Инвестиционный приоритет в 2020 году: якорный ритейл

2020 год –  далеко не первый кризис в мировой экономике. Опытным и теоретическим путем инвесторы установили, что коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость – один из самых стабильных вариантов для капиталовложений. Текущий год показал инвесторам, что недвижимость с продуктовым ритейлом в основе релевантна для текущей ситуации. 

Заместитель генерального директора AKTIVO, Константин Земсков рассказал о том, почему продуктовый ритейл – основной запрос от инвесторов на данный момент.


Тренд по инвестициям в ПИФы

Форма паевого фонда была привлекательна и до 2020 года. По данным investfunds.ru, прирост стоимости чистых активов паевых инвестиционных фондов в 2017, 2018, 2019 годах составлял 13%, 8% и 20%. Даже встряска в мировой экономике 2020 года не повлияла негативно на приток средств в паевые инвестиционные фонды. За неполный 2020 год прирост составил 154 млрд. руб или 17%. 

Ключевые особенности и отличия от других форм инвестирования: низкий порог входа, высокая рентабельность, прогнозируемый стабильный доход. Если прежде у инвесторов возникали сомнения, в какую недвижимость вкладываться: жилую, складскую, офисную или коммерческую, – то теперь процент сформированных запросов на торговую площадь с якорным ритейлом ощутимо возрос.

AKTIVO  за первые три квартала 2020 года реализовала на 54% больше паев, чем за весь 2019 год. А за полный 2020 год планируем передать в коллективную собственность паи на сумму не менее 1,7 млрд.рублей. Но мы сталкиваемся с естественным ограничителем — подбор активов, которые будут отвечать высоким требованиям для инвестирования.


Что отличает продуктовый ритейл от остальных?

Окружающая действительность говорит сама за себя: в период пандемии только продуктовый ритейл не подвергся обязательству закрыться. На практике это означало сохранение покупательского потока в торговых центрах не только для ритейла, но и для небольших точек, типа аптек. Посетители формировали выручку продуктовым сетям, сети — арендодателям.

---

Читайте также: Кризис, пандемия, нефть: почему именно сейчас инвестору стоит подумать о покупке ритейла

---

В период локдауна поход в продуктовый магазин превратился в развлечение. Сохранение бизнеса открытым — принципиально важно для его работоспособности. В целом по отрасли далеко не все точки пережили закрытие и смогли снова открыться: только 60-70%.По недвижимости под управлением AKTIVO в 2020 г. сменились арендаторы лишь в размере 5-10% арендного потока. А величина суммарного арендного потока к концу третьего квартала даже немного превысила этот показатель на начало года.

Ритейлеры находятся в процессе перестройки на «новые времена и нравы». Они уже несколько лет экспериментируют с форматами, осознав, что большие гипермаркеты сдают позиции. Аналитики Knight Frank включили малый формат торговых центров в топ-5 трендов 2019 года. 

Все больше открывается точек у дома. Это обусловлено нежеланием перманентно работающих людей тратить время на длительные походы по магазинам. Если раньше, чтобы получить широкий ассортимент, приходилось ехать в большой магазин, теперь плюс-минус тот же набор продается в магазинах у дома. Формат закупки впрок постепенно сдает позиции: люди перестраиваются на осознанное потребление по экономическим или экологическим причинам.

Формат небольшого районного торгового центра набирает обороты и потому, что не предполагает длительных поездок на общественном или личном транспорте. Это опять же соответствует экономическим и экологическим причинам.

Мерчендайзинг и закупки в районных магазинах гибкие: они подстраиваются под спрос жителей конкретного района. Поэтому и ассортимент в магазинах одной сети в разных районах — меняется. Такая индивидуальная подстройка позволяет ритейлу перетягивать клиентов гипермаркетов на свою сторону.

Пандемия обозначила еще одно преимущество: доступность в период локдауна. В некоторых регионах России, включая Москву, действовал запрет на свободное перемещение по городу. Посещение магазина стало законным поводом для прогулок и возможностью вылезти из четырех стен. Люди активно этой возможностью пользовались.




Потенциал формата в перспективе

Пандемия сформировала определенный стандарт, который магазинам любого формата приходится соблюдать: разметка для социальной дистанции, обслуживание в масках и перчатках, санитайзеры. За соблюдением стандартов ритейлеры следят либо очень пристально, либо не следят вообще. Но Роспотребнадзор периодически проводит выездные проверки торговых точек, которые в последние дни участились. В таких условиях сетевой ритейл адаптируется быстро, а вот небольшие локальные магазины из-за отсутствия централизованного управления или ресурсов гораздо медленнее..

Несмотря на то, что ритейл переориентируется на магазины у дома, даже такой формат заключает соглашение с доставками вроде Сбермаркета, Яндекс.Лавки или запускает свою собственную службу доставки. В текущем году это, прежде всего,  направлено на удовлетворение потребности тех покупателей, которые оказываются на карантине, соблюдают режим самоизоляции или в силу предосторожности не хотят выходить в общественное пространство. Очевидно, что привыкнув к возможности не тратить время на походы по магазинам, эта тенденция перекочует и в «мирную», пост-пандемийную жизнь. По данным Роскачества и НАФИ только 29% планируют вернуться к очному посещению магазинов, а 71% продолжат использовать доставку.

Ритейл развивается, чтобы удержать внимание и интерес покупателей: практически в каждом магазине сейчас есть специальная еда вроде вегетарианской, спортивной, безглютеновой и так далее, открываются специализированные хозяйственные отделы. Магазины у дома также перенимают черты торговых центров с точки зрения того, что покупатели ценят в ТРЦ: например, кофейные островки и готовая еда в формате take and go. 

Инвесторы опираются на два фактора, которые влияют на их выбор. 
Первый: продуктовый ритейл —  наиболее стабильный формат для вложений в пандемический кризис в ожидании очередной волны нового локдауна.
Второй: сфера ритейла активно откликается на современные требования и запросы покупателей — а значит, обладает максимальным потенциалом для сохранения лидирующих позиций. 

Растет финансовая грамотность. Инвесторы осознают разницу между форматами и учатся самостоятельно проводить начальный анализ, определять надежные варианты для вложений. Именно этим мы объясняем нарастающую волну спроса на паи для торговой недвижимости с якорным продуктовым ритейлом.

* * *

Отличительная особенность кризиса 2020 года: возможно все, что прежде казалось фантастикой. Включая предписание от государства: закрыться и перестать работать, но продолжать выплачивать зарплату сотрудникам. Одно очевидно: в любой период экономики, при любой пандемии продукты питания, бытовая химия, санитайзеры, маски и прочие средства защиты будут востребованы. А значит – магазины останутся открытыми. Как следствие: инвесторы хотят вкладываться в объекты, которые менее подвержены влиянию кризиса. А это – якорный ритейл.

Константин Земсков, 
заместитель генерального директора AKTIVO

Для New Retail