 
Спрос

Макроэкономические факторы (снижение реальных располагаемых доходов населения, инфляция) по-прежнему сдерживают рост потребительского рынка, что отражается на слабом росте товарооборота ритейлеров. Оптимизация (сокращение размеров всех форматов, сокращение торговых точек) и консолидация (сокращение количества игроков на рынке) текущего бизнеса продолжится в ближайшие несколько лет, что отразится на структуре спроса в 2020 г. – замедление развитие фэшн-ритейлеров среднего ценового сегмента, гипермаркетов и рост различных развлечений, сервисов, общепита, health&beauty. Меняющаяся модель потребления, развитие онлайн-торговли и совершенствование методов и скорости доставки привели к росту доли онлайн-торговли в Москве почти до 20%.

---

Читайте также: Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020

---

Международные бренды

С начала 2019 г. на российский рынок вышло 16 новых международных брендов, которые открыли полноформатный магазин. 9 международных брендов открыли корнеры. Стратегия выхода через открытие корнера содержит меньше рисков и не требует столь значительных финансовых вложений в сравнении с открытием магазина стандартного формата. 

О закрытии своих магазинов заявили Under Armour (спортивные товары) и Thomas Sabo (ювелирные изделия и часы) и Superdry (одежда).

«Международные бренды рассматривают российский рынок в числе перспективных, однако предпочитают выходить на него максимально сокращая капитальные расходы на открытие полноценных торговых точек. Они заходят в формате корнеров, поп-апов, таким образом проводя «разведку» потребительской активности и целесообразности запуска стационарных магазинов», – подчеркнула Марина Малахатько. 

Коммерческие условия

Арендные ставки в ТЦ Москвы в течение года оставались стабильными, однако заметен незначительный рост в ставках аренды по закрытым сделкам. В 2020 г. для Московских торговых центров ставки останутся примерно на том же уровне, показывая незначительный рост в пределах инфляции/индексации 2-4%. 

Топовые торговые центры сохранят более значительный рост ставок, однако этот рост компенсируется  снижением аренды в устаревших проектах расположенных на магистралях без прямого доступа из метро, где трафик посетителей снижается, соответственно падают обороты. 

Средневзвешенная премиальная ставка (первый этаж, оператор категория «одежда/обувь») в топовых ТЦ составляет 256 тыс. руб./год, в других качественных ТЦ с высокими показателями посещаемости и конверсии – 85 тыс. руб/год.




Торговая недвижимость. Регионы

Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE отметил, что до сих пор регионы испытывают дефицит качественных торговых объектов. Во многих городах крупноформатная торговля представлена одним или двумя объектами, которые давно требуют значительного обновления. Однако владельцы ТРЦ пока не готовы вкладываться в дорогостоящую реновацию и занимают выжидательную позицию, стабильности которой способствует дефицит мест для шопинга и досуга. 

Предложение

По предварительным итогам 2019 года в региональных городах России объем ввода новых площадей составит 374 тыс. кв. м и превысит прошлогодний показатель в 1,8 раз. 40% объема введенных площадей (150 тыс. кв. м) расположены в городах Дальнего Востока – Владивостоке (ТРЦ «Калина Молл» - 46,3 тыс. кв. м), Уссурийске (ТРЦ «Уссури Молл» - 16 тыс. кв. м)- 46,3 тыс. кв. м, Хабаровске («Броско Молл» - 58,5 тыс. кв. м), Южно-Сахалинске («Мега Березка» - 20 тыс. кв. м). Дальний Восток интересен в первую очередь его «не насыщенностью», при высоком уровне благосостояния граждан (федеральный округ находится на 3-м месте по уровню заработной платы после ЦФО и СЗАО) и активном развитии региона на федеральном уровне. 

В 2020 году ожидается объем ввода новых площадей на уровне 630 тыс. кв. м. 340 тыс. кв. м строящихся торговых площадей с заявленным вводом в 2019-2021 гг. расположены в городах Приволжского федерального округа – Казани («Казань Молл» 53 тыс. кв. м), Перми (ТРЦ «Планета» 83 тыс. кв. м), Кирове (ТРЦ «Время Простора, 2 фаза – 60 тыс. кв. м), а также в Самаре и Нижнекамске. 

Для таких городов, как Пермь, Нижнекамск и Киров сегодня характерно отсутствие качественного предложения. В Казани – средний возраст профессиональных торговых центров составляет 12 лет, в связи чем,  город испытывает потребность в новых проектах с современной концепцией.

Продуктовый ритейл и FMCG: актуальные форматы

Сопоставимые (Like-For-Like) продажи, число покупателей и средний чек в последние годы в гипермаркетах снижаются, а для некоторых сетей характерна отрицательная динамика продаж. Снижение интереса потребителей к гипермаркетам связано с переориентацией потребителя на покупки у дома, ростом онлайн-продаж непродовольственных товаров, составляющих большую долю ассортимента гипермаркетов. Замедление органического роста гипермаркетов наблюдается практически среди всех крупнейших игроков. Наиболее быстрыми темпами растут дискаунтеры и формат «магазин у дома».

