Торговая недвижимость Санкт-Петербурга в I полугодии 2022 года: предложение, спрос и вакансия в торговых центрах

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.

В итоге девелоперы анализируют рынок и возможные альтернативы международным операторам, но конкретных решений пока не принимают. Мы ожидаем, что во втором полугодии определённости на рынке станет больше и мы сможем нащупать точку опоры для построения более точных прогнозов и перспектив развития торгового сегмента.

Предложение

Рынок торговый недвижимости в России с конца февраля 2022 г. находится в состоянии неопределенности, вызванной геополитическими событиями и приостановкой работы международных ритейлеров. В целом, наблюдаются изменения покупательских предпочтений и привычек потребления, продолжают сокращаться реальные располагаемые денежные доходы населения, в том числе уменьшается количество средств на покупку товаров. Тем не менее, эти тренды не новы, они развиваются уже несколько лет, становясь сейчас все более очевидными. 

Текущая кризисная ситуация развивается менее драматичным образом по сравнению, например, с 2008 г. Это обусловлено тем, что в течение последних 8 лет объем нового строительства торговых центров находился на минимальном уровне. 

Пандемия запустила процесс оптимизации сетей офлайн магазинов и уменьшения их количества, а геополитический кризис 2022 г. может лишить торговые центры ряда международных брендов. Все это приводит к росту вакантности, снижению доходности торговых объектов, сокращению девелоперской активности по строительству новых проектов, изменению соотношения и состава арендаторов. 

В 2022 г. рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга может повторить рекорд 2017 г., когда не было открыто ни одного нового торгового центра. На этапе строительства находятся 2 крупных проекта – 4-я очередь «Заневского каскада» у метро «Ладожская» и Hollywood у метро «Пионерская», открытие которых ожидается не ранее 2023 г.

С одной стороны, рынок северной столицы насыщен типовыми проектами, а девелоперы ориентированы на строительство небольших районных торговых центров на территориях комплексного жилищного строительства. С другой стороны, развитие происходит в направлении улучшения качества действующих объектов. Быстрое изменение потребительских трендов приводит к необходимости реконцпепции морально устаревающих торговых центров.   

Вакансия

По итогам I полугодия 2022 г. доля свободных площадей в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга увеличилась на 1 п. п. и достигла уровня 5% (по сравнению с итогами 2021 г.).  

Динамика доли свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2022 

Рост вакантности наблюдался по всем типам торговых центров, кроме районных. По данным на конец июня 2022 г. наибольший объем свободных от договоров площадей наблюдался в аутлетах (12,3%), меньше всего пустует площадей в региональных торговых центрах (2,1%). В районных торговых центрах свободно 9,7%, в окружных – 8%, в суперрегиональных – 4,9%. 

Доля свободных площадей в разных типах торговых центров Санкт-Петербурга

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2022 

Рост вакантности в течение первых шести месяцев текущего года в большей степени обусловлен отложенным эффектом пандемии и связанными с ней ограничениями и изменениями потребительского поведения. Наибольший объем площадей освободили кинотеатры и магазины товаров для детей. Международные бренды пока массово не освобождают помещения, хотя магазины большинства из них остаются закрытыми, что в свою очередь снижает покупательский трафик в торговых центрах. 

В пессимистичном сценарии развития, при условии, что все закрытые на данный момент магазины освободят помещения, вакантность может увеличиться до 15% к концу 2022 г., что станет рекордным значением за всю историю рынка. В такой ситуации существенно увеличится доля свободных площадей в суперрегиональных и региональных торговых центрах.

Наиболее реалистичный сценарий развития событий подразумевает рост доли свободных площадей не выше 10% на пике, но они будут распределены крайне неравномерно по рынку и постепенно начнут заполняться новыми арендаторами – российскими и азиатскими брендами. Ожидается затяжной период восстановления рынка, а для достижения оптимальных показателей вакантности (3-4%) потребуется не менее года. 

Спрос

По итогам I полугодия 2022 г. в качественных торговых центрах Петербурга остаются закрытыми магазины 46 международных брендов, которые занимают 211 тыс. м² или 10% от арендопригодной площади. Среди них – Ikea, H&M, Jo Malone, Mothercare, Adidas, Samsonite, Puma, Helly Hansen, Women'secret, MAC и другие. Эти площади в случае окончательного ухода сетей с российского рынка могут стать вакантными уже осенью. Наибольший объем временно закрытых магазинов международных брендов наблюдается – в региональных и суперрегиональных торговых центрах, меньше всего – в районных. 

