Инесса Самохвалова, ITD Properties: на инвестициях в какие проекты в России можно зарабатывать без особых рисков

Как бы вы, будучи инвестором, в целом охарактеризовали ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в России в прошедшем году?

2019 год отличался от предыдущих периодов тем, что собственники торгово-развлекательных центров были больше сосредоточены на реновации и так называемом «перезапуске» ТРЦ с целью продления срока жизни своих объектов и привлечении новых посетителей. Все новые площади, появившиеся недавно, уходят корнями в строительные проекты, зародившиеся в 2014-2016 гг. 

Так 84% предложения в московском регионе в первой половине 2019 года обеспечили фактически два объекта: ТРЦ «Саларис» (GLA – 105 тыс. кв. м) и ТЦ «Галеон» (GLA – 14 тыс. кв. м). Однако, если говорить о доле вакантных площадей, в целом по России данный параметр увеличился на 2,7% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года при относительном сохранении размера арендных ставок. Сейчас мы наблюдаем постепенное выравнивание показателей обеспеченности жителей российских регионов торговыми площадями. Правда, процесс идет медленно. 

С точки зрения общего количества действующих площадей по итогам I полугодия 2019 г.  разрыв еще значительный: наиболее насыщенный регион – Центральный Федеральный Округ (38% от общего количества площадей качественных ТЦ), а наименее – Северо-Кавказский (1%).  Эта ситуация по-прежнему создает возможности для инвесторов, готовых развиваться в этом сегменте. В настоящее время в целом по России среднее значение обеспеченности качественными торговыми центрами составило 189 кв. м/1000 чел. И в этом показателе также скрыт потенциал для развития. 

Так, в крупных российских городах высокими темпами идет строительство нового жилья. Тенденция перемещения жителей в крупные агломерации является восходящим трендом современных российских реалий. Но он также является существенным фактором, поддерживающим индустрию торговой недвижимости: сосредоточенность населения в условиях компактного проживания позволяет дополнительно «догружать» ТРЦ.


 
В конце прошлого года инвестиционный фонд ITD Properties приобрел торговый центр в Клину? Почему вы выбрали этот объект, и какова была цель инвестирования?

Приобретение объекта коммерческой недвижимости в г. Клин произошло после тщательного анализа основных инвестиционных параметров. Отличная локация – центр города, наличие парковочной зоны, единственный в областном центре кинотеатр, и, по сути, уникальный в своем регионе досуговый центр. Однако на момент приобретения объект не соответствовал концепции современного ТРЦ, а, значит, был недооценен и имел потенциал по росту коммерциализации. 

В 2019 году мы провели полную реновацию, а также реконцепцию ряда торговых галерей комплекса. Организовали современный фуд-корт, переформатировали зону детского досугового центра, сменили оператора кинотеатра (сейчас это «Сильвер Синема»), который, в свою очередь, поддержал общую тенденцию к обновлению, заменив мебель и профессиональное оборудование на современные и в настоящее время занимается строительством дополнительного зала, оснащенного по самым высоким стандартам киноиндустрии. Очередь за рестораном – обновление в этом направлении также входит в ближайшие планы УК центра.  

Опираясь на современные тенденции эволюционирования ТРЦ, мы решаем задачу сделать объект зоной притяжения в качестве культурно-досугового центра, чтобы посетители имели возможность с комфортом провести здесь время получив удовольствие от развлечений, которые позволят оставить положительные эмоции на долгое время. Поэтому на 2020 год мы составили достаточно плотный график мероприятий, который позволит гостям ТРЦ не скучать во время пребывания в стенах комплекса.

Расскажите о фонде ITD Properties – какова его стратегия, кто инвесторы, какие активы находятся в поле интересов компании? Какие проекты составляют портфель компании?     

Изначально стратегией группы компаний ITD Properties Ltd было три составляющих: Investment, Trade and Development. Затем фонд удачно разместил средства в торговую недвижимость Германии. Советом директоров фонда было принято решение об изменении стратегии инвестирования на менее рисковую, так как практика показала, что при размещении в стабильные cash-генерящие проекты в Европе можно неплохо зарабатывать без дополнительных рисков.

Текущая стратегия фонда – инвестиции в объекты коммерческой недвижимости. При этом и в Европе, и в России особое внимание уделяется локации приобретаемых объектов. Как известно, так называемые «три Л» (Локация, Локация, Локация) наибольшим образом влияют на коммерческий результат.  Как правило, объекты наших инвестиций расположены в районах с хорошей транспортной доступностью. Второй принцип – это наличие так называемого «уникального» якоря на объекте, если говорим о ТРЦ. Это либо знаковый сам по себе объект, либо наличие единственного центра притяжения в городе, как то: единственный кинотеатр, единственный знаковый ресторан, детский центр.

