Торговая недвижимость Москвы в I квартале 2023 года: предложение, вакансии, ставки и тенденции

По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам первых трех месяцев 2023 года ввод торговых площадей в Москве составил 27 тыс. кв. м (GLA), что на 54,3% больше, чем за соответствующий период 2022 года. Всего за I квартал на рынке состоялось одно техническое открытие торгового комплекса.
 
Средний уровень вакантности в торговых центрах Москвы увеличился на 1,2 п. п. в годовой динамике, составив 14,5%. Максимальные базовые ставки аренды в ТЦ Москвы приходятся на помещения в зоне фуд-кортов и «островной» торговли в действующих крупных объектах с высоким трафиком и достигают 180 тыс. руб./кв. м/год, в районных – до 100 тыс. руб./кв. м/год. 

К концу 2023 года, согласно заявленным планам девелоперов, объем нового ввода в Москве может составить 176,6 тыс. кв. м торговых площадей: таким образом, планируемый ввод окажется на 42,8% выше показателя 2022 года. Однако в течение года существует вероятность корректировки даты ввода некоторых новых проектов, анонсированных к открытию в 2023 году. 

Предложение

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «В I квартале 2023 года продолжился процесс оптимизации части магазинов и уход некоторых крупных иностранных компаний, что говорит о незавершенном процессе перестройки рынка. Между тем, мы наблюдаем в некоторых показателях первые позитивные изменения, которые свидетельствует о постепенном восстановлении сегмента».

В I квартале 2023 года было зафиксировано техническое открытие одного торгового объекта – МФК «Митино Парк» (GLA: 27 тыс. кв. м), а также были завершены работы по строительству в ТЦ «Планета», однако открытие планируется в следующем квартале. Официальное открытие «Митино Парк» планируется во II квартале 2023 г. Остальные торговые объекты, заявленные к вводу в 2023 году, перенесли сроки открытий на другие даты. Объем нового предложения продемонстрировал позитивную динамику по сравнению с показателями I квартала 2022 года (+54,3%).

С учетом небольшого объема нового предложения показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями изменился незначительно относительно предыдущего квартала и составляет 582 кв. м на 1 000 человек.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей, Москва

Источник: NF Group Research

Среди административных округов Старой Москвы наиболее обеспеченными остаются Центральный, Южный и Северный. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (985 кв. м/1 000 человек), что обусловлено небольшой численностью населения (300,4 тыс. человек). С начала 2023 года прирост был зафиксирован в Северо-Западном АО (+5,4%) за счет технического открытия МФК «Митино Парк». 

В перспективе ближайших пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров преимущественно районных и окружных форматов или в составе многофункциональных комплексов.

Обеспеченность торговыми площадями на 1 000 жителей, кв. м, Москва

Источник: NF Group Research

Торговые центры, открывшиеся в I кв. 2023 г., Москва

Источник: NF Group Research

Вакансия

В I квартале 2023 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился на 1,2 п. п. в годовой динамике и составил 14,5%. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек ретейлеров, столкнувшихся с негативным влиянием пандемии и февральских событий и уходом международных брендов, занимавших большие площадки в крупных торговых объектах столицы. 

Несмотря на это, пустующие помещения постепенно начинают заполняться новыми арендаторами, что сдерживает выход большого числа вакантных площадей на рынок. По сравнению с предыдущим кварталом показатель снизился на 1,1 п. п. Один из способов заполнения крупных блоков, которые чаще всего высвобождаются, – деление помещений с целью оптимизации форматов и диверсификации рисков.

Коммерческие условия

С марта 2022 года ставки аренды на помещения в торговых центрах претерпели изменения под влиянием геополитической ситуации и продемонстрировали динамику в зависимости от формата объекта. Однако тренд на рост арендных ставок не наблюдался. На рынке заключались единичные сделки по более высоким ставкам на площадки с отделкой, которые ранее были заняты международными брендами. Помещения без отделки пользовались наименьшим спросом у ретейлеров в связи с дополнительными затратами на ремонт.

