Итоги 2016 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы
время публикации: 10:00 16 февраля 2017 года
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга продажи и аренды площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги 2016 года. В минувшем году объем предложения на рынках аренды и продажи продолжил снижение.
Основные выводы
- Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.
- Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке – минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.
- Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении - на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
- Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.
Главный вывод:
На фоне отсутствия серьезных макроэкономических шоков и пересмотра прогнозных показателей в сторону улучшения на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация. Позитивными трендами являются фиксируемый с конца года рост спроса на помещения, снижение уровня вакантности, в том числе и на офисном рынке, и относительная стабилизация цен в долларах. Прогнозы роста экономики остаюсь весьма консервативными, но позволяют сегменту недвижимости готовиться к восстановлению.
_____________
Методика исследования
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения рынка в 2016 году существенно колебался. Без учета месячных колебаний можно заключить о том, что до середины года шло снижение объема предложения, после чего объем предложения несколько вырос.
С декабря 2015 по декабрь 2016 года объем предложения снизился на 13% по количеству, а по общей площади он вырос на 10%, составив 1 609 объектов общей площадью 2 646 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Можно отметить снижение цен на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10%, а долларовых – 20%. Средневзвешенная цена в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или 3 016 $/кв.м. Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22% и составил 495 млрд. руб.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
За 2016 год объем предложения по общей площади вырос на 23% по торговым и на 56% по производственно-складским помещениям и снизился на 18% по офисным и на 51% по помещениям свободного назначения.
Объем предложений в декабре 2016 года составил 305 торговых объектов общей площадью 245 тыс.кв.м., 997 офисных объектов общей площадью 1617 тыс.кв.м., 107 производственно-складских помещений общей площадью 515 тыс.кв.м. и 200 помещений свободного назначения общей площадью 269 тыс.кв.м.
В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2016 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% у производственно-складских помещений. Доля помещений свободного назначения в общем объеме предложения составила 11%, а доля торговых помещений – 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3%, доля торговых помещений выросла на 2%, доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7%, а доля производственно-складских помещений выросла на 8%.
Судя по снижению средней площади объектов офисного и свободного назначения на 29 и 42% с рынка уходят помещения крупных размеров, в то время, как по торговым объектам и производственно-складским помещениям, средние площади которых выросли на 5 и 45% соответственно, ситуация была противоположной.
Ценовые показатели
Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 8% по торговым объектам, 3% - по офисным, 4% - по производственно-складским и 10% - по помещениям свободного назначения.
Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 13%, по производственно-складским помещениям – на 50%, по офисным помещениям снизился на 20%, а по помещениям свободного назначения – на 56%.
Торговая недвижимость
Объем предложения
В декабре 2016 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2015 года выросла на 30%, а за пределами центра - на 23%.
Всего в декабре 2016 года на продажу было выставлено 30 объектов в пределах Садового Кольца и 275 объектов за его пределами суммарной площадью 17 и 228 тыс. кв.м соответственно.
Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 305 объектов общей площадью 245 тыс. кв. м со средней площадью объекта 800 кв. м.
Ценовые показатели
Цена на торговые объекты в центре с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 16% до 720 703 руб./кв.м,, а за пределами Садового Кольца - на 7% до 214 948 руб/.кв.м. Более значительное снижение цен по объектам в центре может быть следствием более значительной ценовой коррекции, так как в 2015 году по объектам в центре наблюдался более существенный рост цен, чем по объектам за его пределами.
Цена по всем торговым помещениям за 2016 год снизилась на 8% до 249 112 руб/кв.м.
Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 9%, а на периферии - на 14%.
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 2016 год по общей площади снизился на 3% и составил 23 тыс.кв.м. В центре общая площадь уменьшилась на 27% до 3 тыс.кв.м, а за пределами выросла на 3% и составила 19 тыс.кв.м.
Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 19% и составила 443 142 руб./кв.м./год. В центре цены выросли на 1% до 1161 727 руб./кв.м./год, а за его пределами, наоборот, снизились на 21% до 313 467 руб./кв.м./год. Как видно по динамике цен, спрос на объекты в центре по сравнению с периферийными получается более высоким, что подтверждает традиционно более высокую инвестиционную привлекательность данных помещений.
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
В развитии рынка аренды на протяжении 2016 года прослеживалось несколько этапов.
- с января по апрель объем предложения изменялся незначительно;
- с апреля по август его уровень снизился;
- с августа по декабрь – вырос.
Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20%.
В декабре 2016 года на рынке было выставлено 2 748 объектов общей площадью 1 572 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:
- с января по июнь средний уровень ставок снизился;
- с июня по декабрь - так же незначительно вырос.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка составила 18 099 руб./кв.м./год, или 291 $/кв.м./год.
Снижение ставки, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, как и цены на рынке продажи, свидетельствует о сохранении негативных тенденций на рынке.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Темпы снижения объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2016 году на рынке аренды составили 14% по торговой недвижимости, 25% - по офисной и 13% - по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади в декабре 2016 года составил: 212 тыс.кв.м. по торговым объектам, 791 тыс.кв.м. – по офисным и 569 тыс.кв.м. – по производственно-складским объектам.
На протяжении 2016 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по производственно-складским – на 10%, в то время как по офисным – выросла на 13%.
Ценовые показатели
Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2015 по декабрь 2016 года выросла на 8% до 32 255 руб./кв.м/год, на офисные – снизилась на 6% до 16 705 руб./кв.м/год, на производственно-складские помещения – на 4% и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по росту арендной ставки, пользовались торговые помещения.
Снижение годовой суммарной арендной платы с декабря 2015 по декабрь 2016 года составило 21% по торговым, 31% - по офисным помещениям и 16% - по производственно-складским помещениям.
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2016 года в центре снизился на 22%, в то время, как за пределами Садового Кольца - на 13%. Снижение по количеству составило 5% и 18% соответственно.
Всего в декабре 2016 года было выставлено 62 объекта суммарной площадью 15 тыс. кв.м в пределах Садового Кольца и 530 объектов площадью 197 тыс. кв.м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 592 объекта общей площадью 212 тыс. кв.м со средней площадью объекта 358 кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по объектам в центре за 2016 год выросла на 19% до 63 771 руб./кв.м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца – на 4% до 28 569 руб./кв.м/год. Судя по более существенному росту ставок, спрос на объекты в центре является более высоким.
Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 17%, а за пределами Садового Кольца - на 22% .
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади снизился на 6%, в т.ч. в центре - на 37%, а за его пределами вырос на 1% и составил 31 объект общей площадью 8 тыс.кв.м. в центре и 206 объектов площадью 53 тыс.кв.м. за его пределами.
Cредняя арендная ставка за 12 месяцев выросла на 1% до 37 378 руб./кв.м/год, при этом в центре она увеличилась на 22% до 74 192 руб./кв.м/год,, а за его пределами снизилась на 4% до 31 838 руб./кв.м/год.
0
Читайте также
Последние новости
Самое популярное
-
Что ожидать от маркетплейсов в 2025 году: на чем сконцентрируются крупнейшие тор...
-
Оформление доставки в косметических интернет-магазинах в 2025 году (разбор ошибо...
-
Тонкости фармацевтического маркетинга: о чем важно помнить, продвигая лекарствен...
-
Объединённые Арабские Эмираты: что делает страну «оазисом» для российского бизне...
-
Всё, везде и сразу: по каким законам развивается многофункциональный (гибридный)...
