0/5

Преимущество инвестиций в ЗПИФН перед прямыми инвестициями в коммерческую недвижимость

Преимущество инвестиций в ЗПИФН перед прямыми инвестициями в коммерческую недвижимость
время публикации: 10:00  11 октября 2022 года
Один из частых вопросов больших инвесторов: зачем вкладывать крупную сумму в ЗПИФ недвижимости, если есть возможность приобрести (или построить) объект коммерческой недвижимости и самостоятельно им управлять, получая рентный доход? Ответим на этот вопрос, разобрав оба варианта инвестиций.
Егор КлименкоРассказывает Егор Клименко, генеральный директор AKTIVO.

Действительно, владея объектом коммерческой недвижимости, инвестор становится хозяином ситуации, самостоятельно определяя вектор управления и развития объекта. Но так ли это выгодно? 

Разберем на примере объекта формата стрит-ритейл с моно-арендатором «Перекресток», как довольно распространенном варианте прямых инвестиций в торговую недвижимость.


I. Стоимость и эффективность инвестиции.


Средняя стоимость такого супермаркета площадью порядка 1,5 тыс. кв.м в Москве составляет около 400 млн рублей. Окупаемость — более 10 лет, а прогнозируемая доходность — от 4-6% до 10-12% годовых при удачном стечении обстоятельств. 

Чтобы понять, насколько это хорошие инвестиционные показатели, посмотрим на них под другим углом и проведем аналогию с региональным объектом формата ТРК, в матрице арендаторов которого также присутствует «Перекресток» (и еще 80 стабильных арендаторов). 

Примером такого объекта может послужить ТРК «Малина», расположенный в г. Рязань — его площадь составляет 27 тыс. кв.м, а стоимость — 840 млн рублей. При этом окупаемость данного объекта ощутимо меньше — 7,8 лет, а прогнозируемая доходность в первый год и среднегодовая доходность за 10 лет (IRR) выше — 19,3% и 15% годовых, соответственно.

Если рассматривать инвестиции в недвижимость, начиная с этапа строительства, то стоимость возведения одного квадратного метра составит порядка 70-90 тыс. рублей за квадратный метр, не считая регулярного удорожания строительных материалов и земли. Такой ценовой диапазон будет актуален как для Москвы и МО, так и для Рязани.

В целом, для нецентральной части Столицы адекватная стоимость стрит-ритейла составляет около 200 тыс. рублей за квадратный метр. Приобретая объект с более дорогим квадратным метром, инвестор рискует испытать затруднения с поиском арендатора, так как будет необходимость сдавать эту площадь по серьезно завышенным арендным ставкам, чтобы приблизиться к приемлемой двузначной доходности объекта. 

Для Рязани актуальная средняя цена стрит-ритейла составит порядка 100-150 тыс. рублей за квадратный метр.

Для сравнения, средняя стоимость квадратного метра в региональном ТРК составляет 45-55 тыс. рублей, а на момент приобретения квадратный метр в ТРК «Малина» стоил всего 31 тыс. рублей, что является серьезным упрощением деятельности арендаторов (за счет облегчения финансовой нагрузки на них) и позволяет рассчитывать на качественный прирост стоимости объекта со временем.


II. Особенности работы.


Важно понимать, что владение объектом недвижимости — это отдельный и серьезный бизнес, который требует ежедневного внимания, глубокого погружения и высокого уровня вовлеченности во все процессы.

Собственник такого объекта обязан все время находиться в фокусе и самостоятельно (либо с привлечением подрядных организаций) заниматься операционной деятельностью:

Управлять арендными отношениями: поиск и ротация арендаторов, финансовая и юридическая работа с ними.

Обеспечивать качество поставляемых коммунальных услуг: первичный поиск и заключение договоров с подрядными организациями (по предоставлению услуг водоподведения и отведения, электроснабжения, теплоснабжения и т.п.), своевременная оплата счетов от РСО и регулярное перевыставление счетов арендаторам для возмещения КП, которое, в свою очередь, требует регулярной работы с арендаторами и контроля, а также претензионную досудебную и даже судебную работу.




Читайте также:  Инвестиции в недвижимость в РФ: активность на рынке остается высокой




Заниматься эксплуатацией: планово-предупредительные, профилактические и, в случае необходимости, аварийные работы с инженерным и коммуникационным оборудованием. Аналогичного пула работ требует и конструктив здания: кровля, фасады, прилегающая территория. Уборка и обслуживание МОП и прилегающей территории, охрана и многое другое.

Нести ответственность: соблюдение всех положенных по законодательству РФ норм и правил, а также полное несение административной и уголовной ответственности за выбранную стратегию, и соответствующие действия или бездействие.

