RRG: III Консенсус-прогноз – итоги второго квартала 2017 года
время публикации: 10:00 11 августа 2017 года
В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей за 2 кв.2017 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.
Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.
По итогам 2 кв. 2017 года отклонение только по 5-ти фактическим показателям из 17-ти превысило 10%. Самый точный прогноз был дан по показателю цена барреля нефти. Точность прогноза в данном случае составила 0,1%. По средней ставке аренды в целом по рынку различие прогноза и факта оказалось равно 1,3%.
Максимальное отличие между прогнозными и фактическими значениями наблюдалось по уровню вакантных площадей класса А – 24,9%. Прогноз по средневзвешенной цене торговой недвижимости превысил факт на 19,0%, а по цене коммерческой недвижимости в целом – 19,2%.
Макроэкономика
Различие по стоимости барреля нефти составило 0,1% (47,7 долларов за баррель). Индекс ММВБ был предсказан с погрешностью 5,1% (1 959 – прогноз и 1 863 – факт). Прогноз курса доллара (67,5 рублей) оказался на 16,6% выше фактического (57,9), а прогнозный курс евро (75,9 рублей) больше фактического (65,1) на 21,1%.
Торговая недвижимость
Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 19,0% (286 166 рублей за кв.м – прогноз, 240 502 рублей за кв. метр – факт). Разница между фактической (1 042 581 руб./кв.м) и прогнозной (979 356 руб./кв. м) ценой 1 кв.м стрит-ритейла в пределах Садового кольца составила 6,5%.
Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 3,7% меньше фактической (30 239 и 31 402 руб./кв.м/год). Расхождение в сегменте стрит-ритейла центра Москвы между фактическими (63 365 руб./кв.м/год) и прогнозными данными (69 439 руб./кв.м/год) составило 8,7%.
Офисная недвижимость
В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 7,8% превзошли факт (225 941 и 210 190 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался ниже факта на 2,3% (411 687 и 421 440 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 6,6% выше факта (31 621 рублей за кв. метр в год – прогноз, 29 650 рублей – факт), а в классе В на 4,3% (14 838 и 15 500 руб./кв.м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 24,9%, а в классе В - 6,8%
Жилая недвижимость
В сегменте жилья эконом-класса средняя цена квадратного метра расхождение прогноза и факта составило лишь 7,5% (196 589 руб/кв.м – прогноз, 182 855 руб/кв.м – факт).
Самые точные эксперты
Среди участников прогноза по итогам 2 квартала 2017 года наиболее точный прогноз оказался у Горшенина А. (отклонение – 8,3%), на втором месте – Суздалев А. (отклонение – 9,6%) и на третьем - Рашевец С. (отклонение – 10,0%).
По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Горшенин А., с тремя – Шибаев А. и Каминский В., с двумя – Галеев А., Михайлов А.
Проект Консенсус-прогноз реализуется при поддержке информационных спонсоров:
Генеральный партнер – РИА Недвижимость
Генеральный интернет-партнер - Arendator.ru
Генеральные информационные партнеры – журнал «МОЛЛ» и журнал CRE
Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров
Деловой информационный партнер – РГУД
Интернет-партнеры: Retailer.ru, NewRetail.ru, ShopAndMall.ru, CRE.ru, ComEstate.ru, Urbanus.ru
Таблицы
Динамика прогнозных показателей
| Консенсус-прогноз | Квартал | Прирост, % | ||
| № | Показатель | 1 кв. 2017 | 2 кв. 2017 | 1-2 кв. 2017 |
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м | 214 096 | 213 410 | -0,3% |
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м | 287 605 | 286 166 | -0,5% |
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м | 1 033 891 | 1 042 581 | 0,8% |
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м | 227 439 | 225 941 | -0,7% |
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м | 416 390 | 411 687 | -1,1% |
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год | 18 876 | 18 812 | -0,3% |
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год | 30 316 | 30 239 | -0,3% |
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год | 63 401 | 63 365 | -0,1% |
| 9 | Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м | 195 342 | 196 589 | 0,6% |
| 10 | Курс рубль/доллар США | 67 | 68 | 0,2% |
| 11 | Курс рубль/евро | 76 | 76 | 0,1% |
| 12 | Цена барелля нефти Brent, дол. | 48 | 48 | -0,4% |
| 13 | Индекс ММВБ | 1 946 | 1 959 | 0,6% |
| 14 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 27 | 26 | -1,7% |
| 15 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 16 | 16 | -1,4% |
| 16 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 31 488 | 31 621 | 0,4% |
| 17 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 14 681 | 14 838 | 1,1% |
Динамика фактических показателей
| Факт | Квартал | Прирост, % | ||
| № | Показатель | 1 кв. 2017 | 2 кв. 2017 | 1-2 кв. 2017 |
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м | 182 691 | 178 981 | -2,0% |
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м | 222 546 | 240 502 | 8,1% |
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м | 1 121 281 | 979 356 | -12,7% |
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м | 211 064 | 210 190 | -0,4% |
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м | 427 130 | 421 440 | -1,3% |
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год | 18 473 | 18 576 | 0,6% |
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год | 30 724 | 31 402 | 2,2% |
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год | 61 676 | 69 439 | 12,6% |
| 9 | Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м | 188 600 | 182 855 | -3,0% |
| 10 | Курс рубль/доллар США | 59 | 58 | -1,2% |
| 11 | Курс рубль/евро | 63 | 65 | 4,0% |
| 12 | Цена барелля нефти Brent, дол. | 53 | 48 | -9,5% |
| 13 | Индекс ММВБ | 2 027 | 1 863 | -8,1% |
| 14 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 20 | 21 | 5,6% |
| 15 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 13 | 15 | 10,6% |
| 16 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 27 406 | 29 650 | 8,2% |
| 17 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 13 703 | 15 500 | 13,1% |
Отклонения прогнозных показателей от фактических
| № | Показатель | Консенсус-прогноз 2 кв. 2017 | Факт 2 кв. 2017 | Отклонение прогноза от факта, % |
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м | 213 410 | 178 981 | 19,2% |
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м | 286 166 | 240 502 | 19,0% |
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м | 1 042 581 | 979 356 | 6,5% |
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м | 225 941 | 210 190 | 7,5% |
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м | 411 687 | 421 440 | -2,3% |
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год | 18 812 | 18 576 | 1,3% |
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год | 30 239 | 31 402 | -3,7% |
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год | 63 365 | 69 439 | -8,7% |
| 9 | Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м | 196 589 | 182 855 | 7,5% |
| 10 | Курс рубль/доллар США | 67,5 | 57,9 | 16,6% |
| 11 | Курс рубль/евро | 75,9 | 65,1 | 16,5% |
| 12 | Цена барелля нефти Brent, дол. | 47,7 | 47,7 | -0,1% |
| 13 | Индекс ММВБ | 1 959 | 1 863 | 5,1% |
| 14 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 26,1 | 20,9 | 24,9% |
| 15 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 15,6 | 14,6 | 6,8% |
| 16 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 31 621 | 29 650 | 6,6% |
| 17 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 14 838 | 15 500 | -4,3% |
*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.
Графики
0
