Девелоперы и арендаторы: перезагрузка отношений

В этой «войне» нет победителей и побежденных: в «тонущем» корабле оказались и те, и другие.  Трудно сказать, у кого ситуация хуже: на управляющую компанию оказывают давление банки, долларовые ставки и постоянные расходы на содержание ТРЦ.  На ритейлера – снижение трафика, потребительской активности в целом, рациональное поведение покупателя, который перешел в режим экономии. В некоторых торговых центрах к управляющей компании одновременно подходят десятки арендаторов и просят перейти на процент с оборота в ситуации падения прибыли у обеих сторон.

По данным Infoline, оборот розничной торговли в РФ в первом полугодии 2015 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сократился на 8% – до 13 трлн. руб., в июне (в годовом выражении) – на 9,4%.

Из торговых центров уже ушли многие бренды. Некоторые - приостановив развитие: Стокманн,  Аdidas, Fashion Galaxy, Inditex, BNS Group. Другие - ушли с рынка: Esprit, OVS и River Island, New Look.  Готовится к уходу American Eagle.

Читайте также: Основные закрытия и оптимизации мая


В целом в Москве около 50%  арендаторов перешли на процент с оборота, остальные работают по прежней схеме: фиксированная ставка плюс процент.

Но здесь возникает проблема: как проконтролировать достоверность цифр у арендатора? Как определить справедливый процент с продаж?

Арендная ставка в торговых центрах варьируется от 1,5% до 20%, в зависимости от типа арендатора и бренда магазина.  В конечном итоге, величина ставки определяется индивидуально с каждым арендатором и является компромиссом, достигнутом в результате переговоров.

Читайте также: Уроки лояльности: как изменились условия аренды в кризис

Ни для кого не секрет, что в  нынешней ситуации в России многие ритейлеры работают по «серым» схемам, занижая свой процент с оборота. В основном, это средние и мелкие компании. По словам президента компании Watcom Group Романа Скороходова, «Человеческий фактор, в том числе ручной ввод, ошибки персонала и другие схемы, которые приводят к утрате финансовой прозрачности, могут означать потери от  5 до 10 млн. руб. в год, в зависимости от ТРЦ, что весьма ощутимо».

Очень важно контролировать этот процесс, чтобы устранить риски, которые были озвучены выше. Научиться слушать друг друга и совместно решать проблемы – задача непростая.

«Если не контролировать, то неизбежно будем терпеть убытки, - утверждает управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. – «Серые схемы» распространены в основном среди небольших ритейлеров, поэтому внедрение автоматизированной системы, которая контролирует кассовые сборы – это единственно правильный путь.»

 
Любые проблемы и споры лучше решать с помощью данных, полученных из независимых источников. Обязательное условие: полная автоматизация, т.е. устранение человеческого фактора, которое к тому же экономит трудозатраты.

«Подключение к автоматической системе с кассовых аппаратов позволяет освободить бухгалтерию от ежедневной рутинной работы, что экономит трудозатраты, - говорит  Татьяна Гаранян, директор по развитию сети мужской одежды Henderson. - Теперь можно не думать о  передаче данных управляющей компании – это делается автоматически. К тому же систему можно настроить на определенный временной интервал, удобный как для арендодателя, так и для арендатора. Также это решение, установленное в «Щуке», позволяет решать все вопросы арендодателем, имея данные из независимого источника. В итоге в отношениях достигается финансовая прозрачность, выгодная обеим сторонам».

Однако не все арендаторы понимают выгоду подключения. Некоторые ритейлеры считают, что установка дополнительного модуля на кассовые аппараты будет лишней нагрузкой на работу оборудования и повысит риск безопасности системы. В данном случае необходимо соотнести его степень и выгоду при выстраивании долгосрочных отношений с управляющей компанией.

По словам Ольги Летютиной, операционного директора УК «Столица Менеджмент» сети ТЦ «Столица», «контроль за кассой арендатора необходим, так как у арендатора всегда есть соблазн работать по «серым схемам». Чтобы успешно управлять торговым центром, - добавляет эксперт, - нужно всегда находиться глубоко внутри бизнеса арендатора и контролировать каждый его шаг. Отсутствие законов и российский менталитет не позволяет ритейлерам вести бизнес на европейском уровне. Любое инновационное технологическое решение в этой сфере поможет компании управлять торговым центром».
Некоторые торговые центры используют данные с кассовых аппаратов не только для контроля.

Ева Снеговская, директор по маркетингу ТРЦ «АФИМОЛЛ» считает подключение к кассам арендаторов хорошим средством для аналитики. «Особенно, когда данные объединяются из нескольких источников, как у нас – счетчики на входах и дополнительные датчики по всему моллу для нашей навигации, - добавляет эксперт. -  Объединяя несколько параметров, мы можем сопоставлять данные выручки с данными посещаемости, сравнивать торговые зоны одного молла, прослеживать тенденции по сезонам, дням недели и прочее. Такая аналитика очень полезна маркетингу молла в целом и для каждого нашего арендатора».


«Имея в торговом центре несколько метрик, выгружаемых автоматически и взаимосвязанных между собой, можно создать полноценную картину для анализа, что повысит эффективность управления в разы», - резюмирует Роман Скороходов.

Учитывая тот факт, что в I полугодии 2015 г. вакантность торговых центров в Москве увеличилась в 2 раза, по данным Collier International, по сравнению с годом ранее, и арендаторам, и управляющим компаниям придется искать новые креативные способы взаимодействия и выстраивания долгосрочных отношений.
По мнению многих экспертов, будущее – за процентом с оборота без фиксированных платежей.