Обзор рынка аренды Москвы: итоги декабря 2016 года

В декабре 2016 г. в аренду предлагалось 2748 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 572 тыс. кв.м. Объем предложения по количеству вырос на 1%, а по общей площади снизился на 12%.

Средняя арендная ставка  за месяц выросла на 6% и составила 18 099 руб./кв.м/год. Курс доллара в декабре уменьшился на 2,5%, поэтому в долларовом эквиваленте ставка выросла на  3,5% и составила 292$/кв.м/год. За год, с декабря 2015 года  рублевые  ставки снизились на 2%, а долларовые –  на 9%. 

Тот факт, что ставки в декабре повысились как в долларах, так и в рублях, свидетельствует о некотором росте спроса, однако пока рост этот является умеренным. Учитывая, что за год ставки снизились, можно заключить о том, что негативные тенденции на рынке пока преобладают.

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	2 748	22,245	1 572	0,57	18 099
к ноябрю 2016	+ 1%	− 9%	− 12%	− 13%	+ 6%
к декабрю 2015	− 17%	− 27%	− 20%	− 4%	− 2%

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (14%). 

В декабре 2016 г. на рынке экспонировалось 592 объекта общей площадью 212 тыс.кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов выросло на 12%, а их общая площадь - на 26%. 

Из указанных объектов в центре  экспонировалось 62 объекта общей площадью 15 тыс.кв.м, что на 38% по количеству и на 10% по общей площади выше показателей предыдущего месяца. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц выросла на 13% и составила 63 771 руб./кв.м/год, при этом по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц, ставки снизились на 4%. Рост ставок был обусловлен, в частности, выходом на рынок ряда дорогих объектов - на ул.Б.Никитская (137 кв.м, 122 182 руб./кв.м/год), на ул.Б.Бронная (66 кв.м, 125 561 руб./кв.м/год  и 154 кв.м, 155 541 руб./кв.м/год) и на ул.М.Бронная (367 кв.м, 138 000 руб./кв.м/год). 

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в декабре 2016 г. возросло на 10%, а их общая площадь - на 27%.  Объем предложения составил 530 объектов общей площадью 197 тыс.кв.м. Средняя ставка за месяц выросла на 6% и составила  28569 руб./кв.м/год. При этом ставка на объекты, которые экспонируются уже давно, практически не изменилась, а доля объектов со ставками выше 40 000руб./кв.м/год выросла с 15% до 18%.

Судя по более значительному росту ставок по объектам в центре, спрос на них выше, чем по объектам за пределами Садового Кольца.

Торговые	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	592	5,043	212	0,36	32 256
к ноябрю 2016	+ 12%	+ 23%	+ 26%	+ 13%	+ 10%
к декабрю 2015	− 17%	− 21%	− 14%	+ 4%	+ 8%

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	62	0,836	15	0,24	63 771
к ноябрю 2016	+ 38%	+ 37%	+ 10%	− 20%	+ 13%
к декабрю 2015	− 5%	− 17%	− 22%	− 18%	+ 19%

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка,  руб./кв.м/год
значение	530	4,207	197	0,37	28 569
к ноябрю 2016	+ 10%	+ 21%	+ 27%	+ 16%	+ 6%
к декабрю 2015	− 18%	− 22%	− 13%	+ 6%	+ 4%

Объем предложения торговых помещений формата street-retail в декабре 2016 г. по количеству вырос на 6%, а по общей площади - на 4%. Всего экспонировалось 237 объектов площадью 60 тыс.кв.м., из них 31 объект предлагался в центре и 206 объектов – за его пределами. 

Объем предложения в центре за месяц по количеству вырос на 35%, а по общей площади  снизился на 4%. Средняя ставка аренды выросла на 14% и составила 74 192 руб./кв.м/год, при этом ставка по помещениям, экспонируемым уже давно, уменьшилась на 2%. Рост ставок был связан с выходом на рынок ряда таких дорогих объектов как на ул. Кузнецкий мост (109 кв.м, 110 000 руб./кв.м/год), ул. Арбат (200 кв.м, 114 000 руб./кв.м/год), ул. Б. Никитская (137 кв.м, 122 182 руб./кв.м/год), на ул.Б.Бронная (66 кв.м, 125 561 руб./кв.м/год  и 154 кв.м, 155 541 руб./кв.м/год).

Объем предложения торговых помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца за месяц по количеству вырос на 3%, а по общей площади на 5%. Средняя арендная ставка выросла на 5% и составила 31 838 руб./кв.м/год. Ставка по объектам, которые выставляются уже давно, снизилась на 3%, а доля дорогих объектов со ставками выше 40 000 руб./кв.м/год в общем объеме предложения сократилась с 18% до 22%. 

Street-retail	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	237	1 857	60	0,25	37 378
к ноябрю 2016	+ 6%	+ 15%	+ 4%	− 3%	+ 13%
к декабрю 2015	− 7%	− 20%	− 6%	+ 1%	+ 1%

Street-retail внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	31	481	8	0,24	74 192
к ноябрю 2016	+ 35%	+ 29%	− 4%	− 29%	+ 14%
к декабрю 2015	− 16%	− 35%	− 37%	− 25%	+ 22%

Street-retail вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	206	1 377	53	0,26	31 838
к ноябрю 2016	+ 3%	+ 10%	+ 5%	+ 2%	+ 8%
к декабрю 2015	− 6%	− 13%	+ 1%	+ 7%	− 4%

 

В декабре 2016 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству  не изменился, а по общей площади снизился на 11% и составил 1633 объекта общей площадью 791 тыс.кв.м. 

За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 4%, а их общая площадь - на 7%. Средняя арендная ставка выросла на 4% и составила 25 569 руб./кв.м/год, в частности, за счет выхода в декабре таких дорогих объектов как на Староконюшенном пер.(81 кв.м, 51 900 руб./кв.м) и на Спиридоновской ул. (640 кв.м, 60 100 руб./кв.м).

Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству уменьшился на 1%, а по общей площади – на 13%. Средняя ставка снизилась на 1% и составила  15 178 руб./кв.м/год.

Судя по динамике ставок как за месяц, так и за год, спрос на объекты в центре несколько выше спроса на помещения за его пределами.

Офисные	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	1 633	13,640	791	0,48	16 705
к ноябрю 2016	0%	− 13%	− 11%	− 11%	+ 0%
к декабрю 2015	− 20%	− 31%	− 25%	− 7%	− 6%

Офисные внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	240	2,528	103	0,43	25 569
к ноябрю 2016	+ 4%	+ 6%	+ 7%	+ 3%	+ 4%
к декабрю 2015	− 25%	− 45%	− 38%	− 18%	− 2%

Офисные вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	1 393	11,112	689	0,49	15 178
к ноябрю 2016	− 1%	− 16%	− 13%	− 13%	− 1%
к декабрю 2015	− 19%	− 27%	− 23%	− 5%	− 6%

Объем предложения производственно-складских объектов в декабре  2016 г. составил 523 объекта общей площадью 569 тыс. кв.м. По сравнению с ноябрем он снизился на 5% по количеству и на 22% по общей площади. 

Средняя ставка в декабре уменьшилась на 1% и составила  6 425 руб./кв.м/год. 

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	523	3,562	569	1,09	6 425
к ноябрю 2016	− 5%	− 25%	− 22%	− 19%	− 1%
к декабрю 2015	− 5%	− 16%	− 13%	− 9%	− 4%