0/5

Подпишитесь на новости ритейла

Я ознакомлен с политикой конфиденциальности и принимаю её условия

Домашнее консервирование: как «готовить» замороженные объекты недвижимости

Домашнее консервирование: как «готовить» замороженные объекты недвижимости
Покупка и «разморозка» законсервированных объектов остаётся страшным сном российских инвесторов и девелоперов. Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент», рассказывает, почему не стоит бояться подобных лотов.

 Домашнее консервирование: как «готовить» замороженные объекты недвижимости
Купите недострой

На фото: Ольга Вальчук, генеральный директор «Региондевелопмент»

Сегодня недостроенные и замороженные объекты, несмотря на привлекательные ценовые предложения, практически не пользуются спросом у российских инвесторов и девелоперов. Причина проста: в России вообще мало кто умеет работать с тем, что уже пытался построить кто-то другой. Во-первых, рынок развивается здесь слишком быстро, год идёт за пять, и то, что было заморожено несколько лет назад как, например, «перспективный офисный центр», сейчас выглядит макетом для учебника истории. 

Ситуация усугубляется тем, что перепланировать большинство зданий довольно сложно, а «попасть в яблочко» при реконцепции вообще получается у одного нового собственника из трёх. Вот где-то до кризиса, скажем, хотели сделать «симпатичный райончик», но что-то пошло не так, и его заморозили. Прошло три года, рядом появились ещё три торговых центра, и делать магазин в прежнем формате вообще уже не имеет смысла. Но офисный рынок тоже находится не на подъёме, значит, отпадает вариант с перепрофилированием в офисы. Гостиница? Но «идти в отели» непрофильные участники рынка коммерческой недвижимости опасаются ещё больше. 

Когда принималось решение о покупке объекта в Видном, то, разумеется, мы задавались всеми этими и ещё десятками других вопросов. Нужен ли именно этот проект, именно здесь и именно так? Какова должна быть торговая часть? А жилая? 

Правильное решение было принято в итоге потому, что уже на старте собралась прекрасная команда, обладавшая хорошей рыночной экспертизой. 
Отсюда правило первое – всегда собирайте лучшую из возможных команду, если вы купили или покупаете законсервированный объект!

Рыночная история

Рынку торговой недвижимости Новой Москвы ещё долго будет куда расти. Однако у этого роста есть ключевое условие: инфраструктура здесь будет развиваться лишь параллельно с развитием дорожной сети. 

По данным правительства Москвы, за пять лет плотность улично-дорожной сети в Новой Москве увеличилась в 1,4 раза, загрузка дорог снизилась на 10%, а время в пути для автомобилистов сократилось на 16%.  В прошлом году в ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа) было построено 70 км дорог, в наступившем предполагается построить или реконструировать ещё 40 км. К 2021 году протяженность дорог в Новой Москве увеличится до 287 км. 

В этом году здесь появится около двадцати новых маршрутов общественного транспорта – уже в марте откроются семь новых станций Калининско-Солнцевской ветки метро («Рассказовка», «Ново-Переделкино», «Боровское шоссе», «Солнцево», «Говорово», «Очаково» и «Мичуринский проспект»); будет запущена линия скоростного трамвая. Неудивительно, что сюда активно переезжают офисы международных компаний, и строится жильё более высокого уровня, чем ещё пять лет назад. 

У новых резидентов Новой Москвы – весьма высокие требования к инфраструктуре, однако так называемое правило пятиминутной доступности (все самое необходимое в пяти минутах пешком) в большинстве районов всё ещё не работает, и, значит, качественные девелоперские проекты торговой недвижимости будут пользоваться высоким спросом.

Большинство жителей ТиНАО работает в «старой» Москве, и настолько устает от перемещений по городу, что, приезжая домой, мечтает ходить в магазин в тапочках, а не делать из каждой поездки в супермаркет многочасовую историю. Ситуация для всех нас осложняется ещё и тем, что так называемый функциональный шопинг в принципе канул в Лету, и даже районные торговые центры взяли курс на превращение в «культурные империи» с развлекательными «якорями», гастропространствами нового формата, лекториями, и принципиально новым подходом к формированию tenant-mix в торговой галерее.








Покупатели теперь рождаются «с гаджетами в руках», и ожидают максимально кастомизированных предложений во всех сегментах. Им больше не нужны хлеб и мясо, им нужны гастровпечатления; не нужны «просто джинсы», но нужны джинсы, на которых в торговых центрах выполнят уникальную фирменную вышивку. 