В большинстве случаев закрытые магазины продолжают платить аренду по договоренности и не освобождают площади, ожидая принятия окончательного решения по возможности возобновления работы или ухода с рынка.

Структура временно закрытых магазинов международных брендов в ТЦ Санкт-Петербурга (исходя из площади), I полугодие 2022 г.  

по профилю деятельности

по стране происхождения

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2022 

По профилю деятельности основная доля закрытых магазинов – fashion (41%) и товары для дома (35%). Среди стран происхождения брендов пятерка лидеров выгляди так: Швеция (49%), Испания (26%), США, (9%), Германия (6%), Япония (5%). 

Тем не менее, по сравнению с мартом 2022 г. количество закрытых магазинов сокращается. После продажи китайскому консорциуму открываются под новыми брендами магазины, ранее принадлежавшие польскому ритейлеру LPP. Вместо Reserved, Cropp, House, Mohito и Sinsay постепенно открываются Re, Cr, ХС, M и Син. Магазины французского L'Occitane перешли под контроль российских топ-менеджеров и меняют вывески на Л'Окситан. После приобретения X5 Retail Group финской Prisma, супермаркеты начали работать под брендом «Перекресток». Немецкая группа OBI продала бизнес российскому инвестору, и магазины возобновили работу в конце апреля. Турецкая компания FLO Retailing выкупила магазины Reebok, но они пока остаются закрытыми. McDonald’s продал бизнес в России, новые заведения открываются под брендом «Вкусно и точка». 

В марте 2022 г. о своем уходе с российского рынка заявили многие международные ритейлеры. Четыре месяца спустя полностью ушли и освободили помещения в торговых центрах немногие, пока лидируют финны. Закрылись аптеки финского ритейлера под брендом «Университетская аптека», супермаркеты Prisma, рестораны быстрого питания Hesburger. Кроме того, пустуют помещения, ранее занятые британским косметическим брендом The Body Shop и немецким магазином одежды Jack Wolfskin. Существенно сократили свое присутствие в торговых центрах Lush, закрылись кофейни Starbucks.

---

Читайте также:  Посещаемость летних веранд в ресторанах Москвы по итогам сезона может вырасти на 30-40%

---

Ротация

Из-за приостановки работы магазинов ряда международных брендов торговые центры фиксируют падение посещаемости. Активность ритейлеров по аренде новых площадей точечная и направлена на лучшие с точки зрения трафика помещения торгового центра.

Основная ротация в I полугодии происходила среди гипермаркетов городского формата, что в первую очередь связано с уходом Prisma и открытием «Перекрестка».

В сегменте одежды и аксессуаров наблюдается положительная динамика открытий (26%) по сравнению с закрытиями (22%). Продолжают развиваться как международные бренды, так и российские. Среди иностранных не приостанавливали работу все итальянские ритейлеры. Intimissimi Uomo открыл несколько новых магазинов, а Billionaire – вышел в Санкт-Петербург с первым магазином в Outlet village Pulkovo. Среди российских брендов стоит отметить открытие Slava в «Невском центре» с товарами российских дизайнеров и You wanna в «Галерее». 

Отрицательная динамика открытий (2%) по сравнению с закрытиями (11%) наблюдается в детском ритейле и товаров для будущих мам. Закрылись магазины «Дочки сыночки», «Детки», Toy.ru, «Буду мамой», что привело к значительному высвобождению площадей. С другой стороны, на рынок Петербурга вышли новые сетевые бренды Choupette, Sela moms & monsters, Button Blue, Little Home, но они не смогли заместить ушедших, так как арендуют небольшие площади. 

Структура открытий и закрытий магазинов в ТЦ Санкт-Петербурга (исходя из площади) по профилю деятельности, I полугодие 2022 г.

Открытия

Закрытия

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2022 

Наибольшие трудности в торговых центрах испытывают кинотеатры. В 2022 г. закрылось 4 кинотеатра: «Мираж Синема» в ТЦ «Международный» и ТЦ «Атлантик-Сити», «Каро Фильм» в ТЦ «Варшавский экспресс», а также «Кинопарк» в ТЦ Green Park. Учитывая рост популярности онлайн-платформ с одной стороны и отсутствие западных фильмов в прокате с другой стороны, во второй половине 2022 г. прогнозируется продолжение волны закрытий кинотеатров и переоборудование их площадей под другой функционал.

