Уроки кризисов: как арендодателю улучшить договоры аренды?

И хотя никакой договор (в том числе и договор аренды) не может предусмотреть все возможные обстоятельства и риски, тем не менее, стороны должны стремиться адаптировать договоры под общие условия бизнес-среды.

В настоящей статье Валентин Бородин, партнер, руководитель практики недвижимости международной юридической фирмы HERES LEGAL, рассматривает несколько проблемных вопросов, с которыми массово сталкивались арендодатели коммерческой недвижимости в нелегкие 2020-2022 годы и которые целесообразно урегулировать в договорах аренды, чтобы снова не наступить на те же «грабли».

Процент с оборота как переменная часть арендной платы

Как показал опыт 2020-2022 года, использование процента с оборота арендатора в качестве одной из переменных частей арендной платы, при всей своей гибкости, может нести и существенные риски. 

Эти (казавшиеся ранее исключительно маловероятными) риски массово реализовались в период пандемии и СВО, когда самые надежные иностранные арендаторы стали приостанавливать или прекращать свою торговую деятельность в арендованных помещениях по причинам, не зависящим напрямую от бизнеса (пандемия, санкции, политическая позиция иностранного менеджмента арендатора).

В такой ситуации, даже если все остальные условия договора аренды арендатор продолжает соблюдать (в том числе оплачивать постоянную часть арендной платы), нулевой оборот арендатора влечет существенные убытки для арендодателя, изначально ориентировавшегося на нормальное функционирование торговых точек.

Учитывая ситуацию, в настоящее время в договорах арендодателям в договорах аренды целесообразно:

— либо вообще отказаться от процента с оборота при расчетах арендной платы;

— либо предусматривать нижнее пороговое значение для процента с оборота, которое может быть зафиксировано в качестве постоянной части арендной платы.

Иными словами, процент с оборота должен перестать быть чистой переменной частью, а «гибридизироваться»: при обороте ниже суммы «х» арендная плата составляет фиксированную сумму «у», при обороте свыше суммы «х» арендная плата будет составлять «у+z», где “z” будет рассчитываться как процент с оборота, превышающий «х».

Прекращение деятельности арендатора как основание прекращения договора

Прекращение деятельности арендаторами по «политическим мотивам», при соблюдении иных условий договоров аренды, вызвало еще одну юридическую проблему. Многие арендодатели оказались в ситуации, когда их явно не устраивает картина «погасших витрин» в торговом центре, а юридические основания для прекращения аренды отсутствуют.

Здесь стоит отметить, что Гражданский кодекс не предусматривает прекращение деятельности арендатора в качестве специального основания для одностороннего расторжения договора аренды. Когда, после 24 февраля 2022 года, приостановка арендаторами деятельности приобрела массовый характер, законодатель отреагировал на данную проблему путем принятия Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ, однако, условия применения этого закона были специально ограничены во времени и преимущественно направлены на договоры с участием арендаторов из «недружественных стран». 

Во всех остальных случаях, сторонам следует руководствоваться общей нормой ст. 450 Гражданского кодекса, согласно которой стороны могут сами предусмотреть в договоре специальные основания для расторжения или прекращения договора в одностороннем порядке.

Учитывая изложенное, можно порекомендовать арендодателям тщательно подходить к проработке условий договоров аренды и в обязательном порядке предусматривать право арендодателя расторгнуть договор в случае приостановления деятельности арендатором, а также детально описывать процедуру такого расторжения. Такие условия, безусловно, помогут защитить интересы арендодателя в период высокой непредсказуемости рыночной среды.

Обстоятельства непреодолимой силы («форс-мажор»)

Три последних года стали периодом постоянного «форс-мажора», когда возникли и материализовались по-настоящему чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, нарушившие нормальный гражданский оборот.

В этих условиях закономерным стал вопрос, стоит ли в договоре конкретизировать перечень и правовые последствия обстоятельств непреодолимой силы (ст. 401 ГК РФ)?

На наш взгляд, арендодателю стоит занять в данном вопросе активную позицию и включать в договоры аренды развернутые положения, касающиеся обстоятельств непреодолимой силы. 

При этом сконцентрировать внимание следует на процедурных аспектах, а именно предусмотреть:

— точный порядок удостоверения обстоятельств непреодолимой силы, 

— точную процедуру и сроки уведомления другой стороны о наступлении обстоятельств непреодолимой силы

— описание правовых последствий наступившего обстоятельства непреодолимой силы для договора.

Что же касается точного перечня обстоятельств непреодолимой силы, то, как показал опыт последних трех лет, предусмотреть все «форс-мажорные» обстоятельства не предоставляется возможным. 

Существенное изменение обстоятельств, как основание для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ, одним из оснований для изменения или расторжения договора (в том числе договора аренды) может являться так называемое «существенное изменение обстоятельств», из которых стороны исходили при заключении договора.

Следует отметить, что данная норма не является императивной, то есть стороны вправе включить в договор условие о неприменимости к конкретному договору данного основания для изменения и расторжения договора.

Учитывая то, что нормы ст. 451 Гражданского кодекса являются оценочными и расторжение договора по этому основанию осуществляется в судебном порядке, мы полагаем правильным рекомендовать включать в договоры аренды условие о неприменении ст. 451 Гражданского кодекса.

В условиях постоянной нестабильности и неопределенности рыночной среды, такой подход снизит риск одностороннего расторжения договора арендатором в случаях, не соответствующих интересам арендодателя.

---

Читайте также: Проверка контрагента по 14 признакам: как не заключить сделку с потенциальным банкротом

---

Общие рекомендации

Подводя итог, мы рекомендуем арендодателям критически проанализировать условия действующих договоров аренды, а также форм договоров, которые используются для заключения новых договоров аренды.

На практике именно арендодатели обычно разрабатывают формы договоров аренды и поэтому именно арендодателям следует занять детально проработать или включить перечисленные выше в настоящей статье положения, что адаптировать договоры аренды под существенно изменившиеся условия рынка коммерческой недвижимости.

Валентин Бородин, 
партнер, руководитель практики недвижимости международной юридической фирмы HERES LEGAL.

Для NEW RETAIL