Максимальные базовые ставки аренды приходились на помещения в зоне фуд-корта и «островной» торговли в действующих крупных объектах с высоким трафиком. Максимальный ставки достигали 180 тыс. руб./кв. м/год в крупных торговых центрах и до 100 тыс. руб./кв. м/год – в районных торговых центрах. Минимальные базовые ставки аренды устанавливались на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных и досуговых арендаторов: в крупных торговых центрах они составляли до 20 тыс. руб./кв. м/год, в районных торговых центрах – до 12 тыс. руб./кв. м/год.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль арендатора	Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*		% от ТО
	Крупные ТЦ	Малые ТЦ (до 10 лет)
Супермаркет (1 000–2 000 м²)	8 000–18 000	15 000–22 000	4–6
Супермаркет (450–900 м²)	18 000–35 000	18 000–35 000	4–7
Товары для дома (<1 500 м²)	0–10 000	8 000–12 000	6–8
Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²)	6 000‒15 000	6 000‒15 000	2,5–5
Спортивные товары (1 200–1 800 м²)	6 000‒12 000	6 000‒12 000	5–8
Детские товары (1 200–2 000 м²)	6 000‒12 000	6 000‒12 000	4–8
Операторы торговой галереи**:
Якорные арендаторы более 1 000 м²	10 000–20 000	0–12 000	4–10
Мини-якоря 700–1 000 м²	15 000–30 000	0–14 000	6–10
Мини-якоря 500–700 м²	20 000–50 000	0–15 000	6–10
300–500 м²	20 000–60 000	0–25 000	5–12
150–300 м²	40 000–100 000	8 000–25 000	6–14
100–150 м²	50 000–120 000	15 000–40 000	10–14
50–100 м²	50 000–130 000	15 000–50 000	12–14
0–50 м²	50 000–180 000	20 000–100 000	10–14
Досуговые концепции:
Развлекательные центры (2 000–4 000 м²)	4 000–8 000	4 000–6 000	10–15
Кинотеатр (2 500–5 000 м²)	0–6 000	0–4 000	8–10
Общественное питание:
Food court	120 000–150 000	50 000–100 000	10–15
Кафе	50 000–90 000	20 000–80 000	12–14
Рестораны	20 000–50 000	0–25 000	10–12

Источник: NF Group Research
*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров
** Верхние границы арендных ставок относятся к наиболее успешным и востребованным торговым центрам Москвы
Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов

Тенденции

С 2022 года усилилась тенденция целевых посещений ТЦ, обусловленная экономной моделью поведения – в том числе из-за сохраняющейся неопределенности в стране во избежание импульсивных покупок. Потребители продолжают покупать товары первой необходимости по мере надобности и сезонности, но меньше тратят на излишества.

Торговые центры районных и окружных форматов продолжают традиционно показывать большую устойчивость к кризисным факторам, в отличие от суперрегиональных и региональных объектов, являясь ориентированными в большей степени на товары первой необходимости и менее зависимыми от иностранных арендаторов. В начале 2023 года периодически прослеживался всплеск потребительской активности в крупных торговых объектах, связанный с праздничными периодами и продолжительными выходными.

По словам Евгении Хакбердиевой, несмотря на геополитические изменения, влияющие на основные показатели рынка, сегмент продолжает развиваться, внедрять новые функции и привлекать арендаторов, которые позволяют расширить целевую аудиторию и сгенерировать трафик в ТЦ. Однако заявлять о восстановлении показателя посещаемости до допандемийного уровня в краткосрочной перспективе пока рано.

Средний показатель Mall Index, 1–12 неделя 2023 г. к аналогичным периодам 2022 и 2021 гг., Москва

Источник: Focus Technologies

Тренды

● Увеличение числа торговых центров районного и окружного форматов. Рост предложения районных торговых центров является откликом на происходящее – на изменения модели потребления и покупательского поведения, мобильность жителей мегаполисов. ТЦ представляют собой уже не просто торговые ряды, а инфраструктурные объекты, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.

● Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности многих международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.

● Финальный этап передачи бизнеса. На протяжении 2022 года иностранные компании, объявившие о приостановке деятельности на территории РФ, старались сохранить бизнес, отдавая его в управление локальным игрокам или компаниям из стран-партнеров. В 2023 году ожидается завершение процесса передачи бизнеса российским компаниям от международных ретейлеров, большая часть которых уже приступила к поиску покупателей на российские активы в 2022 году.

● Стратегия девелоперов на удержание арендаторов. Краткосрочные горизонты планирования арендного потока с учетом динамики товарооборота и действия скидок для арендаторов.

● Торговый центр как место проведения досуга, встреч и получения эмоций. Для современного покупателя все большее значение имеют дополнительные возможности по проведению свободного времени, досуга и саморазвития, а также эмоциональная составляющая в процессе шопинга. 

● Оптимизация крупных помещений. Один из способов заполнения крупных блоков, которые чаще всего освобождаются международными ретейлерами, – дробление на более оптимальные площади, что сдерживает массовый выход вакантных площадей на рынок и диверсифицирует риски.

● Появление мультиформатных пространств и универмагов в составе торговых комплексов. На рынке торговой недвижимости продолжается активное расширение форматов универмагов и мультибрендовых магазинов в составе торговых центров и аутлетов. Помимо этого, крупные российские ретейлеры активно разрабатывают новые форматы магазинов и диверсифицируют бизнес, добавляя новые позиции в ассортимент товаров.