Как известно, деньги любят тишину. Политика конфиденциальности не позволяет раскрывать информацию об инвесторах Фонда. Однако можно сказать, что все equity фонда – это иностранный капитал. Если говорить о структуре, она стандартная. Управляющим органом фонда является совет директоров, принимающий стратегические решения по целесообразности размещения средств в тот или иной проект и своевременном выходе из проектов. Инвестиционное подразделение фонда занимается Asset Management. Одноименная группа компаний ITD Properties осуществляет Property и Facility  Management. 


 
Расскажите о вашей деятельности и активах за рубежом.

Как уже было сказано, фонд ITD Properties Ltd изначально был создан с целью размещения средств в финансовые продукты и объекты недвижимости в Европе, как правило, с доходностью 4-4.5%. Фонд удачно инвестировал в знаковые проекты в Германии (Торговые центры «Karstadt» и «KaDeWe»). Это сами по себе знаковые ТРЦ, известные даже за границами Германии. 

Помимо сумасшедшей по европейским меркам доходности, значительно превышающей европейские показатели, мы были в хорошем смысле сражены виртуозной организацией стратегического, операционного и технического управления объектами, осуществляемыми нашим австрийским партнером Signa Group. Затем фонд инвестировал в другие проекты, инициированные этим партнером. 

---

Читать также: Краудинвестинг: как стать владельцем торгового центра за 300 тысяч рублей

---

 
Наиболее интересными объектами в портфеле фонда являются уникальный горнолыжный курорт в Австрии и долгосрочный проект Kidinvest, инвестиции в массовое строительство детских садов в Швейцарии. Последний проект разрабатывался при государственной поддержке швейцарских властей, и по факту реализации согласованной программы частное финансирование будет заменено государственным, что является гарантией возврата капитала инвесторов.


 
Что происходит с инвестициями в России? Какие инструменты здесь используются инвесторами?

Если мы говорим о так называемых реальных инвестициях, то есть вложении капитала в «живые» инвестиционные инструменты, безусловно, важным параметром в современных реалиях будет являться надежность возврата. 

К сожалению, в настоящее время, правила игры в России в этом сегменте весьма переменчивы. Новые директивы ЦБ, политические, санкционные и прочие факторы риска увеличивают поле неопределенности. В таких ситуациях наилучшей рекомендацией для инвесторов будет максимальная диверсификация инвестиционных вложений. Не хочется повторяться, так как очень много информации о «правильных» портфелях можно найти в профессиональной литературе. В целом перечень остается неизменным: драгоценные металлы, ценные бумаги (как российских, так и иностранных компаний), инвестиции в новый или уже работающий бизнес, недвижимость и банковские инструменты.  

Соотношение доходности к риску по каждому направлению на сегодняшний день примерно понятно. Каких-то глобальных процессов, которые могут повлиять на изменения этих параметров сейчас не наблюдается. Поэтому потенциальный инвестор может получить довольно точный прогноз по «классическим» вложениям. Отдельно стоят проекты с высокой степенью неопределенности, такие, как открытие нового бизнес-проекта. Безусловно, сейчас наиболее перспективной является IT-индустрия. Эта сфера развивается наиболее активно, и именно она может позволить получить высокую степень отдачи. 

Что касается коммерческой недвижимости как элемента инвестиционной деятельности, можно отметить следующие тенденции. На фоне существенных колебаний валютных курсов недвижимость можно скорее считать стабильным инструментом сохранения денежных средств. В коммерческой недвижимости инвесторы считают приемлемой доходность в 13-18% годовых на средства, вложенные в проект. В случае использования кредитного плеча доходность возможно дополнительно увеличить на несколько процентов. 

Большинство объектов высококлассной коммерческой недвижимости выставляются на продажу с доходностью не менее 10%. Даже с учетом текущей стоимости заемных средств такие объекты всегда могут обеспечить минимальный уровень рентабельности. Еще один аспект – доступность финансирования. Вложения в недвижимость, как отрасль с консервативными доходностями, станут более привлекательными в случае снижения процентных ставок по кредитам, а такая тенденция сейчас слабо, но просматривается. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость, в основном, сосредоточены в крупных регионах, и это во многом отражает распределение денежной массы и демографические тренды в стране. Деньги привлекают регионы с высокой концентрацией капитала, значительным приростом населения и располагаемых доходов. И здесь у рынка есть дополнительный потенциал. На сегодняшний день он не исчерпан, а, значит, есть тенденция к росту и, как следствие, возможно как привлечение новых игроков, так и расширение поля деятельности для старых.


