III Консенсус-прогноз: итоги 4 квартала 2016 года на рынке торговой и коммерческой недвижимости
время публикации: 10:00 01 марта 2017 года
В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей в 4 кв.2016 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.
Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.
В целом, по итогам 4 кв. 2016 года отклонение от прогноза незначительное по многим показателям. Самый точный прогноз был дан по уровню вакантных площадей офисов класса В, различие прогноза и факта по которому составило менее 1%. Максимальное отличие между прогнозными и фактическими значениями наблюдалось по средневзвешенной цене торговой недвижимости – 21,5% (соотвественно 286 984 руб./кв. м и 236 130 руб./кв.м).
Прогноз по средневзвешенной цене превысил факт на 15,2%, а по средней ставке – на 3,0%.
Макроэкономика
Различие по стоимости барреля нефти составило 5,6% (48 долларов за баррель – прогноз, 51 доллар - факт). Индекс ММВБ был предсказан с точностью 5,1% (1 963 – прогноз и 2 068 – факт). Прогноз курса доллара (66,6 рублей) оказался на 5,8% ниже фактического (63,0), прогнозный курс евро (75,6 рублей) меньше фактического (68,0) на 11%.
Торговая недвижимость
Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 21,5% (286 984 рублей за кв. м. – прогноз, 236 130 рублей за кв. метр – факт). Однако, если говорить о стоимости «квадрата» в стрит-ритейле в пределах Садового кольца, то прогнозная средневзвешенная цена (1 023 300 руб./кв. м) на 9,1% оказалась ниже факта (1 125 127 руб./кв. м).
Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 7,2% меньше фактической (30 317 и 32 682 руб./кв.м/год). Значительное расхождение зафиксировано в сегменте стрит-ритейла центра Москвы: разница между фактическими (73 266 руб./кв.м/год) и прогнозными данными (63 106 руб./кв.м/год) составила 13,9%.
Офисная недвижимость
В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 8,2% превзошли факт (230 172 и 212 680 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался выше факта на 4,5% (423 321 и 405 050 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 6,5% выше факта (31 471 рублей за кв. метр в год – прогноз, 29 563 рублей – факт), в то время как в классе В ситуация противоположная и прогноз ниже факта на 6,3% (14 744 и 15 728 руб./кв. м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 3,1%, а в классе В – 0,9%
Жилая недвижимость
В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра ошибка прогноза составила всего 1,4% (194 791 руб/кв.м – прогноз, 192 054 руб/кв.м – факт).
Самые точные эксперты
Среди участников прогноза по итогам 4 квартала 2016 года наиболее точный прогноз оказался у Болотникова А. (отклонение – 6,7%), на втором месте – Алясов А. (отклонение – 7,7%) и на третьем – Красавчикова С. (отклонение – 7,8%).
По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показала Плотникова Е. и с тремя – Болотников А.
Проект Консенсус-прогноз реализуется при поддержке информационных спонсоров:
Генеральный партнер – РИА Недвижимость
Генеральный интернет-партнер – Arendator.ru
Генеральные информационные партнеры – журнал «МОЛЛ» и журнал CRE
Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров
Официальный информационный партнер – журнал «Недвижимость и Цены»
Деловой информационный партнер – РГУД
Интернет-партнеры: Retailer.ru, NewRetail.ru, ShopAndMall.ru, CRE.ru, ComEstate.ru, Dm-realty.ru, Urbanus.ru
Таблицы
Динамика прогнозных показателей
|
Консенсус-прогноз |
Квартал | Прирост, % | ||
| № | Показатель | 3 кв. 2016 | 4 кв. 2016 | 3-4 кв. 2016 |
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м | 213 519 | 213 766 | 0,1% |
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м | 287 447 | 286 984 | -0,2% |
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м | 1 013 728 | 1 023 300 | 0,9% |
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м | 230 343 | 230 172
| -0,1% |
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м | 415 034 | 423 321 | 2,0% |
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год | 18 675 | 18 962 | 1,5% |
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год | 30 334 | 30 317 | -0,1% |
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год | 61 912 | 63 106 | 1,9% |
| 9 | Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м | 192 832 | 194 791 | 1,0% |
| 10 | Курс рубль/доллар США | 65 | 67 | 2,8% |
| 11 | Курс рубль/евро | 73 | 76 | 3,0% |
| 12 | Цена барреля нефти Brent, дол. | 47 | 48 | 1,7% |
| 13 | Индекс ММВБ | 1 944 | 1 963 | 1,0% |
| 14 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 27 | 26 | -0,9% |
| 15 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 16 | 16 | -0,4% |
| 16 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 31 534 | 31 471 | -0,2% |
| 17 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 14 769 | 14 744 | -0,2% |
Динамика фактических показателей
| Факт | Квартал | Прирост, %
| ||
| № | Показатель | 3 кв. 2016 | 4 кв. 2016 | 3-4 кв. 2016 |
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м | 209 046 | 185 551 | -11,2%
|
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м | 268 865 | 236 130 | -12,2% |
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м | 1 033 019 | 1 125 127 | 8,9% |
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м | 213 309 | 212 680 | -0,3% |
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м | 426 102 | 405 050 | -4,9% |
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год | 18 476 | 18 409 | -0,4% |
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год | 31 719 | 32 682 | 3,0% |
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год | 66 603 | 73 266 | 10,0% |
| 9 | Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м | 210 996 | 192 054 | -9,0% |
| 10 | Курс рубль/доллар США | 67 | 63 | -5,7% |
| 11 | Курс рубль/евро | 72 | 68 | -5,7% |
| 12 | Цена барреля нефти Brent, дол. | 47 | 51 | 8,3% |
| 13 | Индекс ММВБ | 1 962 | 2 068 | 5,4% |
| 14 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 24 | 26 | 7,6% |
| 15 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 16 | 16 | -0,6% |
| 16 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 29 135 | 29 563 | 1,5% |
| 17 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 14 470 | 15 728 | 8,7% |
Отклонения прогнозных показателей от фактических
| № | Показатель | Консенсус-прогноз 4 кв. 2016 | Факт 4 кв. 2016 | Прирост, % 3-4 кв. 2016 |
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м | 213 766 | 185 551 | 15,2% |
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м | 286 984 | 236 130 | 21,5% |
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м | 1 023 300 | 1 125 127 | -9,1% |
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м | 230 172 | 212 680 | 8,2% |
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м | 423 321 | 405 050 | 4,5% |
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год | 18 962 | 18 409 | 3,0% |
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год | 30 317 | 32 682 | -7,2% |
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год | 63 106 | 73 266 | -13,9% |
| 9 | Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м | 194 791 | 192 054 | 1,4% |
| 10 | Курс рубль/доллар США | 66,6 | 63,0 | 5,8% |
| 11 | Курс рубль/евро | 75,6 | 68,0 | 11,1% |
| 12 | Цена барреля нефти Brent, дол. | 48,2 | 51,0 | -5,6% |
| 13 | Индекс ММВБ | 1 963 | 2 068 | -5,1% |
| 14 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 26,4 | 25,6 | 3,1% |
| 15 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 15,7 | 15,8 | -0,9% |
| 16 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 31 471 | 29 563 | 6,5% |
| 17 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год | 14 744 | 15 728 | -6,3% |
*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.
Графики
0
