Обзор основных ошибок при строительстве объектов Light Industrial: как избежать фатальных просчетов

Однако вместе с количеством проектов растет и число неудачных кейсов, которые не достигают ни экономических, ни эксплуатационных целей. Успешный проект в этом сегменте — это не просто коробка под крышей, а сложный продукт, требующий глубокого понимания рынка, точного планирования и грамотного управления. 

Рассмотрим ключевые ошибки девелоперов и пути их избежать. Рассказывает Горелко Дарья Николаевна, Генеральный директор ООО «ПАРСК».

Актуальность и подводные камни сегмента

Растущий интерес к Light Industrial — это ответ на запрос малого и среднего бизнеса, которому не подходят гигантские площади классических логистических парков, но критически важны качественные инженерные системы, высокая транспортная доступность и возможность адаптировать пространство под специфические нужды — от небольшого цеха до show-room. Однако именно эта кажущаяся «простота» формата и становится ловушкой для многих девелоперов, ведущей к фатальным просчетам.

Ошибка 1: Копирование без анализа

Самая распространенная ошибка на старте — строительство по принципу «копируем успешный проект». Девелопер, видя востребованность объекта-образца, переносит его планировку, продуктовую линейку и концепцию на новую площадку, не проводя глубокого маркетингового исследования. Но каждый рынок уникален. То, что работает в промзоне с развитой инфраструктурой, обречено на провал в «чистом поле». 

Самая же частая ошибка при входе в сегмент — пренебрежение подготовительными этапами. Недостаточное внимание к исходно-разрешительной документации, а также позднее подключение к проекту генерального подрядчика и службы эксплуатации неминуемо ведет к переделкам, срыву сроков и удорожанию проекта.

Количество новых складов в регионах России стало максимальным за всю историю рынка

Ошибка 2: Просчеты в локации и инфраструктуре

Выбор локации по остаточному принципу, исходя лишь из низкой цены «сотки», — верный путь к созданию проекта-«одиночки», который будет годами простаивать пустым. 

Помимо стоимости земли, критически важны логистическая доступность: близость к магистралям, развязкам, выездам из города. Проект должен быть интегрирован в городскую или пригородную среду через наличие общественного транспорта (для сотрудников) и социальной инфраструктуры (кафе, магазины, медцентры). Необходимо учитывать инженерно-геологические условия. Вертикальная планировка участка и результаты геологических изысканий — это то, что необходимо запрашивать у собственника или исследовать самостоятельно до покупки земли. Игнорирование этого этапа может привести к колоссальным незапланированным расходам на фундамент и инженерную подготовку территории.


@Freepik (лицензия INV-C-2024-8250540)

Ошибка 3: Неправильная продуктовая линейка

Дисбаланс в соотношении небольших (до 500 м²) и средних (до 2000 м²) юнитов — частая проблема. Слишком много крупных блоков в локации, ориентированной на малый бизнес, приведут к длительной заполняемости. Ключ к успеху — верно составленный портрет целевого арендатора в конкретной локации. 

Современным трендом является проектирование универсальных помещений, которые можно как объединить, так и разделить с помощью легких конструкций (ЛСТК, сэндвич-панели) без масштабной реконструкции. Это позволяет гибко реагировать на запросы рынка.

---

Читайте также: Риск-инжиниринг: как минимизировать потери и повысить прибыль своего бизнеса на примере складов

---

Ошибка 4: Экономия на проектировании и инженерии

Главное отличие Light Industrial от классического BigBox — в заданных параметрах здания: высоте, конструктивной схеме, нагрузке на плиту, но прежде всего — в сложности инженерных систем. Игнорирование специфики формата, такой как большое количество «мокрых точек», разветвленная сеть вентканалов и частые перепланировки, ведет к неработоспособности объекта. Однако есть сфера, где экономия недопустима в принципе — это пожарная безопасность, пути эвакуации и системы пожаротушения. Последствия такой «оптимизации» — полная потеря производства, капитала и, что самое страшное, человеческих жизней.

Ошибка 5: Отсутствие концепции сервиса и управления

Многие девелоперы ошибочно полагают, что построить здание — это 90% успеха. На самом деле, все только начинается после сдачи объекта в эксплуатацию. В борьбе за высококвалифицированных специалистов работодатели делают выбор в пользу ухоженных, безопасных и комфортных комплексов. Задача управляющей компании — не просто собирать арендную плату, а постоянно совершенствовать объект: проводить капремонты мест общего пользования, содержать парковки, ухаживать за территорией, обеспечивать безопасность. Проект, управление которым пущено на самотек, быстро теряет в качестве и привлекательности.

Стратегия успеха: маркетинг и специфика работы

Успех проекта в сегменте Light Industrial — это результат системного подхода на всех этапах: от выбора земельного участка и проектирования до управления и последующего сервиса. Избегая пяти ключевых ошибок — слепого копирования, неверной локации, дисбаланса продукта, экономии на инженерии и безопасности, а также пренебрежения управлением — девелопер создает не просто здание, а востребованную экосистему для бизнеса, которая будет приносить стабильный доход долгие годы.

Избежать долгой раскрутки и низкой заполняемости помогает ранний старт маркетинга. Начинать продажи и предварительные переговоры с арендаторами следует уже на стадиях получения разрешительной документации и завершения «нулевого» цикла. Это не только ускоряет возврат инвестиций, но и позволяет гибко корректировать продукт под реальный спрос.

Особенно опасно, когда девелоперы жилья, вынужденные строить объекты МПТ, переносят в Light Industrial логику жилых проектов. Эти два формата радикально отличаются по нагрузкам на перекрытия, наполняемости и сложности инженерных систем (вентиляция, электроснабжение). Попытка сэкономить на создании отдельной квалифицированной команды для промышленного объекта неминуемо ведет к фатальным техническим и эксплуатационным просчетам.

Горелко Дарья Николаевна, 
генеральный директор ООО «ПАРСК».

Для NEW RETAIL