Торговые центры конкурируют не друг с другом, но – с парками, выставочными пространствами, концертными залами, и эта конкуренция в эпоху «экономики впечатлений» будет только усиливаться. В этом смысле практически во всех районах Новой Москвы – «непаханое поле»; здесь смело можно строить или покупать замороженные проекты ввиду очевидной нехватки предложения при высоких ожиданиях и доходах покупателей.


Умные шоперы

По данным Nielsen, 70% россиян всё ещё живут в режиме жесткой экономии, и торговым центрам приходится подстраиваться под экономных покупателей и охотников за акциями. 

Собственники, пожалуй, впервые в истории рынка имеют дело с «умными шоперами», а концепции и предложения продолжают смещаться в сторону именно таких, занимающих всё большую часть рынка, клиентов. Сегодня бал правят технологии интеллектуального менеджмента и информированный покупатель, поэтому на первый план во взаимодействии покупателя и продавца выходят омниканальность и умение собственников торговых центров работать, например, с социальными сетями. 

Кроме того, новое поколение потенциальных клиентов много путешествует, и уже не из «Клуба путешественников» знает, какими бывают торговые центры в Гонконге, Сиднее и Нью-Йорке. Но главное  – если ещё вчера торговым центрам прощалось всё, то сегодня покупатели моментально голосуют ногами и рублём в случае, скажем, отсутствия питьевой воды или достаточного количества скамеек в атриуме. 

Учитывая все эти факторы, строить «как раньше» не получится теперь даже в регионах.

Раньше в том же Видном не было качественного торгового центра. В выходные здесь вынуждены ехать в соседние районы или в «старую» Москву, несмотря на усталость от трафика в будние дни. Предыдущий собственник объекта планировал построить офисы, однако было принято решение разместить здесь МФК из апартаментов и торговой части. 

142 современных апарт-проекта с хорошими планировками при цене от 1, 5 млн руб уже сейчас пользуются высоким спросом. 

Домашнее консервирование: как «готовить» замороженные объекты недвижимости 

Рынок апартаментов в Москве и Петербурге развивается стремительно, он уже совсем другой, чем был ещё два года назад, – сейчас все знают, что такое апартаменты, и готовы их покупать. В случае же с новым проектом, по сути, предлагается проживание в высококлассном отеле с панорамными видами и отдельным входом в жилую часть, в котором круглосуточно доступно всё лучшее – от торговой галереи до химчистки и салона красоты – одним нажатием кнопки лифта. 

Покупателями торгового центра станут также другие жители Видного, которые очень ждут открытия торгового центра, позволяющего не выезжать за пределы города за покупками и развлечениями: якорным арендатором стали парк развлечений и кинотеатр. Таким образом, будет полностью закрыт вопрос, куда пойти в выходные жителю Видного.

Хорошей новостью для всех нас является улучшение покупательских настроений. По данным ВЦИОМ, с начала 2017-го в России росли доли тех, кто считает время для крупных покупок и кредитов благоприятным, однако, снова же – на «трёх китах»: высоком качестве, высоком сервисе и низкой цене.  Именно это, а также инновационные технологии в девелопменте и управлении, и станут определяющими факторами для развития торговой недвижимости в ближайшие пять лет.


Хозяйке на заметку: пять советов по разморозке

1. Подберите лучшую из возможных команду.
2. Оцените реалии рынка не только сейчас, но и на ближайшее будущее. Есть ли у объекта сильные стороны помимо его локации? 
3. Если в проекте предполагается жилая часть, привлеките хорошую PR-команду, умеющую работать с «неудобными» вопросами и негативом в целом. 
4. PR-кампания очень важна и для торгового центра. Ваши потенциальные клиенты должны буквально считать дни до его открытия.
5. Даже если в районе нет и в ближайшие два года не предвидится конкурирующих проектов, «размораживайте» и достраивайте собственный с тем, чтобы быть на несколько шагов впереди рынка. То, что покупателю некуда пойти в выходные сейчас, не означает, что он не видел высококлассных объектов и простит вам ошибки.

Ольга Вальчук
Генеральный директор компании «Региондевелопмент»

время публикации: 10:00  05 февраля 2018 года
0
Теги: недвижимость, бизнес

Комментарии (0)


Чтобы оставить комментарий, Вам необходимо авторизоваться:  
Manzana
Спецпроекты
VM Guru март 2018