И еще раз про односторонний отказ от договора аренды

Рассказывает Лада Булавицкая, основатель компании RetailTrust. 

Открытие магазина – важное событие в жизни бизнеса. Отличная локация, правильный ассортимент, блестящие перспективы, – нередко арендаторы на волне вдохновения забывают или просто не хотят думать о вероятных неуспехах, ведь все сделано для того, чтобы их избежать. «Соломкой» в этом процессе является часть Договора с арендодателем, в которой прописаны условия одностороннего отказа от договора аренды. И предприниматели, которые отказываются эти условия зафиксировать на бумаге, создают себе серьезные проблемы. 

Какие пять моментов одностороннего отказа от договора аренды должен знать и зафиксировать с арендодаталем каждый арендатор? 

1. Односторонний отказ от Договора, это не юридическая и не правовая составляющая сделки.

Разумеется, что за корректность формулировки в договоре отвечают только юристы, но в современных реалиях, право на односторонний отказ — это важная часть коммерческих условий. Возможность закрытия убыточного магазина — для арендатора и вероятность перерыва поступления арендных платежей в течение срока аренды — для арендодателя, важная часть коммерции, которую нужно согласовывать одновременно со ставкой аренды, площадкой, маркетингом и эксплуатацией. В противном случае, этот вопрос придется поднимать на стадии согласования договора, что только увеличит срок работы и повысит градус проведения переговоров.

Идеальным вариантом до начала обсуждения договора – подписывать BTS, в составе которого учитывать право арендатора на односторонний отказ.

2. Односторонний отказ и расторжение Договора — это разные вещи.

Расторжение по соглашению сторон — это действие, которое требует воли двух сторон. Когда мы говорим о необходимости закрыть магазин, для арендатора наиболее привлекательной будет являться следующая формула: односторонней волей + без объяснения причин + без обращения в судебные органы = «односторонний внесудебный немотивированный отказ от исполнения обязательств по Договору». 

В общем и для арендодателя такая формула будет являться и привлекательней, и юридически более грамотной. 

В случае, если в договоре в том или ином виде появляется необходимость одобрения (акцепта, согласования) отказа арендодателем, в т.ч. путем подписания соглашения, то такой односторонний отказ меняет правовую природу на расторжение по соглашению сторон, а это значит, что закрыть магазин в одностороннем порядке у вас не получится.

3. Срок на уведомление об отказе.

Отказ от договора предполагает срок на уведомление о таком отказе. Как правило конкретный срок зависит от ряда вводных, которые относятся к коммерческим составляющим. Для юристов гораздо важней проследить за реализацией коммерчески договоренностей. 

Если договором, например, предусмотрен срок на уведомление за 4 месяца до даты отказа, то:

— необходимо либо направлять уведомление сильно заранее, либо понимать, что 4 месяца превратятся в 5 – так как срок начнет исчисляться с момента получения уведомления арендодателем;

— следовательно: дата прекращения договора сдвинется пропорционально дате фактического получения уведомления арендодателем, а значит сдвинется дата возврата помещения и аренду придется платить дольше;


 

4. Мораторий на отказ и «окна».

Мораторий на отказ является уже давно сформировавшимся институтом, в то время как «окна» еще не так часто можно встретить.

Мораторий на отказ предполагает некий срок, в течение которого арендатор не может воспользоваться правом на отказ от договора.

«Окна» предполагают, что в течение срока аренды для арендатора открывается правовое «окно» - период, в течение которого арендатор может направить уведомление об отказе, при этом само прекращение договора аренды может произойти и в период «закрытия» окна.

В обеих схемах важны несколько моментов:

— срок моратория и срок открытия «окна» должны быть сопоставимы со сроком на уведомление и общим сроком аренды. Довольно комично, при 3 летнем сроке аренды прописывать в полтора года мораторий и 6 месяцев на уведомление – то есть право на отказ, по сути, будет реализовано ближе к истечению срока аренды. 

Безусловно, есть настолько провальные ситуации, что экономия хоть нескольких месяцев аренды уже ценна. Но, как правило, при таких формулировках и сроках теряется коммерческая ценность одностороннего отказа;

— желательно учитывать, чтобы возможность направления самого уведомления об отказе существовала у арендатора и до истечения срока моратория или открытия окна, привязываться надо именно к моменту прекращения договорных отношений, которое не должно наступить в период действия моратория или закрытого «окна»;

— идеальным вариантом использования моратория является возможность отказаться от договора с соблюдением моратория – без применения к арендатору штрафов (или их уменьшение) и с нарушением моратория – но при этом с применением к арендатору штрафов – такая схема позволяет в будущем иметь большее количество коммерческих маневров.

---

Читайте также: Закон, мораль и аренда

---

5. Способ получения уведомления.

Эту часть традиционно считают юридической деталью, не суть важной в работе. Но ровно до тех пор, пока не появляется вопрос, а что делать в случае отказа от получения уведомления, или до тех пор, пока не сорвется закрытие магазина в связи с ненадлежащим уведомлением.

Чтобы избежать таких ситуаций, также нужно учитывать некоторое количество нюансов:

— в первую очередь мы отталкиваемся от порядка уведомления, предусмотренного договора;

— мы в любом случае отправляем уведомление об отказе Почтой России, даже если договором разрешена голубиная почта. На случай спора с арендодателем о факте, дате и времени получения – Почта России снимает с вас лишнее бремя доказывания;

— мы платим аренду юридическому лицу и уведомления об отказе мы направляем юридическому лицу, не в «администрацию ТРЦ», не «начальнику отдела аренды», а строго юридическому лицу, с которым заключен договор аренды;

— мы обязательно проверяем адрес места нахождения юридического лица по данным ИФНС и, если адреса отличаются от тех, что указаны в договоре – мы направляем на все, а моментом уведомления считаем полученное более ранней датой. 

— мы не передаем уведомления «на руки» представителям администрации, не высылаем по электронной почте и тем более не решаем такие вопрос устно. 

Односторонний отказ является одной из самых важных частей сделки. Заключение договора без него – равноценно хождению по минному полю. Заключая договор без возможности закрыть магазин, каждый арендатор должен отдавать себе отчет, что расторжение договора аренды в судебном порядке, даже при явных нарушениях на стороне арендодателя, с высокой долей вероятности будет проходить через суд. 

Даже если по итогу такого суда решение будет вынесено в пользу арендатора, суд - длительный и ресурсозатратный процесс, который по итогу «на руку» только юридическим компаниям, но никак не интересам бизнеса. Гораздо выгодней, удобней, проще озадачиться возможными последствиями сделки до ее заключения. 


У Вас есть вопросы относительного юридического сопровождения договоров аренды, или иных моментов, связанных с ведением бизнеса в ритейле?

Контакты
+7 (965) 334-0905
mailto@retailtrusts.ru

Лада Булавицкая, основатель компании RetailTrust.

Другие статьи эксперта читайте 
в спецпроекте «Голая правда об аренде торговых площадей». 

Реклама ИП  БУЛАВИЦКАЯ ЛАДА ВЛАДИМИРОВНА

erid: 4CQwVszH9pUhqZV4Ls1