Начинающим инвесторам: как стать пайщиком и получать прибыль независимо от кризисов

Заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков рассказывает о том, как инвестору стать пайщиком в 2020 году и получить прибыль в обозримом будущем даже в условиях кризиса.




Для кого подходят паи инвестиционных фондов недвижимости

Общеизвестно, что уровень финансовой грамотности в России далек от идеального. Тем не менее, согласно Минфину РФ, за 2019 год Индекс финансовой грамотности, отражающий способность человека к разумному управлению личными финансами, вырос на 2%. Даже начинающие инвесторы уже слышали о том, что инвестиции: во-первых, игра в долгую; во-вторых, игра рискованная, в-третьих, увлекательная и прибыльная, если создать сбалансированный портфель.

В инвестициях, с поправкой на российские реалии, паи инвестиционных фондов, сформированных коммерческой недвижимостью, стали необходимой основной для любого портфеля. Они позволяют получать прибыль и при этом уберегают от инфляции. Паевый доход таких инвестиционных инструментов – прогнозируемый и стабильный.

Паи инвестиционных фондов недвижимости – один из самых надежных вариантов вложения денег. Такой инструмент размещения средств предполагает не единоличную собственность, а коллективное владение, а, значит, возможность объединиться в одного большого инвестора с одним большим капиталом и приобрести высокорентабельный объект в портфель. 

Паевые фонды для неквалифицированных инвесторов не используют финансовый рычаг для оплаты аквизиции, поэтому фактически являются инструментом опосредованного владения объектом недвижимости – недвижимость фондов не обременена требованием третьих лиц. Последний момент также способствует сглаживанию кривой доходности таких инвестиций.

В условиях волатильного рынка именно коммерческая недвижимость с продуктовым ритейлом в качестве якорного арендатора страдает меньше всего — кризис кризисом, но продукты питания всегда востребованы. Максимальное сокращение доходности отдельных объектов под управлением AKTIVO в период локдауна в первой половине 2020 года не  превысило 25% и полностью нивелировалось к началу осени. 

Паи — это универсальный способ сформировать портфель под любой бюджет. Минимальная законодательно установленная стоимость пая инвестиционного фонда недвижимости составляет на сегодняшний день 300 тысяч рублей. Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости управляется компанией с лицензией ЦБ РФ на основании Правил доверительного управления, которые утверждаются Центробанком и размещаются в открытом доступе. Этим обеспечивается  надежность и прозрачность инвестиций – а это важный элемент в том случае, когда хочется знать, что не приобрел «кота в мешке».

В целом же, паи инвестиционных фондов недвижимости подходят всем, кто планирует ежемесячно получить стабильный доход в размере около 10% годовых.




Поправка на 2020 год

Год сложный для большинства отраслей экономики. Например, согласно статистике ФНС, количество субъектов всех видов бизнеса на территории РФ в октябре 2019 года  равнялось 5,8 млн. В январе 2020 года — 5,9 млн. А в октябре 2020 года – уже  5,6 млн. Мировая экономическая рецессия вкупе с пандемией коронавируса  сказалась и на России, перекрыв кислород многим сферам экономики. Стечение обстоятельств, когда бизнес обязывают  закрыть производство или торговлю, при этом  сохранить бремя выплаты заработной платы сотрудникам, – привело к банкротству многих компаний.

С одной стороны, это стало откровением XXI века. С другой, подтвердился тезис, о котором неоднократно рассуждали и ранее: коммерческая недвижимость с продуктовым ритейлом в основе — один из самых стабильных вариантов для инвестиций. Именно это направление я бы рекомендовал в 2020 и в 2021 году как приоритетное.

Вложения в паи приносят 9-10% очищенной от налогов доходности на инвестиции. К управлению объектом недвижимости привлекается профессиональная  компания, которая мотивирована на максимизацию прибыли арендодателей, — оплата за услуги компании составляет оговоренный процент этой прибыли.

Безусловно, рентабельные объекты для таких инвестиций не получится подобрать самостоятельно. Они требуют всестороннюю проверку специалистами разных сфер. В инвестиционной компании AKTIVO это происходит так:

● Эксперты анализирую объекты, которые есть на рынке. Происходит предварительный беглый анализ: территория, наличие площади или арендатора — продуктового ритейла, желательно сетевика. 

● Запрос документов и первая степень проверки — законность постройки. Нужна проверка, чтобы не произошла ситуация, когда однажды строение признают возведенным с нарушением законодательства и снесут.

● Проверка объекта по более чем 50 параметрам, но в целом касается следующих 3 сфер:

– юридический due diligence - правомочность продавца на осуществление сделки, неоспоримость ее последствий, корректность и полнота договорной базы с арендаторами и поставщиками;

– технический due diligence -  состояние объекта и инженерной инфраструктуры, потребует ли он ремонта, и как часто это нужно будет делать;

– экономический due diligence - коммерческие риски и рентабельность (конкурентное окружение, трафик, транспорт, парковки, планы по застройке рядом в ближайшие года, оценка того, как изменится потенциальная прибыль от объекта, если вокруг поменяется конкурентное окружение).

---

Читайте также: Инвестиционный приоритет в 2020 году: якорный ритейл

---

Все это делается для того, чтобы все возможные изменения предсказуемо повлияли на доход. С той же целью формируется лист ожидания и набор арендаторов таким образом, чтобы колебания экономики в тех или иных сегментах не создало коллапса во всем торговом центре. На практике это показала весна 2020 года: закрытие большинства объектов не затронуло ритейл и позволило торговым центрам остаться открытыми, а вместе с ним аптекам и другим продовольственным точкам внутри.

После того, как все риски проработаны, объект упаковывается в закрытый паевый инвестиционный фонд и распродается. Долю всегда можно продать – ее выкупит другой заинтересованный инвестор. Пайщик не будет связан по руками и ногам. Порог вхождения невысокий, что делает вариант доступным довольно широкому кругу людей и позволяет подготовиться к экономическим кризисам и нестабильностям: по-настоящему пассивный доход – это как копилка на черный день – необходимость.

Константин Земсков, 
Заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO 

Для New Retail