Гибкий, выгодный, полезный: как Light Industrial трансформирует рынок индустриальной недвижимости

Максим Макеев, директор по развитию логистической компании «МОЛКОМ».

Формат производственно-складских помещений Light Industrial в России появился сравнительно недавно, но может значительно изменить правила игры на отечественном рынке коммерческой недвижимости уже в ближайшие три года. Основные факторы активного роста Light Industrial – это дефицит качественных индустриальных объектов одновременно с ростом рынка e-commerce и количества средних и малых промышленных предприятий.

Здания Light Industrial спроектированы и построены по последним стандартам и с использованием современных технологий. Территория вокруг таких помещений благоустроена, организованы парковки, подъездные пути к ним расположены максимально удобно. Развитая инфраструктура и привлекательная архитектура разительно отличает новый формат от старых ангаров, в которых до сих пор вынуждены работать многие небольшие компании. 

Сами помещения разделены на блоки площадью от 200 до 1 500 квадратных метров. Каждый имеет индивидуальный вход, ворота, а в некоторых случаях внутри может быть размещен административный блок. Это очень гибкая система, которая подстраивается под потребности арендатора или покупателя. Под одной крышей можно организовать одновременно производство, склад, офис, магазин или шоурум. Именно поэтому Light Industrial может быть особенно интересен для развивающегося малого и среднего бизнеса, который остро нуждается в современных промышленных и складских пространствах, соответствующих их масштабу и техническим потребностям.

Согласно исследованию IBC Real Estate, на московском рынке уже представлено 419 тыс. квадратных метров площадей Light Industrial. Еще 330 тыс. должно быть сдано к концу 2023 года. Планы на период с 2024 по 2026 год предусматривает строительство еще больших площадей – 1,4 млн квадратных метров. 

Что мы сегодня знаем о преимуществах и перспективах формата Light Industrial? Разберём предпосылки его появления и потенциал развития, а также факторы, которые будут оказывать влияние на дальнейший рост данного сегмента. 

Потенциал, который не сдержать

1. На рынке очевидна острая нехватка индустриальных – производственных и складских – площадей малых форматов.

За текущий год произошло значительное снижение доли вакантных площадей до уровня ниже 1% из-за возросшей активности участников рынка. По данным Nikoliers, за шесть месяцев 2023 года объем заключенных сделок аренды и продажи в Московском регионе составил 1 389 тыс. квадратных метров. Это уже превышает итоговое значение 2022 года на 2,7% и является рекордным полугодовым показателем спроса за всю историю развития московского рынка. Ввод новых спекулятивных объектов оказался недостаточным для удовлетворения потребностей рынка. Эта ситуация привела к росту арендных ставок на 20-30%.

Особенно остро ощущается дефицит площадей в Москве в пределах МКАД. Это вызвано общей стратегией развития столицы, направленной на рекультивацию промышленных зон в Москве, которая включает их перенос на территорию Московской области и замещение жилыми и социальными объектами.

В Кыргызстане построят крупный логистический хаб под нужды российский ритейла

2. Склады формата Light Industrial стимулируют рост региональных экономических систем.

Стратегия развития Московской области предусматривает девелопмент новых жилых микрорайонов с одновременным созданием всей необходимой социальной инфраструктуры и рабочих мест. Для этих целей формат Light Industrial подходит как нельзя лучше. Соразмерный архитектуре жилых кварталов, в отличие от складов Big Boxes, гибкий и многофункциональный, Light Industrial фактически представляет собой помещения свободного назначения с максимальным потенциалом для создания новых рабочих мест. 

Light Industrial не только прекрасно вписывается в жилую застройку, но и обеспечивает удовлетворение разнообразных потребностей жителей – дарксторы, дарк китчены, шоурумы, сервисные центры, мастерские, небольшие производства, дата-центры. Без этих объектов инфраструктуры невозможна сегодня ежедневная жизнь новых микрорайонов.

3. Формат Light Industrial – наш ответ изменившейся геополитической ситуации.

