Перенос ввода пяти торговых центров в Москве и его последствия: прогноз NF Group

Обеспеченность населения качественными торговыми площадями в Москве по итогам первых шести месяцев 2023 года составляет 595 кв. м/1 000 жителей, что сопоставимо с данными на конец 2022 года. 

К концу этого года прогнозируется ее увеличение в Новомосковском административном округе: она составит 1 047 кв. м/1 000 человек (+6%) за счет ввода ТЦ «Прокшино» и ТЦ «Лайнер». Доля свободных площадей в качественных торговых центрах Москвы снизилась до 12,2% (-3,4 п. п. по сравнению с итогами 2022 года). Такой результат связан с рядом факторов: активная экспансия российских ретейлеров на площадях, ранее занятых международными брендами, проведение перепланировок ряда крупных площадок – деление на более мелкие лоты, и начало работы новых зарубежных ретейлеров.

В первом полугодии 2023 года единственным открытым торговым центром стал «Митино парк», арендопригодная площадь которого составляет 27 000 кв. м. Объем нового предложения уменьшился на 29% по сравнению с показателем за аналогичный период 2022 года, в течение которого произошел ввод в эксплуатацию трех объектов – ТЦ Discovery (17 500 кв. м), ТЦ «Нагорный» (12 000 кв. м) и ТЦ «Байконур» (8 600 кв. м). По данным на начало июля 2023 года завершено строительство трех торговых центров микрорайонного формата – ТЦ «Планета» (4 700 кв. м), ТЦ «Кувшинка» (5 300 кв. м), а также ТЦ «Звездный» (5 300 кв. м).  Их ввод ожидается до конца 2023 года.

Торговые центры, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2023 года 
и планируемые к вводу до конца 2023 года, Москва


Источник: NF Group Research

По итогам 2023 года ожидается ввод в эксплуатацию 12 качественных торговых центров. Их суммарная арендопригодная площадь составляет 130 000 кв. м. При условии реализации всех заявленных проектов объем нового предложения будет превышать показатель прошлого года на 5%. Однако планы девелоперов могут продолжить меняться. На конец первого полугодия 2023 года перенесенный ввод составил 49 000 кв. м (примерно 28% от анонсированного строительства на начало года).

Динамика ввода новых торговых центров и доли вакантных площадей, Москва


Источник: NF Group Research

На столичном рынке уже более пяти лет существует тренд на строительство торговых центров микрорайонного и районного форматов, что связано с рядом факторов.
 
Во-первых, в Москве отсутствуют земельные участки, в полной мере подходящие для девелопмента крупноформатных торговых центров. Во-вторых, ряд административных округов столицы уже перенасыщен торговыми площадями. В-третьих, изменились потребительские привычки горожан, модель поведения стала более рациональной. Люди стали посещать торговые центры в максимальной близости от дома с целью покупки товаров первой необходимости. В-четвертых, увеличивается доля e-commerce, что оказывает влияние на изменение форматов якорных арендаторов в сторону сокращения площадей у и фокус брендов на омниканальность. В-пятых, в столице активно ведется программа комплексного развития территорий за пределами зоны ТТК и МКАД, по которой застройщикам предоставляется льгота на ВРИ под строительство объектов коммерческой недвижимости, где будут работать новые жители.

Рост строительства районных торговых центров также связан с реализацией проектов компанией ADG Group. 40% от ввода, прогнозируемого на 2023 год, приходится на ADG Group – российского девелопера, занимающегося реконструкциями советских кинотеатров под торгово-развлекательные центры районного и микрорайонного форматов. В целом, весь объем торговых площадей, запланированных к вводу в этом году, является результатом деятельности российских девелоперов.

Структура торговых центров, введенных в эксплуатацию (тыс. кв. м), Москва


Источник: NF Group Research

Структура рынка меняется и в рамках владельцев недвижимости. Продолжается череда продаж активов иностранных собственников, уходящих из России. Возросший интерес инвесторов к сектору торговых центров связан с форсированным выходом иностранцев из активов. За прошедшее полугодие были проведены инвестиционные сделки по торговым центрам Москвы общей площадью 507 000 кв. м.

Обеспеченность населения качественными торговыми площадями в Москве по итогам первого полугодия 2023 года составляет 595 кв. м/1 000 жителей. К концу 2023 года прогнозируется увеличение обеспеченности населения торговыми площадями в Новомосковском АО, которая составит 1 047 кв. м/1 000 человек (+6%) за счет ввода ТЦ «Прокшино» (8 000 кв. м) и ТЦ «Лайнер» (10 500 кв. м). В сравнении с Новой Москвой рост обеспеченности в «Старой Москве» достигается сложнее, например, в Западном АО данный показатель может достигнуть только 733 кв. м/1 000 человек (+4%) несмотря на то, что в его пределах ко вводу планируются 35 200 кв. м торговых площадей. Такие различия в динамике связаны с плотностью населения, численность которого в ЗАО в 4,6 раза превышает этот показатель в НАО.

Обеспеченность площадями в торговых центрах на 1 000 жителей, кв. м, Москва


Источник: NF Group Research

В условиях сдержанного ввода торговых объектов в совокупности с активным жилым строительством, а значит увеличением численности населения, в ближайшее время на московском рынке может сформироваться проблема нехватки качественных торговых центров для реализации новых концепций ретейлеров.

По итогам первого полугодия 2023 года доля свободных площадей в качественных торговых центрах Москвы снизилась до 12,2% (-3,4 п. п. по сравнению с итогами 2022 года). Такой результат связан с рядом факторов: активной экспансией российских ретейлеров на площадях, ранее занятых международными брендами (Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Lady&Gentleman City, Lime), проведением перепланировок ряда крупных площадок – деление на более мелкие лоты, и началом работы новых зарубежных ретейлеров.

Следует отметить, что в Москве также существует доля скрытой вакантности: это помещения, занимаемые Adidas и Decathlon, работа которых временно приостановлена. Аналогичная ситуация складывается и в регионах. 

За существующим высоким уровнем вакантности стоит совокупность факторов. Во-первых, собственники площадок в некоторых ключевых торговых центрах удерживают лоты в ожидании наиболее привлекательного арендатора, который будет иметь уникальную концепцию, охватывать широкую целевую аудиторию и гарантировать высокий товарооборот. Во-вторых, 2,6% вакантности приходится на помещения, ранее занимаемые IKEA в суперрегиональных торговых центрах Москвы (в абсолютных значениях – 138 000 кв. м). Тем не менее на конец первого полугодия 2023 года подписан весомый объем договоров, который позволит расшириться многим российским ретейлерам уже в третьем квартале. Так, в начале июля произошло открытие Gloria Jeans в ТРЦ «Афимолл», «Щелковский» и «Хорошо!».

К концу 2023 года прогнозируется снижение доли свободных площадей до уровня, характерного для допандемийного периода (2019 год).

---

Читайте также: NF Group: в 16 общественных пространствах Санкт-Петербурга свободно только 3,8% коммерческих площадей

---

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «Несмотря на то, что рынок постепенно восстанавливается, девелоперская активность по-прежнему остается зависимой от внешних факторов, а между тем тренд на сдержанный ввод только укрепляет позиции. Таким образом, объем новых открытий, который можно ожидать по итогам 2023 года, составляет 130 000 кв. м, что на 5% выше, чем в 2022 году. Тем не менее объем нового предложения не удовлетворяет активность арендаторов, которым требуются качественные торговые объекты. Пик доли вакантности в торговых центрах пройден, далее прогнозируется снижение до значений допандемийного 2019 года».  

NEW RETAIL