Fashion-операторы

Для расширения своих сетей fashion-операторы как правило рассматривают преимущественно качественные объекты, в связи с чем интенсивность их экспансии во многом зависит от выхода на рынок новых торговых центров. Из них более активно развиваются российские fashion-операторы: зачастую международные бренды ограничивают географию своего присутствия крупными городами с численностью населения от 500 тыс. человек, в то время как российские бренды готовы развиваться в малых городах. Товарооборот одежных ритейлеров в России растет на уровне 2-4% в год с 2017 года. 

Электроника и бытовая техника

Рынок бытовой техники и электроники с начала 2019 года демонстрирует рост, обусловленный активной экспансией в регионы и ростом продаж в онлайне. Торговые сети по продаже электроники и бытовой техники внедряют магазины малого формата. С начала 2019 года «Эльдорадо» запустил магазины площадью 600 кв. м, которые располагаются в небольших торговых центрах, в шаговой доступности для покупателей. Продолжается процесс по укрупнению и консолидации торговых операторов.

Интернет-торговля

Динамичный рост интернет-торговли, который мог бы трансформироваться в конкуренцию для традиционной торговли, характерен на сегодняшний день только для Московского региона, Санкт-Петербурга и некоторых городов-миллионников, на которые совокупно приходится более 50% объема рынка российской интернет-торговли (согласно данным Ассоциация компаний интернет-торговли).




Склады 

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости, CBRE рассказал о том, что сохраняющийся дефицит свободных складских площадей продолжают усиливать тренд на рост арендной ставки, который будет определять жизнедеятельность сегмента в наступающем году. И, безусловно, рост онлайн-торговли во многом меняет «лицо» рынка складской недвижимости. 

• На 11% подорожали за год склады в Московской области 

Рост ставок аренды стал главным трендом 2019 года на рынке складской недвижимости. Темпы роста этого показателя стали максимальными за последние 6 лет – на 11% увеличилась базовая ставка аренды по сравнению с прошлым годом.

• Свободно только 4,5% помещений 

Одной из причин роста ставок стал дефицит свободных площадей в Московском регионе. Только 4.5% складов свободно на данный момент. Дефакто дефицит ещё больше: средняя площадь вакантного блока составляет 7 тыс. кв. м, тогда арендаторы в среднем занимают около 8-9 тыс. кв. м.

• Сделок в 1,5 раза больше, чем новых площадей

Рынок складской недвижимости продолжает движение в сторону форвардной модели отношений. Объёмы строительства существенно отстают от показателей спроса. При этом 73% зданий, введённых в эксплуатацию в 2019 году, строились «под клиентов», по договорам подписанным в предыдущем году. 

Общая площадь сделок ожидается на уровне 1.4 млн кв. м – 2-й результат за всю историю рынка, больше было только в прошлом году. 76% сделок было закрыто по готовым площадям, при этом соотношение нового предложения и объектов вторичного рынка среди них примерно равное. Остальные 24% - это предварительные договоры аренды и купли-продажи по ещё непостроенным объектам. 

В следующем году показатель спроса будет сохраняться на текущем уровне в 1.2-1.4 млн. кв. м, но в его структуре будет происходить изменения: сделок про предварительным договорам будет больше, а аренда и покупка готовых площадей в основном будет относится ко вторичном рынку.

• 500 тысяч кв. м новых складов появится внутри Москвы в ближайшие 3 года 

Складская недвижимость в Московском регионе – это не только логистические парки за МКАД. Прошедший год ознаменовался ростом востребованности объектов внутри Москвы. Основными потребителями складов в городе выступают онлайн ритейлеры и обслуживающие их логистические операторы. Формат этих объектов существенно отличается от стандартных складов класса А, в частности 2-х этажной конструкцией здания с доступом для грузового транспорта на верхний этаж.

В ответ на спрос в пределах МКАД девелоперы запускают новые проекты в черте города. На данный момент уже анонсировано строительство 2-х таких комплексов – PNK Парк Медведково (100 тыс. кв. м) и PNK Парк МКАД-М4 (120 тыс. кв. м) на юге Москвы. В течение следующих 3 лет на рынок городских складов в Москве может выйти до 500 тыс. кв. м новых площадей.

Рынок складской недвижимости регионов России (за исключением Санкт-Петербурга)

• Онлайн ритейл покоряет – 57% всех сделок 2019 года

2019-й стал годом развития логистики для онлайн ритейла в регионах. 57% сделок 2019 года (около 400 тыс. кв. м) – это площади под онлайн торговлю, которые брали как онлайн ритейлеры, так и логистические операторы. Для сравнения за предыдущие 3 года (2016-2018) сделок этого сегмента набралось только на 50 тыс. кв. м. 


Это только начало: развитие крупнейших игроков онлайн торговли, а также масштабных логистических проектов в этой сфере приведёт к дальнейшему росту активности на региональных складских рынках – 1.5 млн. кв. м складских площадей понадобится для развития интернет торговли в регионах России в ближайшие 3 года.

Аналитика рынка подготовлена экспертами CBRE – международной консалтинговой компании в сфере торговой, складской, офисной и гостиничной недвижимости.