● Перспективы редевелопмента. Снижение объема нового ввода приведет к переосмыслению рынка, форматов объектов и созданию новых концепций в действующих ТЦ. Новый облик торгового центра будет все больше напоминать многофункциональный комплекс, совмещающий различные полезные функции, при этом избыточная торговая площадь будет частично оптимизирована.

---

Читайте также:  NF Group: в начале 2023 года рост доли свободных помещений офисов класса А в Москве замедлился

---

Прогноз

Согласно базовому сценарию, рынок торговой недвижимости продолжит развиваться на уровне 2022 года. Новое предложение в Москве к концу 2023 года может составить 176,6 тыс. кв. м. Таким образом, объем планируемого ввода окажется на 42,8% больше показателя 2022 года при условии, что все проекты будут открыты к заявленному сроку. Однако в течение года существует вероятность корректировки даты ввода некоторых новых проектов, анонсированных к открытию в 2023 году.

Если все заявленные к вводу торговые объекты будут открыты в 2023 году, то самыми крупными среди них станут МФК «Митино Парк» (GLA: 27 тыс. кв. м), ТЦ «Орион» (GLA: 21 тыс. кв. м) и МФК West Mall (GLA: 15,3 тыс. кв. м).

Новое предложение столицы будет сформировано за счет торговых площадей районного формата. Малоформатные ТЦ с современными общественными пространствами для повседневного досуга и схемами работы отлично вписываются в новую реальность. Такие торговые центры не отнимают у посетителей много времени, привлекают потребителей компактностью, а пул арендаторов в них все больше нацелен на функционал и ценовую сегментацию целевой группы, а не на бренд. Community-центры являются востребованными и необходимыми на каждый день проектами с понятной целевой аудиторией, но при этом отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.

В 2023 году завершатся процессы по передаче бизнеса иностранными компаниями, приостановившими деятельность на территории страны. Многие ретейлеры рассматривают варианты перезапуска магазинов. Площади ушедших брендов могут занять международные ретейлеры, оставшиеся на российском рынке, и локальные, преимущественно сетевые игроки (Gloria Jeans, Melon Fashion Group, «Снежная Королева», lady & gentleman CITY, LIME и др.).

Несмотря на масштабную трансформацию рынка, кардинальных изменений в восприятии торговых центров со стороны покупателей и спада интереса со стороны арендаторов не наблюдается. Текущая ситуация носит временный характер, поэтому торговая функция ТЦ никогда не будет упразднена: традиционно ТЦ остаются местом для совершения покупок и проведения досуга для посетителей. 

С учетом изменившихся запросов со стороны потребителей и геополитической ситуации девелоперы и собственники крупных объектов привлекают новые форматы магазинов (монобренды, альтернативные фэшн-марки на место ушедших), а также активно рассматривают варианты размещения универмагов в составе торговых комплексов и дополняют объекты новыми сервисами и услугами для охвата большей целевой аудитории. 

Средняя площадь вводимых качественных торговых центров в Москве, кв. м

Источник: NF Group Research

Районные VS региональные торговые центры Москвы до GLA <30 тыс. кв. м*

Источник: NF Group Research
* Прирост нового предложения по количеству

Торговые центры, планируемые к открытию в 2023 г.

Название	Адрес	GBA	GLA
Митино Парк	Дубравная ул., вл. 51	33 000	27 000*
West Mall	Б. Очаковская ул., вл. 1, стр. 2	18 300	15 300
Чкалов	Земляной Вал ул., д. 37, к. 1	60 400	15 000
Афимолл Тверская	Тагильская ул., вл. 4	21 900	14 700
Лайнер (ТЦ в Ватутинках)	Нововатутинский пр-т	14 400	10 500*
Прокшино	Проектируемый пр-д № 7029	9 000	8 000*

Источник: NF Group Research
* Оценка

Объекты ADG Group, планируемые к открытию в 2023 г.

Название	Адрес	GBA	GLA
Орион	Летчика Бабушкина ул., д. 26	37 700	21 000
Патриот	Саляма Адиля ул., д. 4	21 500	11 000
Витязь	Миклухо-Маклая ул., д. 27а	17 600	10 900
Первомайский	Первомайская ул., д. 93/20	16 200	9 700
Баку	Усиевича ул., д. 12	13 200	9 000
Прага	Нижняя Масловка ул., д. 10	9 500	6 400
Звездный	Вернадского пр-т, д. 14	6 300	5 300
Планета	Нежинская ул., д. 11	7 700	4 700
Солнцево	Богданова ул., д. 19	7 300	4 700
Алмаз	Шаболовка ул., д. 56	5 600	3 400

Источник: NF Group Research

Обзор подготовлен аналитиками NF GROUP.

New Retail