Для этих задач у инвестора должна быть целая команда специалистов административной, инженерно-технической, пожарной и вентиляционной служб, а также служб охраны, внутреннего клининга и уборки территории. И либо собственник будет заключать договор с такой командой на аутсорсе (что всегда стоит дороже, чем собственный штат), либо он будет содержать такую команду в штате (что будет дешевле, но все равно трудозатратно). 

В то же время наличие такой команды в штате квалифицированной УК, которая обслуживает крупный торговый объект или даже сразу несколько объектов, гораздо безопаснее и эффективнее для инвестора, так как стоимость их работ распределяется сразу на все торговые площади и объекты. 

Преимущество инвестиций в ЗПИФН перед прямыми инвестициями в коммерческую недвижимость


III. Риски.


Владение коммерческим помещением с моно-арендатором сопряжено с большим количеством рисков:

Изменение конъюнктуры рынка. За счет диверсифицированной матрицы арендаторов внешние изменения рынка оказывают меньшее влияние на крупные торговые объекты — всегда можно провести ротацию, замену одного или нескольких арендаторов, подстроившись под изменившиеся обстоятельства. В случае с моно-арендатором это будет сделать сложно — собственник является “заложником” таких обстоятельств и своего объекта.

Изменение внешнего конкурентного окружения. Крупный объект торговой недвижимости обладает конкурентной устойчивостью по двум причинам. Во-первых, аналогичные близлежащие объекты часто отличаются по наполнению. А, во-вторых, строительство нового подобного объекта очень ресурсозатратно и часто невыгодно.

Со стрит-ритейлом ситуация противоположная: строительство рядом подобного объекта не займет много времени и средств и наверняка станет для инвестора конкурентным осложнением.

Условия сотрудничества. Моно-арендатор небольшого торгового решения имеет больше влияния на собственника и с большей вероятностью сможет лоббировать собственные интересы в условиях договора. В случае с ТРК такая политика не работает — арендаторы, как правило, являются легко заменяемыми, что вынуждает их подчиняться четко выстроенным правилам и условиям управляющей компании.

Как логичное следствие из вышеперечисленных факторов возникает, пожалуй, главный риск:

Съезд арендатора. Съезд моно-арендатора из объекта стрит-ритейла сулит долгий поиск замены и дальнейший тяжелый переговорный процесс с новым арендатором. Важно понимать, что в этом случае обязательные платежи во время простоя полностью лягут на плечи инвестора, больно ударив по его карману: фиксированные издержки, налоги на имущество и землю, нагрузка по содержанию и эксплуатации объекта и прилегающей территории. 

В то же время, в крупных торговых центрах и ТРК съезд одного или даже нескольких арендаторов не повлечет за собой таких ощутимых изменений в доходности для инвестора, так как объект имеет диверсификацию данного риска за счет большой и разнообразной матрицы арендаторов.

Ликвидность. В отличие от прямых инвестиций в объекты торговой недвижимости с моно-арендатором, коллективные вложения через ЗПИФ позволяют приобретать дорогостоящие объекты вскладчину, поддерживая внутренний вторичный оборот паев между инвесторами, которые, в случае необходимости, смогут продать доли в течение одного-двух месяцев. Объект с моно-арендатором перепродать будет довольно сложно ввиду его высокой стоимости и, соответственно, более низкой ликвидности. 




Безусловно, коммерческая недвижимость представляет инвестиционную привлекательность. Это реальный актив, который при грамотном управлении со стороны УК и надлежащем обслуживании надежен для сохранения и приумножения капитала.

Ключевых отличий непосредственного владения объектом торговой недвижимости от опосредованного владения через паи ЗПИФ два:

Прямое владение объектом требует каждодневной тяжелой операционной работы с полноценным погружением в бизнес-процессы, предлагая взамен доходность, полностью зависящую от выбранной стратегии и уровня компетенций инвестора и привлеченной команды.

Владение паями ЗПИФ недвижимости — абсолютно пассивная инвестиция, позволяющая полностью сфокусироваться на каких-либо своих задачах, получая стабильный ежемесячный рентный доход от своих инвестиций, прозрачный и безопасный.

Таким образом, инвестору логичнее вложиться в ЗПИФН, полагаясь на команду профессионалов — это будет и дешевле, и безопаснее. К тому же это поможет высвободить большое количество времени и, соответственно, дополнительных средств (как мы знаем, «время = деньги»), которые инвестор сможет направить в прочие сферы своих интересов.

Егор Клименко, генеральный директор AKTIVO.

Для New Retail


0
 
Реклама на New Retail. Медиакит
Close
Email
Подпишитесь на нашу рассылку и самые интересные материалы будут приходить к вам на почту
Нажимая «Подписаться» вы принимаете условия политики конфиденциальности