 
Россия сегодня опасна для иностранных инвестиций?

К сожалению, 2019 год стал рекордным по оттоку иностранных инвестиций, который продолжается уже двенадцатый год подряд. По данным ЦБ, за январь-сентябрь 2019 года он составил 57,2 млрд долларов. Безусловно, это плохая новость. Причины все те же: ухудшение инвестиционного климата в целом (в том числе уголовное преследование иностранных инвесторов силовыми структурами), санкционное давление, постоянные изменения в налоговом и финансовом законодательстве.  

При этом мы видим перемены в структуре оттока и притока капитала. Если посмотреть внимательно, то видно, что в Россию больше заходит денег из Китая, Индии — другими словами, развивающихся экономик. А отток происходит за счет консервативной Европы и внешнеполитического давления со стороны США. 

К сожалению, уход с рынка иностранных инвесторов отражает реальное состояние привлекательности вложений в российскую экономику. Справедливо также, что соответствующие ведомства понимают актуальность этой проблемы и работают над ее разрешением. Инвестиции в экономики развивающихся стран всегда несут в себе определенные риски. Однако и получаемая доходность от таких вложений оказывается выше. И поэтому сейчас достаточно много серьезных иностранных компаний находится в режиме ожидания определенных знаков со стороны России, после получения которых, они готовы будут сделать шаг через границу.

Насколько вы заинтересованы в инвестировании в России? Какова ваша стратегия здесь? Какие сегменты недвижимости вас интересуют?

Безусловно, фонд ITD заинтересован в инвестициях в России. Текущая стратегия фонда – инвестиции в объекты коммерческой недвижимости (как имеющие в реалиях сегодняшнего дня достаточно высокий потенциал для оптимизации коммерческой составляющей, так и устойчивости в современной экономической ситуации). 

В России – это торговые центры с акцентом на развлекательно-досуговую направленность. Что касается локации – это города расположенные, в основном, в Московской области. Такой акцент сделан из-за того, что, как правило, в этих городах не так сильно развита конкуренция, и посетители не избалованы наличием мест для проведения досуга. 

Объекты инвестирования мы выбираем так, что все они имеют кинотеатр (как правило, единственный в городе) и являются центром притяжения городского населения.  В связи с развитием интернет-торговли, меняется и формат ТРЦ. Возможность интересно провести свой досуг является тем фактором, который позволяет приводить покупателей в торговые центры. 

На сегодняшний момент задача нашей УК – создать целую среду обитания для гостей комплексов, в которой будет комфортно взрослым, детям и даже домашним питомцам. В связи с этим для каждого центра тщательно разрабатываются и реализуются регулярные бесплатные мероприятия: кукольные спектакли, театральные представления, состязания с участием спортивных звезд. Приглашаются известные персоны, встреча с которыми для жителей таких городов была в других условиях бы вряд ли возможна. 

Подводя итог вышесказанному, можно отметить, что с точки зрения эффективности инвестиционных вложений в сегмент торговой недвижимости инвестор имеет возможность получать не только стабильную доходность, но и обладает потенциалом для роста. Главное – правильно анализировать изменения, происходящие в отрасли и гибко и своевременно подстраиваться под конъюнктурные вызовы.

Что посоветуете тем, кто сегодня находится в поисках финансирования для своих проектов в России? Появились ли какие-то новые инструменты?   
  
Новыми инструментами можно считать интересные коммерческие проекты, возможно, нестандартные. Активно развивающаяся IT-индустрия, например, дает широкое поле для деятельности. Здравоохранение: спрос на медицинские товары и услуги в России будет расти, в том числе и в долгосрочной перспективе. 

Безусловно, принципы инвестирования зависят от стратегии инвестора. Отсюда рождаются и советы. Фонд ITD выбрал стратегию минимизации рисков при размещении капитала. В приоритете – гарантированная доходность на вложение инвесторов. Поэтому при выборе объектов инвестирования рассматриваются действующие бизнесы с финансовыми параметрами которые можно проверить и проанализировать. Важно разработать схему оптимизации такого объекта с целью увеличить финансовую отдачу для понимания максимального потенциала его использования в будущем.

Также полезно уже на этапе инвестирования продумать схему выхода. На всех этапах крайне важной является квалификация персонала. Высокий профессионализм команды – залог, как минимум, сохранений финансов инвесторов, а как максимум – долгосрочной и стабильной работы по увеличению привлеченных капиталов. 

New Retail