Потребительские предпочтения меняются и в торговых центрах появляются новые форматы развлечений. В торговом центре «Пик» анонсировано открытие фуд-холла вместо кинотеатра, а в «Варшавском экспрессе» идет строительство крупнейшего в городе фуд-холла, который займет все здание. 

Торговые центры становятся в большей степени общественными пространствами. Среди интересных открытий 2022 г. – арт пространство и коворкинг в ТЦ «Рио», а также выставка ретро автомобилей в ТЦ «Лето». 

Коммерческие условия 

В течение I полугодия 2022 г. диапазон запрашиваемых арендных ставок в торговых центрах для новых арендаторов не претерпел изменений. Но рынок вступил в новую переговорную стадию существования. И если в предыдущие два года переговоры по коммерческим условиям были связаны с пандемийными ограничениями, то с марта 2022 г. переговоры ведутся в первую очередь с магазинами международных брендов. 

По данным на конец июня 2022 г. большинство арендаторов, приостановивших работу, сохраняют за собой арендованные помещения и продолжают оплачивать аренду, за исключением % от товарооборота. Иностранные бренды в основном имеют долгосрочные договоры аренды с жесткими условиями расторжения. В индивидуальном порядке обсуждались скидки по фиксированной части арендной платы, рассрочки платежей, условиях выхода из договора и т.д. Тем не менее, закон, дающий торговым центрам право требовать с магазинов и ресторанов международных брендов арендную плату в полном объеме или расторгнуть с ними договор аренды в одностороннем порядке без штрафов, приведет к более стремительным изменениям в сфере торговой недвижимости.

Условия аренды в торговых центрах Санкт-Петербурга 

	Диапазон базовых арендных ставок, руб./м2/год*
Профиль арендатора	Общий показатель
Супермаркет (1 000 - 2 000 м²)	10 000 - 30 000
Товары для дома (< 1 500 м2)	6 000 - 8 000
Бытовая техника и электроника (1 200 - 1 800 м2)	10 000 - 20 000
Спортивные товары (1 200 - 1 800 м2)	6 000 - 15 000
Детские товары (1 200 - 2 000 м2)	6 000 - 12 000
Досуговые концепции:
Развлекательные центры (2 000 - 4 000 м2)	4 000 - 8 000
Кинотеатры (2 500 - 5 000 м2)	0 - 6 000
Общественное питание:
Food-court	30 000 - 70 000
Кафе	15 000 - 40 000
Ресторан	10 000 - 20 000

* Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров
Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2022 

Прогноз

 
В Санкт-Петербурге во II полугодии не ожидается открытие новых торговых центров. Это в свою очередь сдержит рост доли свободных площадей. Уже к осени большинство международных брендов, магазины которых сейчас закрыты, примут окончательное решение по поводу дальнейшего присутствия в России. Очевидно, что останутся не все, а свободные помещения заместить российскими и азиатскими брендами получится не сразу. Ритейлеры становятся все более компактными, арендуя меньшие площади.

Однако, растет спрос со стороны фитнес-центров и детских развлекательных и образовательных центров на помещения в рамках торговых центров. Увеличивается популярность фуд-холлов, которые уже работают в ТЦ «Галерея», Leo Mall, «Сити Молл», «Меркурий», анонсировано открытие в ТЦ «Невский центр», «Пик», «Варшавский экспресс» и др. 

Тем не менее, на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга, ожидается затяжной период восстановления. По мере смещения баланса спроса и предложения в сторону увеличения вакантности, арендные ставки в некоторых торговых центрах могут снизиться на 5-10%. При этом снижение не коснется наиболее ликвидных с точки зрения расположения и площади помещений. Более драматичного сценария развития рынка и существенного падения до конца года ставок не прогнозируется. 

Тренды

● Развитие торговых центров происходит в направлении улучшения качества с помощью проведения реконцепции. Анализ изменяющихся предпочтений своей целевой аудитории позволяет торговым центрам идти в ногу со временем и меняться вместе с ними. Часть площадей переформатируется в офисы, коворкинги, появляются выставочные пространства, фуд-корты сменяются на фуд-холлы, увеличивается количество сервисов для посетителей и т.д.

● Поиск новых партнеров. В то время, как западные бренды уходят с рынка, азиатские и российские ритейлеры получили стимул для расширения своего присутствия в торговых центрах.  

● Изменение развлекательной составляющей в торговых центрах. Кинотеатры теряют популярность в то время, как фуд-холлы становятся новым форматом развлечений. 

New Retail