Уход западных компаний, разрыв логистических цепочек подстегнули процесс импортозамещения и запуск программ государственной поддержки отечественных производителей. Развивающийся малый и средний бизнес нуждается в современных промышленных и складских пространствах, соответствующих их масштабу и техническим потребностям.

Одновременно инвесторы и девелоперы в период экономических и социальных колебаний по достоинству оценили многофункциональность и востребованность формата Light Industrial по сравнению с Big Boxes. 

4. Стремительный рост онлайн-торговли. 

Для интернет-магазинов и селлеров, в том числе только выходящих на маркетплейсы, формат Light Industrial наиболее выгоден. Взаимный интерес онлайн-торговли и Light Industrial оказывает значительное влияние на рост нового формата, позволяющего эффективно реализовывать, в том числе, гибкие логистические решения.

Рынок требует ясности

Для системного развития Light Industrial необходимо проделать ту же работу, что была в свое время проведена в отношении складов класса А: внедрить единую терминологию, классификацию объектов и единые стандарты их проектирования, строительства и обслуживания. 

Популяризации данного формата во многом препятствует разность понятий. В частности, отсутствие единства в определении того, что такое Light Industrial, и одновременное присутствие на рынке крайне неоднородных объектов – от помещений в старых промзонах, которые продвинутые собственники стали называть Light Industrial, до суперсовременных объектов с интеллектуальными системами управления. 

Можно сказать, что сегодня Light Industrial уже признан профессиональным сообществом как самостоятельный формат недвижимости, но предстоит еще много работы, чтобы он приобрел понятные и устойчивые характеристики, в том числе для потребителей – покупателей, арендаторов, – и закрепился на российском рынке. В этом случае в 2024-2026 годах отечественные малые и средние предприятия будут целенаправленно искать Light Industrial, а не ютиться в безнадежно устаревших промзонах в окружении ржавых ангаров и гаражей.

---

Читайте также: Как получить страховое возмещение за пожар в торговом помещении или на складе

---

Малый бизнес с большими запросами

В первую очередь, Light Industrial закрывает запросы малых и средних предприятий – производителей, сервисных компаний, продавцов на рынке e-commerce. Современные объекты данного формата облегчают их развитие, ускоряют рост, улучшают условия работы, дают значимые инфраструктурные преимущества. 

По оценкам застройщиков, основной спрос на Light Industrial формируют три типа компаний:

● Производители (55% запросов) используют такие пространства как для хранения сырья, комплектующих и готовой продукции, так и для организации производственных процессов.

● Компании, занимающиеся оптовой и розничной торговлей (25%), также активно используют объекты формата для хранения товаров и обработки заказов.

● Логистические компании и предприятия e-commerce (20%) выбирают данные объекты из-за близости к дорожным развязкам. Это сокращает время доставки, что важно для обеспечения высокого уровня обслуживания клиентов.

От класса А к Light Industrial

Light Industrial вызывает интерес застройщиков и инвесторов, которые до недавнего времени делали ставку исключительно на класс А. 

В то же время среди арендаторов и покупателей объектов Light Industrial сегодня есть компании, которые еще вчера в поиске современных индустриальных пространств не видели для себя иных вариантов, кроме аренды или покупки складов класса А. Собственники и девелоперы логистических комплексов активно изучают возможность организации на своих площадях многофункциональных помещений Light Industrial по соседству с Big Boxes. На рынке уже присутствуют объекты, где на одной территории удачно размещены оба формата. 

Например, компания МОЛКОМ на своей площадке в Пушкино, наряду с традиционными корпусами класса А, предлагает в аренду многофункциональные помещения в формате Light Industrial общей площадью более 30 000 кв.м. и одновременно проектирует еще порядка 25 тыс. квадратных метров площадей Light Industrial на первой линии Ярославского шоссе.  

Уникальный потенциал и востребованность Light Industrial дают все основания полагать, что в условиях нестабильности этот формат может сыграть особую роль в сохранении устойчивости и развитии отечественного рынка коммерческой недвижимости.

Максим Макеев, 
директор по развитию логистической компании «МОЛКОМ».

Для NEW RETAIL